В прошлой части я рассказал в основном о преимуществах домов серии ПИК-1. Многим статья показалась восторженной:
Тем не менее, я специально описал все с положительной точки зрения. Именно так первые дома воспринимались в начале. Когда за те же деньги вместо стандартных КОПЭ можно было въехать в современные дизайнерские дома.
Это примерно как ребенку, который играл все время с деревянными игрушками дать китайского пластикового робота, у которого глаза светятся. Что будет? Удивление, радость, восторг. А так можно было?
А потом выясняется, что пластик у робота тонкий, краска отслаивается, батарейки сели, и глаза уже не горят... А деревянные игрушки - вот они, из прекрасной, теплой древесины... Впрочем, мы отвелеклись
Что плохого в домах ПИК-1?
Ужасные плоские фасады и архитектура северных поселков
Плоские фасады (даже если это стеклянная башня) никогда не кажутся уютными. Они холодные, безжизненные и используются только административных зданий, а не для жилой архитектуры. Панельки советского времени располагали балконами хотя бы, даже пятиэтажки. А здесь из разнообразия фасадов только клоунские цвета.
Запомните! Яркие цвета в архитектуре - беспомощный прием, означающий отсутствие других выразительных средств.
Посмотрите хотя бы на Амстердам? Да он весь коричнево-бурый, под цвет кирпича. Нью-Йорк? Песочно-серо-бетонно-кирпичный. Это естественные цвета стройматериалов. Да. можно покрасить фасад в яркий цвет, но это нужно аккуратно делать. А тут мы получили архитектуру уровня арктических поселков - их так красят, чтобы не было слишком серо, и чтобы во время вьюги дома можно было различать. Причем только у нас. В Скандинавии умеют обращаться с цветом.
Образ жизни - микрорайон
Я уже писал про Саларьево-парк - квартал целиком из домов ПИК-1. По многим показателям это очень неплохой вариант за МКАД в Новой Москве (да, там свалка рядом и самолеты летают), но все же это микрорайон.
Дома, призванные стать основой для квартальной планировки превратились в новые элементы микрорайонов. Раньше их собирали из П-44, теперь из ПИК-1. Годы ушли на то, чтобы спальные районы 80-х обросли инфраструктурой, появились межрайонные точки притяжения.
Здесь же предлагается стандартный набор - Пятерочка, Салон красоты, пекарня-кофейня, студия йоги для самых модных и ремонт айфонов.
Да, это верно только для достаточно изолированных микрорайонов из ПИК-1, но таких очень много. Каждый ЖК - это от 6 до 20 зданий с тысячами квартир и жителей, которые не стремятся из микрорайона.
Что в этом плохого? В том, что микрорайон обеспечивает базовые потребности, а вот до другой инфраструктуры уже далеко. Это придает образу жизни монотонность и однообразность. Хорошо, когда все рядом. Но это невероятно напрягает: дом-кофейня-работа-магазин-дом. Нет движухи, нет случайного трафика, нет мест, в которые приезжают из других районов, закрыты все потребности, но на базовом уровне. Это как жить в деревне - приезжает автолавка раз через день и ладно. Микрорайон - уже не город, но и не деревня, потому что:
Чудовищная многоэтажность
Все преимущества квартальной застройки видны до этажности в 7-8 этажей. Ну 10 максимум. Не бывает жилых кварталов с закрытыми дворами с этажностью 16-25 этажей. В итоге вместо закрытого двора - двор-колодец, окна-в-окна. Вместо зеленых кварталов - нависающие каменны джунгли. И поэтому они так уродуют город.
Сделай этажность 7-9 этажей, добавь балконы и нормальные цвета фасадов - и новостройки ПИК-1 в более-менее приличных местах сразу станут элитным жильем хотя бы за счет планировок и дизайна подъездов.
Концентрация людей
ПИК-1 - дешевое жилье. Да, тут неплохие планировки. Но это окупается многотаэжностью и гигантоманией, когда на одном этаже дюжина квартир, в доме их сотни, а в микрорайоне несколько тысяч жителей. Это создает сразу много проблем:
- пробки при выезде из микрорайона - сколько бы не было дорог в квартале, дорога, связывающая с остальным городом - хорошо, если двух полосная
- нехватка парковочных мест. Смотрите пост про панельки на окраине Дубая - там во дворе всего-навсего 9-ти этажек десятки парковочных мест. А тут на пару тысяч квартир жителей будет 500 мест на подземной автостоянке (по 30% от стоимости квартиры) и двести гостевых, если повезет. А у покупателей новостроек, особенно в ПИК-1 всегда будет больше машин, чем у жителей панельки, построенной 30 лет назад. И да, в Москве поощряется строительство домов с минимумом парковочных мест. А рядом знак 3.27, ну вы знаете, что это.
- очереди на маршрутки и автобусы, которые уже стали популярны в телеграм-каналах. Если в 10 минутах нет метро, то беда: ЖК с населением в несколько тысяч человек нужно обслуживать целому автобусному парку, а не автобусу, который ходит раз в 20-30 минут.
- перегруженность любой инфраструктуры и маятниковый спрос. Сколько надо детских площадок на один 25-ти этажный двор-колодец? А мангалов во дворе хватит для шашлыков всем двум тысячам жителей? Окей, а мест в садике рядом всего 150 на 300 детей?
- теоретическая и практическая монополизация относительно провайдеров услуг и управляющих компаний. Да, все будет монополизировано ПИКом и все будет максимально плохо, потому что чем больше людей, тем меньше возможностей провести ОСС жилья, например.
Планировки двушек и трешек
Вернемся к плану из прошлой части и расмотрим тут более просторные квартиры.
Двушка. Квартира №9, 57,7 м
Многим квартира может показаться странной хотя бы потому, что она вытянута вдоль фасада, а на кухне нет окон. И кухня соединена с гостиной. На самом деле квартира оптимальна - экономится место коридора, за счет чего есть огромная гостиная, которую можно поделить на кабинет и столовую. Спальня 13.2 - маленькая, но не крохотная. Для двух человек - идеальный вариант. И это лучше, чем просто линейная двушка, когда люди перемещаются между спальней и кухней, так как в гостиной нечего делать (если там нет рабочего места, например).
Евтротрешка. Квартира №6, 81.1 м
Это самая большая двушка в доме. Большая прихожая с местом для шкафа, большая кухня-гостиная с кухней в глубине. Вопреки расхожему мнению, кухня не у окна - это хорошо. Светодиодное освещение дешевое и подсветка рабочей зоны может быть всегда включена, а свет от окна больше нужен в жилой части гостиной. Места хватит и для обеденного стола, и для дивана с телевизором. Жилая зона - спальня 24.1 метра и маленькая спальня в 2 раза меньше. Разумеется, два санузла. Для трех человек и гостей можно звать.
Трешка. Квартиры №5 , 80,9 м
И тут двушка превращается... в элегантную трешку. Да, спальни получились маленькими, за то их три полноценных, а кухня-гостиная не пострадала. Конечно, лучше купить двушку №6 и по мере пополнения в семействе можно сделать ремонт и разделить комнату.
Планировки угловой секции
Теперь посмотрим интересные квартиры угловой секции, тут на этаже всего 5 квартир и два лифта в подъезде.
Двушка 69,9 м (условно назовем квартира 11)
Это самая обычная линейная планировка, хорошо знакомая моим читателям по П-44 той же, но здесь площадь на 20 метров больше. Все комнаты увеличены, причем комната в центре стала большой. Добавились место для хранения в прихожей, второй санузел, а также проход в гостиную. То есть можно сделать кухню-гостиную, а можно сделать изолированную спальню.
Двушка 69,1 м (условно квартира 12)
Снова напоминает П-44, но уже распашонку. Тут кухня меньше, а комнаты больше, два санузла и коридор поменьше. Возможность кухни-гостиной в виде проема сохраняется
Евротрешка 87,8 м (условно квартира 13)
Бескомпромиссная квартира с кухней-гостиной и двумя спальнями, а также огромной прихожей и кладовкой. Фактически здесь вместо обычной 10-12 метровой кухни протранство в 24 метра, которое можно зонировать, а спальни не сильно большие. Именно спальни. Несмотря на это квартира получается дороже и больше квартиры 6, а вот третью спальню уже не сделаешь.
Итог
Что ж, ПИК-1 показал оскал урбанизма москвичам, затем стали строить и другие похожие серии и дома. Но раскол стал явно виден. С одной стороны, жители устаревающих панелек, горюющие от того, во что превращается город и сочувствующие новоиспеченным жильцам ПИКовских человейников без машиномест и достаточной инфраструктуры.
С другой - довольные жители новых кварталов с другим подходом к жизни - когда кофейня на первом этаже, закрытый двор с приятными площадками, подземной автостоянкой и дизайнерски оформленным подъездом. И, если повезло, фантастически низкими ценами на жилье, и, что немаловажно, процентом по ипотеке.
Автору известно немало кейсов покупки жилья 2019 году в таких домах по цене менее 150 тыс. руб. за квадрат с реальным процентом ипотеки менее 7%
И те, и другие по своему правы: оба лагеря имеют право на жизнь. Но после появления десятков таких домов, город не будет прежним.
Брать или не брать квартиру в ПИК-1?
Вот тут неверно поставлен вопрос. Сначала мы выбираем ЖК, его расположение. Потом смотрим на инфраструктуру: отдаленность от метро, магазины, парковки, проверяем наличие мест в школах и садиках, смотрим (реально, да, на месте) - как живут люди в уже построенных корпусах. Что с пробками? Что с доставкой? Что с очередями? Что с заявленным благоустройством?
Смотрим на цену машиноместа. Полтора? Или все же 3? А цена в месяц за воздух "техобслуживание"? Все устраивает?
И ТОЛЬКО ПОТОМ смотрим на цены на квартиры, на их наличие и доступные планировки.
Далее - топ планировок:
Однушки - квартиры 1 и 10 (34,1 м)
Евродвушка - №4 (45,9 м)
Двушка - №9 (57,9 м)
Евротрешка - №6 (81,1 м)
Когда на консультациях мы подбираем новостройку в таких ЖК, процесс сильно отличается от обычного вторичного жилья. Даже от новостроек по реновации.
⭐️⭐️⭐️Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и отзывы <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
Живете в ПИК-1? Расскажите, как вам?
