Недавно в России запретили делить жильё на доли меньше шести квадратных метров. Но из этого правила есть исключения. Разбираемся, как устроены микродоли и как их можно продать.
Что такое микродоли
Микродоли — это совсем маленькие части квартиры или дома. Например, 1/10, 1/20 или даже 1/100 площади, то есть несколько квадратных метров или даже сантиметров.
Микродоли могут получиться в результате деления квартиры из-за наследования, раздела имущества во время развода или при использовании материнского капитала.
Раньше микродоли также могли покупать, чтобы получить московскую регистрацию, а вместе с ней все преимущества москвичей — например, пенсию с надбавкой, возможность получить место в детском саду или школе в нужном районе.
Но были и неприятные истории. Например, микродолями могли завладеть «чёрные риелторы». Они подселяли в квартиру асоциальных людей и вынуждали других собственников жилья продавать свои доли по низкой цене.
Как можно делить жильё
С 1 сентября 2022 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс. Теперь нельзя делить жилые помещения на доли менее шести квадратных метров или продавать такие доли.
Если вдруг продать долю менее шести квадратных метров всё же получится, то такую сделку признают ничтожной. Скорее всего, покупатель потеряет деньги.
❌ Исключения:
- передача недвижимости по наследству;
- покупка с использованием материнского капитала;
- приватизация.
В этих случаях жильё может делиться на доли меньше шести квадратных метров.
Например, квартира площадью 30 квадратных метров делится между шестью наследниками — каждый из них получит долю в пять квадратных метров. И это будет законно, вот только распорядиться этими метрами будет непросто.
Что делать тем, кто владеет микродолей
Кто-то мог приобрести микродолю ещё до вступления в силу нового закона. А кто-то начал владеть долей жилья менее шести квадратных метров, например, после получения наследства. Новый закон не запрещает владеть микродолями, однако просто так продать их не получится.
Но есть несколько решений.
1. Продать долю другим собственникам
В новом законе о микродолях говорится так: нельзя продавать доли, если в результате «площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из собственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из собственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого собственника».
Это значит, что можно продать долю кому-то из других собственников разделённого жилья, если в сумме (его доля плюс ваша) он будет владеть площадью более шести квадратных метров.
Кроме того, закон и так обязывает при продаже доли сначала предложить её другим собственникам — прежде чем выставлять на открытый рынок. У собственников есть месяц на то, чтобы согласиться на покупку или письменно отказаться от неё.
🔍 Пример. У вас есть доля четыре квадратных метра, у одного из других собственников — пять квадратных метров. Вы можете продать свою микродолю этому собственнику, так как в итоге у него окажется девять квадратных метров — больше, чем минимальное ограничение в новом законе.
2. Продать несколько долей одновременно
Можно объединиться с другими собственниками и продать несколько долей или всю квартиру сразу. Главное, чтобы покупатель получил не менее шести квадратных метров недвижимости.
🔍 Пример. У вас есть доля два квадратных метра, вы нашли ещё троих собственников с такими же долями. Вы решили объединиться и продать свои доли — покупатель получит восемь квадратных метров, что больше, чем минимальное ограничение. По закону вы обязаны сначала предложить покупку другим собственникам жилья, а если они отказались — выставить объявление о продаже в открытых источниках.
🔍 Ещё пример. По наследству вам и ещё четверым вашим родственникам досталась небольшая квартира. Ваши доли в ней — менее шести квадратных метров. Но вы можете объединиться и продать всю квартиру сразу, а полученные деньги разделить между собой.
3. Добиться компенсации через суд
По закону собственник микродоли может подать в суд, чтобы признать свою долю в недвижимости незначительной. Тогда суд обяжет остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию — то есть как бы принудительно выкупить микродолю.
Обычно суд назначает экспертизу, которая оценивает жильё и определяет размер компенсации. Скорее всего, доля будет выкуплена по рыночной цене.
(Статья 252 ГК РФ)
(Статья 250 ГК РФ)
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
