У нас есть в собственности участок для ИЖС. В 2000-ых сделали межевание, но при строительстве дома выяснилось, что порядка 2,5 соток у нас не узаконено. Получается, что по документам 6 соток, а фактически 8,5. Как узаконить эти сотки и с чего начать?
Сразу предупреждаю, что бесплатное увеличение площади по дачной амнистии невозможно! Если участок уже отмежёван, то вам откажут в бесплатном увеличении даже на 10%. Поэтому будем рассматривать законный вариант - путём выкупа.
Прежде, чем обращаться к юристам или в кадастровую компанию, вы должны посчитать, сколько придется заплатить государству за прирезаемые сотки. Стоимость рассчитывается исходя из того, какие условия выкупа определили местные органы власти. Например, в Москве стоимость выкупа составляет 100% от кадастровый стоимости, а в Московской области - 50%. В регионах могут быть совсем другие условия. Информацию касательно условий выкупа необходимо узнавать на официальных сайтах местных органов власти.
Расчёт стоимости таков: площадь прирезаемой земли умножается на кадастровую стоимость одной сотки. А как узнать стоимость одной сотки для территории, на которой расположен ваш участок? Нужно кадастровую стоимость вашего земельного участка разделить на его зарегистрированную площадь. Кадастровую стоимость участка можно посмотреть на Публичной кадастровой карте, в справочных сведениях ЕГРН через Личный кабинет сайта Росреестра, или же в выписке ЕГРН на земельный участок. Например, кадастровая стоимость вашего земельного участка площадью 600 кв.м составляет 920 000 рублей. Значит, одна сотка стоит 920 000/600 = 1 533 рубля. Следовательно, за прирезанные 2,5 сотки вам нужно будет заплатить 383 333 рубля, если участок находится в Москве, и 191 666 рублей, если участок расположен в области. Если сумма выкупа вам по карману, тогда можно двигаться дальше. Учитывайте, что это приблизительные расчеты, так как кадастровая стоимость будет рассчитываться на момент оформления документов. Также имейте в виду, что кадастровая стоимость пересчитывается в среднем каждые 3 года.
Отдельно следует отметить, что определением кадастровой стоимости занимаются специальные бюджетные учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. Кадастровую стоимость участков в Москве определяет ГБУ "Городской центр имущественных платежей", в Московской области - ГБУ "Центр кадастровой оценки". Важно понимать также, что эти организации определяют стоимость, исходя из методических указаний.
На кадастровую стоимость НЕ ВЛИЯЕТ наличие коммуникаций на исходном земельном участке, степень его облагороженности, наличие доступа, красивого высокого забора, бассейна, и т.д. При определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается его площадь, вид разрешенного использования, категория земель, территориальная зона, в которой расположен участок. Более подробную информацию можно найти в "Методических указаниях к государственной оценке", утвержденных Приказом Минэкономразвития №226 от 12.05.2017 г.
Также имейте в виду, что если вы не согласны с суммой выкупа, оспорить кадастровую стоимость можно только после оформления участка в собственность, то есть заплатить все-таки придется. Если ваша экономическая ситуация резко ухудшилась под влиянием непредвиденных обстоятельств и заплатить выкуп сразу после получения соглашения о перераспределении участка нет возможности, не волнуйтесь - запас времени на оплату выкупа у вас есть. Перед подписанием следует внимательно изучить соглашение о перераспределении - в одном из пунктов может быть указан срок, который муниципальный орган власти дает вам на внесение суммы выкупа. Как правило, в соглашениях, которые выдает Департамент городского имущества г. Москвы, сроки не устанавливаются. Но несмотря на это, постарайтесь внести сумму выкупа в ближайшие два месяца с момента выпуска соглашения. В Московской области сроки перечисления средств в разных районах определяются по разному: например, в Мытищинском районе нужно выкупить участок в течение 60 календарных дней с момента составления соглашения, а в Павлово-Посадском на выкуп дается 30 дней. Учитывайте этот нюанс.
С выкупом разобрались. Что проверяем дальше:
- попадает ли прирезаемый участок в ЗОУИТ
- имеет ли прирезаемая территория ту же категорию и вид разрешённого использования, что и ваш исходный земельный участок
- не оформлена ли территория в чью-либо собственность
- отмежеван ли земельный участок, к которому планируется прирезка. Для участков в Москве необходимо проверять не только наличие сведений о координатах земельного участка в ЕГРН, но также и точность определения координат. Для участков в Москве точность определения координат должна быть не ниже 0,10 м.
- совпадают ли кадастровые и фактические границы исходного земельного участка в тех частях, где прирезка не планируется
- соответствует ли размер участка с учетом прирезки предельным минимальным/максимальным размерам, установленным Правилами землепользования и застройки
- не пересекается ли прирезаемая территория с границами территориальной зоны или с границами населенного пункта
Все это можно проверить самостоятельно с помощью Публичной кадастровой карты и Правил землепользования и застройки г. Москвы или района Московской области, в котором расположен ваш участок.
Но лучше всего обратиться к специалистам. Если проверка не выявила никаких ограничений, можно приступать к работе: проводить геодезические обмеры, формировать схему с каталогом координат, обращаться за получением согласования схемы прирезки, после получения положительного решения органа государственной власти обращаться в Росреестр за кадастровым учетом образованного участка, ждать определения кадастровой стоимости, затем снова обращаться в орган, утвердивший прирезку, за составлением соглашения о перераспределении, платить определенную сумму выкупа и оформлять право собственности на новый земельный участок. За всем этим лучше обращаться в опытную кадастровую компанию, специалисты которой проведут все вышеперечисленные работы в соответствии с действующим законодательством, а также с учетом сложившейся практики.
Итоговым документов является выписка ЕГРН с новыми границами участка, а также с записью о праве собственности.
В среднем сроки оформления прирезки составляют 3-4 месяца, но всё зависит от того, в каком регионе расположен земельный участок.
Заказать услугу в Москве или Московской области
Подписывайтесь на наш Telegram-канал
