Увеличение ежемесячного дохода, например, из-за повышения зарплаты, подталкивает заемщика к решению досрочно закрыть ипотеку. Насколько выгоден такой шаг и какая альтернатива возможна, если вместо гашения долга открыть депозит.
Досрочное погашение ипотеки
Ипотечный договор часто предусматривает аннуитетные платежи, которые определяют неизменную ежемесячную часть расходов владельца залоговой недвижимости. Первые годы при возврате долга почти все средства идут на выплату процентов. Этот период подходит для уменьшения переплаты за пользование кредитом. Затем пропорции меняются в пользу основного тела долга. Здесь сэкономить не получится.
Варианты внесения платежей
Есть два типа погашений: изменение размера переплаты или срока кредита. Оценить эффективность каждого из вариантов можно с помощью следующих примеров:
- кредит — 2 300 000 рублей;
- срок договора — 120 месяцев, период 01.12.2021-14.11.2031 годы;
- дата досрочной выплаты — 17.12.2024 года.
- стандартная ипотека 9,5%, льготная – 5%;
- досрочный платеж — 250 000 рублей.
При уменьшении суммы по ставке 9,5% ипотечник заплатит проценты в размере 1 179 844 рублей, вместо 1 270 517, сэкономив 90 672 рубля. Если целью будет сокращение срока, то фактическая переплата составит 1 069 619 рублей. Кредитный период стал меньше на год с выгодой в 200 897 рублей.
Частичное закрытие льготной ипотеки уменьшит размер переплаты до 581 511 рублей, против 627 119. Экономия составит 45 607 рублей. Дополнительное внесение денег приблизит дату окончания договора с 10 до 9 лет, поможет получить выгоду 92 081 рубль.
Размещение денег на вкладе вместо досрочного погашения
Вариант с депозитом оправдан при низкой процентной ставке по кредиту. Заемщик вместо выплаты ипотечного долга вносит денежную сумму на доходный вклад. Также можно получить положительный результат, если процент депозитного дохода и ставка по ипотеке выше 8-10%.
Если отложить досрочное погашение займа до 2027 года и положить 250 000 рублей на депозит, то сумма за период увеличится до 319 325 рублей. Закрыв этими деньгами часть кредита заемщик получит следующие результаты:
- уменьшение переплаты на 62 738 рублей с процентным остатком 1 207 779 рублей;
- сокращение срока до 14.09.2030 года, долг по процентам — 1 155 295 рублей, экономию 115 221 рубль.
Сравнивая показатели с первым примером, очевидно, что комбинация с отложенным досрочным погашением ипотеки и размещением средств на депозите не принесет выгоду заемщику.
Если поставлена задача уменьшить долг перед банком, то в первые годы свободные деньги
направляют для выплаты по кредиту. В середине срока договора и позднее средства можно положить на вклад с повышенной доходностью, выдержать положенный период и закрыть обязательства перед кредитором.
Виды банковских вкладов, как начисляют проценты по вкладам и как выбрать правильный банк и самый выгодный депозит в нем. Об этом и многом другом рассказываем в статье на Банкирофф.ру.