В этой статье мы рассмотрим 3 фактора, которые привели к «пузырю» на рынке недвижимости сейчас; что повлияет на снижении цен в ближайшее время, и на сколько могут упасть цены на квартиры в этом году.
Прежде всего я представлю краткий анализ причин, которые привели рынок недвижимости к нынешним завышенным ценам.
Причины
Льготная ипотека. В последние два года импульсом роста цен на недвижимость стало стимулирование спроса. Процесс был запущен еще в ковидный 2020. До 2022 года он дошел с усиливающимся эффектом. Толчком послужила льготная ипотека, когда государство субсидировало процентную ставку банкам. Желающих купить стало очень много, а сами ипотечные кредиты выдавались достаточно легко.
Интересно, что цель то была благая – снизить стоимость недвижимости для потребителя, обеспечить население квадратными метрами. Но буквально в течение полугода вся положительная разница за счет понижения ставки съелась повышением цен. Цены начали расти опережающими темпами и причиной роста цены на недвижимости была та самая инициатива по их снижению для населения. «Хотели как лучше, а получилось как всегда».
Инфляционные ожидания. Цена растет, но люди покупают недвижимость боясь высокой инфляции и, парадоксально, это приводит к большему спросу. Замкнутый круг!
Пример потребительского поведения. При уровне инфляции 10% через год за ту же самую квартиру нужно будет заплатить на 10% больше. И если каждый год на протяжении 5 лет инфляция будет по 10%, то ту же квартиру придется купить не за 10 млн, а за 15-18 млн. Покупатель не хочет брать эти риски и готов брать ипотеку прямо сейчас на 10% дороже, а через год еще на 10% дороже.
Спецоперация тоже повлияла именно на рост цены! В первую очередь это связано с ограничениями на финансовый сектор. Многие банки попали под санкции, резко выросла валюта и неуверенность в завтрашнем дне. Таким образом, не осталось альтернатив, чтобы сохранить свой капитал. Доверие к банковской системе было подорвано, как и к акциям, и осталась только недвижимость. Логика была крайне проста - доллар взлетел до 120, а значит будет высокая инфляция и деньги надо как-то защищать, поэтому недвижимость осталась, по сути, единственным инструментом, вызывавшим доверие.
Факторы, влияющие на цены на недвижимость в 2023 году
В этом году как раз и начнётся разворот рынка недвижимости в обратную сторону. Давайте перечислим основные факторы падения цены:
Реально располагаемые доходы будут уменьшаться и спрос будет падать. Стимулирующие меры от государства в условиях СВО также будут слабыми и точно не будут сопоставимы с ковидными временами.
Проблемы застройщиков: во время потребительского бума застройщики взяли новые площадки под строительство, и теперь им нужно возводить и продавать жилье уже с использованием эскроу счетов. Это финансирование будет осуществляться за счет банковских денег, которые существенно подорожали. Соответственно, у застройщиков меньше возможности снижать цену из-за подорожавшей себестоимости.
Взаимосвязь с фондовым рынком. Экономисты отмечают связанность фондового и рынка недвижимости. И если падение случается на рынке акций, то с лагом в полгода - год это всегда отражается на недвижимости. По оценкам некоторых аналитиков, если фондовый рынок в России упал на 50-60%, недвижимость упадет на 30%.
Уехавшие. Те, кто покинул страну должны решить, остаются они за рубежом и или нет. Те, кто решит уезжать окончательно, выставят свои квартиры на продажу. Эти объекты появятся на рынке в ближайшем же будущем и увеличат Предложение.
Инерция в падении цен. Продавцы недвижимости хотят продать свои объекты по "бумажной" цене, актуальной год назад, а покупатели по этой цене не могут купить. Таким образом происходит медленное инерционное снижение по всему рынку. Цена будет снижаться пока не достигнет равновесия.
К примеру квартира Васи стоила 15 млн. рублей, к нему пришёл покупатель и предлагает 10 млн. Вася, конечно же, не согласится. Потом к нему в течение месяца придут ещё пять покупателей и все скажут 10. Вася думает, ну если придут и предложат 12, я соглашусь на 13, и снижает цену. Но потом он видит, что и по 13 никто не покупает. Начнут приходить покупатели, которые уже предлагают 8. Тогда-то Вася и осознает, что реальный спрос находится на 30-40% ниже текущей цены.
О поведении продавцов и покупателей
Чтобы цены на недвижимость остались на прежних уровнях, должна быть ситуация, при которой покупатели недвижимости будут равняться количеству продавцов. Но у нас сейчас есть очевидный «навес» Предложения и придется продавать за те деньги, которые им предложат.
Верите ли вы, что цены на недвижимость восстановятся через 2-3 года? То есть в реальном выражении вырастут на величину инфляции.
Верят ли те, кто сейчас планирует купить недвижимость с целью вложения средств в то, что от текущих уровней через 2-3 года он заработает 30%? При чем в рублях эту доходность можно сейчас относительно спокойно получить на облигациях Правительства или голубых фишек.
При более-менее стабильной банковской системе, люди будут искать альтернативы где они могут получить больше доходности.
Что делать?
Я полагаю, что в следующие 3 года, уже после коррекции на рынке, будет хорошая возможность найти интересные объекты и нужно иметь альтернативу по вложениям средств сейчас и возможность купить недвижимость в будущем.
Немного иная ситуация может сложиться, когда вы берете квартиру себе для жизни и она вам нужна уже сейчас, и у вас есть возможность воспользоваться государственным ипотечными программами под хорошую ставку процента.
В этом случае, нужно внимательно подходить к вопросам семейного бюджета и планирования собственных финансов.
Подробная инструкция для самостоятельного составления Личного финансового плана – здесь.
Составить Личный финансовый план с профессионалом – сюда.
Еще статьи по теме:
Как достигнуть финансовых целей? 4 шага, примеры и типичные ошибки
СВО: что будет с экономикой и курсом рубля в 2023? Как планировать личные финансы
Подписывайтесь на канал и оставляйте комментарии, я стараюсь отвечать на все вопросы!
