Год близится к завершению. В воздухе ощущается легкий, знакомый с детства, аромат мандаринов и еловых иголочек. Украшены улицы, в окнах домов по вечерам празднично и весело играют огоньки гирлянд на наряженных елках. Совсем скоро наступит Новый 2022 год.
Чем же запомнится нам год уходящий?
На рынке недвижимости, на мой взгляд, произошло два знаковых события.
Во-первых, продление программ государственной поддержки граждан России, приобретающих новые квартиры. Срок действия продолжится до июля 2022 г.
В программу льготной ипотеки включены такие серьезные изменения, что для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и области можно смело говорить о прекращении данной программы (сумма кредита по программе уменьшена в 4 раза – с 12 до 3 млн руб.). Для остальных регионов, где цены на недвижимость не столь высоки, программа, в принципе, рабочая. Годовая процентная ставка льготных ипотечных займов повышена не существенно до 7%. Сумма первоначального взноса должна составлять не менее 15%.
Так же были изменения в семейной ипотеке. Участниками программы смогли стать семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Кредит по программе выдается под 6% на строительство дома или приобретение квартиры. Максимальный размер займа зависит от региона. В Москве он составляет 12 млн руб. Наибольший срок кредита – 30 лет. (Кстати, у многих банков есть свои субсидии по этой программе, и можно получить кредит по ставкам в районе 5%).
Во-вторых, повышение ключевой ставки, и как следствие, ставок по ипотечному кредитованию. За 7 месяцев текущего года (с конца марта по ноябрь) ЦБ поднял ключевую ставку более, чем на 75% (с 4,25% до 7,5%). И отбросил нас фактически на два года назад (последний раз такие значения были в июле 2019 года).
Ставки по ипотеке на вторичном рынке (ну и для тех, кто не попал под программу льготной ипотеки и на рынке новостроек) так же существенно подросли. Конечно не на 75%, как ключевая ставка (иначе бы ипотека уже просто умерла), но примерно процента на 2% за этого год ипотека подросла.
Эта цифра, конечно, не совсем точная, так как буквально на днях у нас проходили сделки со ставкой 7,8% для наших клиентов (что не сильно отличается от начала года). Да и сейчас у нас в работе одобрение по ставке 7,85%. Но этот аттракцион невиданной щедрости в одном банке буквально на днях уже иссяк, а в другом вот-вот иссякнет.
Ну, и мы с "нетерпением" ждём очередного, последнего в этом году, заседания Центробанка по ключевой ставке, на котором есть все шансы увидеть очередное поднятие до уровня 8%-8,5%. Морально к этому уже многие готовы.
Коварная ипотека
Большинство аналитиков, прогнозируя динамику ипотечного кредитования в 2021 г., были уверены, что пик выданных ипотечных займов пройден в 2020 г., когда их объем составил 4 трлн. ₽. Эксперты ожидали, что в 2021 г. максимальный уровень не превысит 3,5-3,7 трлн. ₽.
Но я всегда говорил, что прогнозы на рынке недвижимости – дело неблагодарное.
Уже в первые 6 месяцев было одобрено ипотечных договоров на 45% больше, чем за аналогичный период 2020 г., сумма составила 2,6 трлн ₽.
Существенную роль в этом сыграло и изменение программы льготной ипотеки. Народ, понимая, что для крупных городов программа фактически прекратится сильно видоизменится, кинулся скупать новостройки, чтобы получить нормальную ипотечную ставку.
Многие люди, которые хотели покупать квартиру летом-зимой, перенесли свои планы на весну.
Это, кстати, спровоцировало некоторое охлаждение спроса летом, за что тут же "зацепились" некоторые чиновники и ряд аналитиков, утверждая, что вот ушла льготная ипотека и смотрите, цены на недвижимость приостановились, спрос упал. Мол правильно ЦБ ратует за сворачивание этой программы, правильно ставки по кредитам поднимает, так как от дешевой ипотеки одно зло - цены она разгоняет.
Однако осень не поддержала эту болтовню этот серьёзный анализ. И активность рынка снова выросла, потянув за собой и рост цен. (О чём кстати, нормальные аналитики и я в том числе (простите за нескромность), говорили в течение всего года - льготная ипотека не являлась основной причиной роста цен).
К концу года аналитики ожидают новый рекорд на рынке ипотеки в 5 трлн ₽. Следует отметить, что средняя сумма запрашиваемой ипотеки возросла, особенно в регионах.
Прогнозы
Теперь займемся неблагодарным делом...
Аналитики уверены, что в следующем году Центробанк продолжит поднимать ключевую ставку, если темпы инфляционных процессов не будут остановлены. Это, в свою очередь, приведет к росту годовых ставок ипотечных займов. Если сейчас ипотеки выдаются в среднем под 9-9,5% годовых, то на начало года уже ожидается 11%.
И теоретически это возможно, а практически, на мой взгляд, приведет к замиранию рынка ипотечного кредитования.
В одном своем предыдущем анализе я, сравнивания ипотечные ставки разных периодов на фоне значений ключевой ставки, уже говорил о том, что 11% - сегодня являются верхней границей психологически комфортной ставки.
Учитывая сегодняшний размер кредита, платёж по такой ставке будет неподъемным для многих домохозяйств. Поэтому этот уровень - это либо мёртвая ипотека, либо уже другая экономическая реальность, в которой мы снова видим двузначные цифры инфляции и сопоставимый рост дохода.
Поэтому мне, кажется, что если не будет сильных экономических потрясений, то скорее средняя ставка по ипотеке в начале 2022 года уйдет на уровень 10%, а реальные выдачи будут происходить примерно от 9% до 10,5%
Большинство экспертов считают, что рынок недвижимости достиг апогея и постепенно проявляются тенденции замедления роста. Ожидать снижения стоимости недвижимости пока не приходится.
А это, на мой взгляд, достаточно спорное утверждение. Да, я считаю, что рынку есть куда расти с экономической точки зрения, ещё примерно на 25-30%. (Если грубо, то цены сегодня - это плюс 20% к ценам 2014 года, а только официальная инфляция с 2015 по 2021 годы - это больше 40%, а реальная ещё выше).
Но, у нас есть и верхний ограничитель - это доходы граждан. Поэтому, как по мне, то: максимальная вероятность за остановку роста цен, вероятность поменьше за небольшой (в пределах 10%) рост цен. А вот совсем маленькие шансы у падения или сильного роста цен в 2022 году.
До конца года осталось совсем немного. В начале следующего я обязательно подведу итоги 2021 г. более детально на этом канале (кстати, подписывайтесь), а также на страницах сайта «Эксперт Недвижимости» и на моем ютуб-канале.
Я уверен, что Новый год принесет много хороших новостей, с которыми я обязательно поделюсь с вами, дорогие читатели.
