Лекторий от Инком.
16 декабря на сайте Инком-недвижимость вышла статья: «В декабре спрос на «вторичке» Москвы снизился на 20%». В ней приведены некоторые цифры по вторичному рынку, но основной посыл иной. Неизвестный автор (статья не подписана) посвятил большую её часть описанию циклов, которые имели место быть в двухтысячные годы на рынке вторичной недвижимости Москвы. И всё для того, чтобы объяснить, если оценивать сегодняшние тенденции в 20-летней ретроспективе, становится очевидным - сегодня мы наблюдаем окончание одного цикла и наступление другого.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Сегодняшняя публикация на канале «Зде»:
Прогнозы по ключевой ставке на 2022 год.
Вам уже известны результаты по ключевой ставке. Посмотрим насколько сбылись прогнозы банков. А также почитаем их новые прогнозы на 2022 год.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
(Продолжение статьи)
Согласно методологии автора, первый цикл, который продолжался с 2000 по 2008 годы, запомнился нам тем, что рынок находился на стадии активного и быстрого роста, в основе которого лежали устойчивое повышение доходов населения и дефицит предложения.
Это время было временем продавцов, когда продать можно было практически любую квартиру, независимо от месторасположения, состояния и цены. В эти годы, именно продавцы устанавливали правила игры на рынке. Кроме того, активно начало развиваться ипотечное кредитование. Всё это привело к росту цен, что, в свою очередь, стало катализатором активизации инвесторов. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали московскую недвижимость, зная наверняка, что со временем купленные объекты только подорожают. Это привело к надуванию ценового пузыря на рынке.
Кризис 2008-2009 годов обрушил всё. И хотя спусковым крючком, обрушившим рынок, стал финансовый кризис в США, на самом деле причины были внутренние.
Обесценивание национальной валюты привело к падению спроса, так как большая часть недвижимости была номинирована в долларах. И надувшийся пузырь – лопнул. Для активизации продаж начался переход на рублёвые цены, количество сделок в это время резко сократилось, при одновременном увеличении предложения, что всегда происходит на падающем рынке.
Резкий рост предложения был вызван, в том числе тем, что значительная часть инвесторов, желая сохранить хоть что-то из вложенного, начали «сбрасывать» недвижимость, купленную ранее в инвестиционных целях.
Большой объём предложения и малый спрос привели к изменению расстановки сил. Рынок полностью перешёл во власть покупателей.
Правила игры и цены начали диктовать именно они.
Временной отрезок с 2009 по 2014 годы ознаменован окончательным переходом на рублёвые расчёты, медленным восстановлением спроса и ростом цен в пределах инфляции, а также постепенным восстановлением баланса спроса и предложения.
Затем наступил 2014 год, и случился очередной кризис, который во многом отличался от дефолта 2008 года, так как он был рублёвым и развивался очень медленно. В течении трех лет продолжалось плавное снижение спроса и цен.
Резкий обвал рубля в декабре 2014 года вызвал ажиотаж на рынке московской недвижимости. Квадратные метры шли на расхват – люди пытались сохранить накопленные сбережения. Однако произошедшая девальвация рубля привела к падению реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015 года продажи стали резко «проседать». Настолько резко, что продавцы для поддержания интересов к своим объектам начали медленно снижать цены в расчёте на активизацию покупателей. И это снижение продолжалось не один год.
На этом фоне стало ясно, вторичную недвижимость уже нельзя считать инвестиционно-привлекательным активом, если ее цена может снижаться на протяжении длительного времени. Именно с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичное жилье, как инструмент для сохранения своих накоплений. С этого времени, вплоть до 2018 года, квартиры ежегодно дешевели на 10%. Продавцы вновь были во власти покупателей. Это было время, когда ''покупатель всегда прав''.
Затем наступил следующий поворот. В 2018 год спрос и цены начали расти. 2019 год был более или менее стабильным, а затем наступил 2020-й – с его ажиотажем и лихорадочным спросом, особенно во второй половине, когда продавцы вновь стали главными игроками на вторичном рынке. Продать жилье стало гораздо проще, чем купить. Цены устанавливались любые, и даже это не могло остановить покупателей. Любая недвижимость, появляющееся в это время, буквально «сметалась». С некоторыми колебаниями это продолжилось и в 2021 году, вплоть до осени.
Однако, начиная с осени, и особенно поздней осени, в Департаменте вторичного рынка недвижимости Инком-недвижимости, отмечают разворот ранка.
Интерес клиентов к покупкам падает. На это указывает рост объёмов предложения (например, в декабре к ноябрю) на 4,7%, и увеличение сроков экспозиции в этот же промежуток времени на 12% (с 67 до 76 дней).
Кроме того, в компании уже заметили наметившийся уход с рынка ипотечных покупателей. Это связано с резким ростом ставок по ипотечным кредитам. С учётом того, что в структуре продаж на вторичном рынке более 70% занимают именно ипотечники, специалисты Инком прогнозируют в ближайшее время значительное сокращение спроса с их стороны.
В таких условиях рост цен маловероятен, а значит рынок теряет интерес в глазах покупателей, которые приобретали квартиры в инвестиционных целях. В 2021 году таких инвесторов было около 20% от всех покупателей жилья. Как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным для всех, такие покупатели переориентируются на банковские вклады, и это ещё больше ослабит спрос.
Процесс уже начался. В Инком-недвижимость сообщили, что в первые две недели декабря (пик сезона продаж) количество заключённых сделок, тем не менее, сократилось на 20% от максимальных показателей осени, которые были достигнуты в октябре.
Всё это указывает, на то, что наблюдается очередная смена цикла. В наступающий год рынок вторички вновь, как это бывало и раньше, входит, трансформируясь из рынка продавцов в рынок покупателей.
Заканчивая статью, автор делает вывод, в таких условиях рост цен на рынке в 2022 году становится маловероятным.
Вот такая лекция от Инком. Рынок вторичной недвижимости входит в очередной цикл снижения.
Я не очень разбираюсь во вторичном рынке, и для меня информация от крупного риэлтора лишь повод подчеркнуть - оба рынка: вторичный и первичный, взаимосвязаны. Если вторичный рынок входит в понижательный цикл, то и первичному этого не избежать.
Если на вторичном рынке для риэлтора (компании Инком) рост цен видится маловероятным, то и на первичном его тоже не будет.
Проблема в том, что частники, у которых перестали покупать квартиры, могут это пережить – не продавать их пока, ну, или, сдать временно в аренду.
Застройщики, у которых перестают покупать квартиры, пережить этого не могут, так как им нужны деньги на строительство. Поэтому для меня стагнация продаж, которая наступает на рынке строящегося жилья, может означать только одно - за ней последует снижение цен.
Другого варианта для застройщиков я не вижу.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Все эти высказывания ничего не стоят. Все эти статьи способ заработать.
Одни это делают по роду занятий, говоря, что цены не снизятся -
"«Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Другие пишут статьи, что снизятся, зарабатывая на публикациях с противоположным мнением. Если все будут говорить одно и тоже, то это уже становится не интересно. - какой-то специалист от Инкома что-то там пытался. И не только он один весь 2021 год талдычили одно и тоже про цены на 2021 год.
Каждые из общих данных, выдёргивают нужные, подтверждающие их точку зрения факты.
Нет ничего объективного в таких оценках.
Ни разу не видел объективной оценки в долгосрочной перспективе. Только угадайки.
Монстры финансов и то делают осторожные заявления, не касаясь, ни сроков, ни цифр. Осенний прогноз "Должна припасть" - самое замечательное из них. Неопределённость и осторожность в каждом слове. Такой прогноз может дать любой. А кто-то, давший параллельно Грефу прогноз, с фразой «Должна немного вырасти» оказался бы прав. Так-как после прогноза Грефа, цена в РФ точно немного выросла. 😊
Статья: Самые мрачные прогнозы на 2022 год, как это не удивительно, звучат от самих участников рынка.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени на блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ВИД НОВОДЕВИЧЬЕГО МОНАСТЫРЯ
живопись, масло, 80x100 см, 2009
Андрей Саратов
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* Рынок приходит в норму.
* Новые меры ЦБ ещё больше «охладят» рынок новостроек.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* В ноябре тренд роста цен на новостройки Москвы сменился на противоположный. Цены начали снижаться.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* Ноябрьские данные по Санкт-Петербургу. Главная опасность для застройщиков – ипотека.
* Есть ли будущее у профессии риэлтора?
* Кем будут заселять новые дальневосточные города?
* Прогнозы на 2022 год по рынку строящегося жилья от банковского сообщества.
* К каким последствиям приведёт падение продаж.
* Самые мрачные прогнозы на 2022 год, как это не удивительно, звучат от самих участников рынка.
* Средняя ставка по ипотеке преодолела психологический рубеж в 10%.
* Определён новый порядок завершения долгостроев. К чему готовятся власти?
* Покупателей много? Причина может быть только одна - страна богатеет.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
