Довольно часто встречаются в продаже квартиры, где помимо собственников правами наделены третьи лица. Это могут быть как члены семьи, совершеннолетние или несовершеннолетние, так и совершенно посторонние лица. В чем опасность при покупке квартиры с правами этих самых «третьих лиц» и как их распознать?
Рассмотрим все тонкости вопроса.
Все собственники имеют право пользования, владения и распоряжения. Они могут быть зарегистрированы, и тогда у них будет этот «букет» прав - пользования владения и распоряжения.
Но если они не зарегистрированы в квартире, а зарегистрированы другие лица, - то именно у этих, третьих лиц, будет право владения и пользования.
Для начала немного терминологии.
Право владения - это возможность осуществления фактического управления (господства над) квартирой. Право пользования — это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него пользу, получать доход. Право распоряжения — возможность определять юридическую и фактическую судьбу квартиры.
Право владения и пользования возникают при передаче недвижимого имущества, например, в аренду.
Какие бывают эти самые «третьи лица»? Как их выявить?
1) Если владелец недвижимого имущества заключил договор аренды более чем на 11 месяцев.
Почему на 11 месяцев чаще всего заключается договор аренды?
Да потому, что если договор аренды заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре. А это значит, что на объект в Росреестре будет наложено обременение в виде аренды.
Если собственник захотел продать квартиру, то переход права по сделке купли-продажи не влечёт за собой автоматическое прекращение договора аренды.
И если в договоре аренды не предусмотрен порядок досрочного расторжения по инициативе арендодателя, то человеку, купившему квартиру, придётся ждать окончания срока действия этого самого договора аренды, чтобы в свою собственную квартиру вселиться.
2) Если в квартире прописаны члены семьи собственника и они не хотят добровольно сниматься с учета.
Их можно выписать только по суду. Но осуществить это можно только в случае, когда право проживания возникло после права собственности продавца.
Если же у члена семьи или бывшего члена семьи право проживания возникло ранее возникновения права собственности, например, до приватизации, то такого человека по суду выписать не получится.
Пример из моей практики. "Хвост" длиной в 10 лет
Клиенту понравилась квартира. Первое впечатление: документы в полном порядке. Один собственник, он же зарегистрирован. Квартира приобретена по ДКП больше трёх лет. Полная цена в договоре.
Начинаем проверять квартиру и обнаруживаем, что более десяти лет назад квартира была приватизирована. Потом, через восемь лет, она была продана. Далее через четыре года квартира продана вторым владельцем другому человеку, через месяц он перепродал её четвёртому человеку и тот также через месяц продал нынешнему собственнику. В квартире на момент продажи был прописан второй собственник. Которого нынешний собственник выписывал по суду.
Чтобы было понятно - некий гражданин продал квартиру и не выписался. Тот кто купил, два раза перепродал квартиру, чтобы подчистить историю, и потом нашли человека, который покупал сам, без риэлторов, которому, грубо говоря, впарили эту квартиру с прописанным человеком.
Потом начались суды. И после выписки собственник захотел избавиться от квартиры. Видимо, его её история тяготила.
Теперь переведу на понятный язык.
Если продавец не снялся с учета, - значит сделка была не добровольная или обманная. Скорее всего, с человеком не рассчитались полностью. И он до последнего держался за прописку как за некоторую гарантию, что деньги он все -таки получит. Либо было принуждение к продаже. Мы не рекомендовали нашему клиенту покупать эту квартиру и он её, соответственно, не купил.
Другой пример. Обманутые совладельцы
Или другая история из последней практики. Клиентам понравилась квартира. В ней был один собственник. Он выкупил год назад 1/3 долю в квартире у одного из родственников-совладельцев и спустя год договорился с совладельцами, у которых и выкупил 2/3 доли. Но до конца с ними не рассчитался. И они на момент продажи были прописаны, так как ждали денег. И продавец рассчитывал получить от покупателя деньги за всю квартиру, после чего отдать прежним владельцам 2/3 часть денег, а самому остаться в прибыли.
Ситуация достаточно типичная - приватизируют на троих, допустим, как было в этом случае. Потом ссорятся. Один уходит из квартиры, у оставшихся собственников нет средств и желания выкупать долю. И он продает её третьему лицу. Нынешнему собственнику всей квартиры. А тот, в свою очередь, склоняет оставшихся совладельцев к продаже квартиры целиком. В данном конкретном случае пообещав им дом загородом взамен.
Какие опасности таит данная конкретная квартира? Во-первых, не было никаких гарантий, что нынешний владелец исполнит все обязательства перед прежними собственниками. Во-вторых, право проживания у прежних владельцев возникло до приватизации. И они фактически проживали в квартире.
Огромные риски, что нынешний собственник, грубо говоря, кинет прежних владельцев, а те, в свою очередь, откажутся выписываться и освобождать квартиру. Зачем покупать за свои же деньги квартиру с такими проблемами? Конечно, мы рекомендовали клиенту не покупать данную квартиру.
Пример третий. Мужья и жены (особенно бывшие)
Собственник продает квартиру. В квартире прописан он сам, его бывшая жена и ребёнок. Продавец предлагает следующую схему сделки.
Покупатель покупает квартиру, оплачивает её стоимость. Из полученных денег продавец выделяет жене часть денег и она, взяв ипотеку, покупает себе другое жильё. А до момента покупки она будет в квартире проживать и будет зарегистрирована.
Какие риски?
Если они, бывшие муж и жена, не договорятся или она не купит себе жильё в силу разных причин - не найдёт подходящее, ей не одобрят нужную сумму по ипотеке, она просто иначе потратит эти деньги и т.п.
- предстоят долгие судебные разбирательства и тяжбы. Зачем платить за проблемы на свою голову? Незачем. Вот и мы не рекомендовали клиенту покупать данную квартиру.
Почему так происходит, что на рынке продаются столь проблемные варианты?
Ведь если первый был откровенно криминальным, то второй и третий не криминальны по существу, но не менее опасны фактически. Так как покупатель, отдав деньги, не приобретает взамен полный контроль за ситуацией. Не приобретает имущество без прав и обязанностей третьих лиц.
Поэтому правила покупки любой недвижимости. Тщательно изучайте не только сами документы, но и историю квартиры.
Вникайте в нынешнюю ситуацию. Не бывает в недвижимости мелочей и устных договорённостей. Только полная проверка и грамотное проведение сделки гарантирует вам покупку квартиры, не обременённой правами третьих лиц.
Прежние владельцы или бывшие члены семьи собственника пусть спорят между собой как угодно и сколько угодно. На момент сделки квартира должна быть свободна от прав третьих лиц. И деньги надо передавать только после исполнения продавцом и третьими лицами всех обязательств по продаже вам квартиры, не обременённой правами третьих лиц.
