С Днём Победы!
Константин Барсуков-эксперт недвижимости
5655
подписчиков
Эксперт недвижимости. Прогнозы по недвижимости. Полезные советы по сделкам. Как получить ипотеку и уменьшить платежи. Как совершить безопасную сделку купли-продажи. …
Как нам пытались продать чужую квартиру. История сделки, которую мы вовремя остановили.
А хотите я расскажу историю, о том как нам пытались продать чужую квартиру? Не хотите? Но я всё равно расскажу) Дело было много лет назад, ещё до всей это истерии с Долиной (масштаб которой, к слову, был довольно сильно преувеличен). Но касалось тоже бабушки. И в отличие от многих других ситуаций, где мы не брали предоплату, поймал проблему не юрист (я думаю, что юрист здесь бы не помог), а именно риэлтор. Которая обратила внимание на несколько звоночков, в итоге зазвучавших набатом. Вспомнил я эту историю сейчас не случайно...
ЦБ решил поставить застройщиков в стойло? Документ, который может изменить рынок новостроек
Банк России подготовил новый порядок резервирования кредитов застройщиков. Скучное название, да? Кажется, что речь о чём-то нудном, банковском и не имеющем к нам отношения. Но значимость этого документа не стоит преуменьшать. Если эскроу-реформа в своё время забрала у застройщиков прямой доступ к деньгам дольщиков до ввода дома, то новый подход ЦБ может пойти дальше: он начинает ограничивать свободу маневра застройщика уже внутри самого проекта. Это не внезапная история, которая появилась из ниоткуда...
Ошибка при смене квартиры, которая может дорого обойтись
У некоторых покупателей на вторичке сегодня большие проблемы с пониманием того, как реально движется рынок. И это приводит к ошибкам и неправильным действиям при покупке квартиры. Особенно часто я вижу это у тех покупателей, кто сначала продаёт своё жильё, чтобы купить другое. Сценарий обычно один и тот же. Человек выставляет свою квартиру существенно выше рынка. Она висит месяц, два, три, полгода. Цена постепенно снижается, ну, и реальная стоимость сейчас немного, но растёт. В какой-то момент стоимость объекта становится адекватной рынку и находится покупатель...
Как правильно считать комиссию за снижение ставки? Сейчас банки начинают проявлять активность в желании дать кредит, что логично, учитывая как сильно ЦБ зажал заемщиков. И у многих из них есть такая опция, как снижение ставки за комиссию. Расклады, которые предлагают банки, обычно очень заманчивые и сулящие неимоверную выгоду. Но так ли это? Грубо. Некий банк вам говорит, у нас ставка 19,99%, но если вы заплатите комиссию 27,8%, то ставка для вас будет 11,9%. Дальше, делается калькуляция и вам говорят, что при кредите в 5 млн, вы платите комиссию 1,9 млн. Но зато на всем сроке кредита экономите на процентах 12 млн. И ежемесячный платеж будет на 32 тысячи меньше. Выгодно? Ну, вроде красиво, да. Момент первый. Банк ведет расчет от своей базовой ставки. Но это не значит, что его базовая ставка самая выгодная на текущий момент. Потому что, например, сейчас можно получить ипотеку под 16% годовых. Что это значит? Это значит, что правильно предложение банка сравнивать не с их 19,99%, а с этими 16%. И при такой ставке во-первых, разница в платеже будет не 32 тысячи, а 16 тысяч. Во-вторых, разница в уплаченных процентах за весь период будет не 12 млн, а 6 млн. Но все равно же выгодно?! Момент второй. Мы в расчетах выше забыли учесть сумму комиссии. Ведь если вы её платите, то вам кредит в первом случае нужно брать не 5 млн, а плюс 1,9 млн. Т.е. по ставке 11,9% кредит будет уже 6,9 млн. и тогда сравнение с 16% (при которых кредит остался в размере тех же 5 млн) даст следующее: а) ежемесячный платеж у вас стал выше на 4 тысячи б) разница в уплаченных процентах составила всего 530 тысяч (по сути за счет этих лишних 4 тысяч в платеже) Итого, считай по нулям.. Если же ещё добавить сюда то, что ключевая ставка идет вниз и через какое-то время можно будет эти 16% через рефинансирование превратить в 15, потом в 14, 13 и т.п., то "по нулям" превратится в "минус". Я не говорю, что плата за снижение ставки всегда плохо. Каждый раз нужно считать. Но считать, нужно правильно. Так, как я написал выше! 👉 мой канал в Телеграм t.me/...ned 👉 мой канал в МАХ max.ru/...ned
Сложные квартиры без большой скидки не продать? Мы продали за 3 недели — и вот почему
Квартиру с пожилым собственником, да ещё и с продажей по доверенности мы продали за три недели и без снижения цены. Хотя до этого продавцу все говорили: "Минус 10% от цены иначе не продать". Это типичная ситуация. Люди при продаже квартиры или дома, даже когда речь идет про обычные случаи без таких сложностей, совершают одну не очевидную, но критичную ошибку. И эта ошибка может стоить им приличных денег, например, в нашем случае порядка 2-3 млн. Но часто, продавцы делают скидки, которые сами даже не замечают...
За день до сделки с квартирой с вас требуют ещё 200 тысяч. Как отвечать на шантаж?
Есть одна очень неприятная история, которая периодические встречается на рынке недвижимости, особенно когда рынок нервный, т.е. находится на переломе тренда или в ситуации заметного падения/роста цен. Это ситуация, когда сделка уже почти собрана, всё вроде бы согласовано, и вдруг одна из сторон говорит: условия меняются или мы не выходим на сделку. Например, продавец вдруг заявляет, что готов теперь продавать квартиру только на 500 тысяч рублей дороже. Или покупатель, наоборот, говорит, я готов покупать, но значительно дешевле...
Случилось то, о чем я давно предупреждал. И что теперь? Без белого дохода ипотеку не взять? Ипотека умерла и цены пойдут вниз? Или ничего не изменилось - ждём вал ипотечников, которые всё сметут? Завтра выложу видео разбор. Думаю будет интересно даже тем, кто знает, чем макропруденциальный лимит отличается от надбавки) А тем, кто не знает - тем более. UPD. Видеоразбор выложил dzen.ru/...175
Рост или пауза? Что на самом деле будет с ценами на квартиры в 2026 году
автор обзора: Константин Барсуков, Релайт-Недвижимость Последний обзор я делал в начале декабря прошлого года. Поэтому сейчас, по сути, можно подвести итог 2025 года и заодно посмотреть, что у нас начинает формироваться в 2026-м. Если кому-то не хочется читать, то я делал видеообзор, можете посмотреть его. Основная суть в статье и в видео схожа, но есть и непересекающиеся темы. Сразу оговорюсь. Я, как и всегда, говорю про реальные сделки. Не про цены в объявлениях, не про среднюю температуру по больнице, а про те суммы, по которым квартиры действительно покупаются...
Покупка по доверенности: реальный риск или массовая паника?
Последнее время я опять начинаю наблюдать отказы покупки по доверенности. Причем ещё год назад такая продажа в основном воспринималась совершенно спокойно. Люди задавали вопросы, просили дополнительные подтверждения, проводили проверки — но категоричного «по доверенности не покупаем» практически не было. А сейчас я всё чаще слышу жёсткую установку: «Только личное присутствие собственника. По доверенности покупать не будем». Причём это не результат анализа конкретной ситуации. А такой вот эмоциональный отголосок "казуса Долиной"...
