Константин Барсуков-эксперт недвижимости

Вокруг справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, получаемых продавцами для сделок с недвижимость, последние годы накрутилось огромное число мифов. Особенно их прибавилось в последнее время на фоне долинофобии. Эти справки постоянно фигурируют в перечнях документов для проверки квартиры (что в целом правильно), но при этом им постоянно придают совершенно не то значение, которое они имеют. Например, кто-то придумал термин "папка добросовестного покупателя" и озвучил, что для получения этого статуса, обязательно нужны такие справки...

Есть ситуации, которые нагляднее любых теоретических лекций показывают, где именно в сделках с недвижимостью прячется риск. История, о которой пойдёт речь, — как раз из таких. Произошла она в декабре 2025 года. Это важно, для понимания контекста, в котором проходила сделка - цены не сильно, но растут, и полноценный предновогодний ажиотаж, сочетающийся с малым количеством предложения. И вот мы находим квартиру и на этапе "предавансовой" экспертизы понимаем, что покупать такую квартиру нельзя и отказываемся от внесения предоплаты...

Вопрос «квартира или дом» возникает у большинства людей не один раз в жизни. Обычно — когда меняется состав семьи, появляется удалённая работа или просто накапливается усталость от города. На первый взгляд выбор кажется простым. Но на практике именно здесь совершается много дорогих ошибок — и финансовых, и жизненных. За годы работы с покупателями я видел и удачные переезды в дом, и ситуации, когда люди через два-три года возвращались обратно в квартиру. Причина почти всегда одна: ожидания не совпали с реальностью...

Здравствуйте, уважаемые читатели! С вами Константин Барсуков, эксперт по недвижимости. Сегодня разберем, что происходит с ценами на жилье. В тексте я кратко изложу основные тезисы и прогнозы, если хотите большей фактуры, то смотрите видео "Что будет с ценами на квартиры весной 2026 года" Хотя я работаю по Москве и ближнему Подмосковью, всё же выводы можно делать и по всей стране в целом. В крупных городах тенденции примерно такие же, как и в московском регионе. А в менее крупных регионах, они хотя и запаздываю на 1–2 месяца, но в итоге всё равно формируются в том же ключе...

Нет, не сметут. В своём последнем видео с советами продавцам я говорил: многие продавцы, завысившие цены, сегодня живут в ожидании осени, которая по их мнению сильно увеличит спрос. Они рассчитывают, что снижение ключевой ставки и дефицит предложения спровоцируют волну ипотечников, которые буквально «сметут» всё с рынка. В том числе и их квартиры, которые они сейчас не могут продать. По сути, эти ожидания — желание повторения сценария 2020–2021 годов. То, что спрос осенью подрастет - это да. Но насколько сильно? Расчет на сильный рост спроса - это расчет на повышение доступности ипотеки...

Как нас обманывают цифрами: разбор манипуляций со статистикой рынка недвижимости В современном мире информационной войны цифры стали главным оружием. К сожалению, последние несколько лет - это стало ярко проявляться и в сфере недвижимости, где данные о продажах, ценах и тенденциях рынка влияют на миллионные решения покупателей, инвесторов и государства. Ранее я уже писал о борьбе, которая развернулась между ЦБ и строительной отраслью, и которая выплеснулась в СМИ с тезисами, далекими от реальности...

Последние события на рынке недвижимости вновь подтверждают то, что я уже давно говорю у себя в телеграмм-канале: противостояние между ЦБ и строительным лобби только усиливается. И на этот раз под ударом оказалась схема продаж в рассрочку от застройщика — альтернатива ипотеке, которая не требует одобрения банков и не подконтрольна регулятору. ЦБ направил кредитным организациям официальное информационное письмо, в котором: Формально — забота о покупателях. Фактически — давление на альтернативу ипотеке...

Март был тих и спокоен. По моим ощущениям и по опросу, который делал среди коллег, конечно, не апрель-май 22-го. Но на июнь 22-го по малому числу сделок вполне похоже. Любопытно даже, удивит ли Росреестр по Москве новыми рекордами по числу сделок за март. Напомню, они по февралю удивительную статистику выпустили, с ростом сделок на вторичке в сравнении не только с январем (что не удивительно), но и в сравнении с февралями 2024 и даже 2023 года! При этом "на земле" мы этого вообще не почувствовали...

Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично). Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году. По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого. Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше. По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м. Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн...

Я смотрю за последние пару лет тенденция экономии на проверке квартиры снова набирает обороты. Последнее время стало прям совсем популярно. Вообще, меня поражает, как люди, покупающие квартиры за миллионы, а то и за десятки миллионов рублей, пытаются экономить сотню (да иногда несколько сотен) тысяч. Но ведь рискуют они при этом потерять все эти свои вложенные миллионы.. Что ж, "безумству храбрых поём мы песню".. Ну давайте и я спою. Тем более, что такое уже было с десяток лет назад. А потом закончилось...

В прошлом своем видео я разбирал «проблему громадных депозитов» и сделал предположение, что оптимальным выходом из текущей ситуации для ЦБ будет не ограничение депозитов, а ограничение возможности получить кредит. Сейчас правильность моего предположения получила подтверждение. Но давайте пройдемся по моей логике ещё раз, а затем обсудим предложение ЦБ. Что с этим делать при снижении ключевой ставки (когда люди начнут снимать деньги с депозитов), чтобы не разгонять инфляцию? Ведь очевидно, что если ничего не сделать, то волна отложенного спроса рванет инфляцию так, что мало не покажется...