Конституционный суд России рассматривает арендный прецедент, который произошел во Пскове. Если кратко: соседям не нравилось, что жилец сдает однушку посуточно. Они подали в суд и выиграли. Но собственник решил, что так дело не пойдет. И обратился в конституционный суд, ведь явно же нарушается его право распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Теперь от решения суда будет зависеть, как будет регламентироваться закон в этой сфере. Пока посуточная аренда не регламентировалась никак. И вот в чем весь вопрос…
«Признаки гостиницы»
Сейчас семья Бахиревых сдает ту самую злосчастную однушку на длительный срок. На это соседи повлиять никак не могут. К слову, можно ведь сдать 20 гастарбайтерам, чтобы жизнь маслом не казалась тем самым соседям. Только подождите, я не встаю на их сторону. В этой истории вообще сложно принять чью-то позицию. Каждый по-своему прав.
История началась с того, что супруги купили себе однокомнатную квартиру в историческом центре Пскова, в доме Сафьянщикова на Октябрьском проспекте. Это историческое здание в стиле неоклассицизма. Павел Бахирев, частный предприниматель, купил нужную лицензию, чтобы законно (это нужно подчеркнуть) сдавать свою недвижимость. И сдавал. С каждым постояльцем заключались договоры. Снимали квартиру с 2019-го. Со всех доходов были заплачены налоги.
Что могло не понравиться соседям? В первую очередь то, что дом превратился в проходной двор. Якобы. Вот, что говорит Ольга Бахирева, жена собственника однушки.
«Сосед, который жил этажом ниже по диагонали от нас начал заявлять, что ему мешает тем, что якобы у нас минигостиница. Нам лично никто не говорил. На нас совершала нападки соседка из квартиры напротив нас. Но она истцом не выступала, она выступала как свидетель. Ей не нравилось, что у нас меняются жильцы. И что мы должны прекратить сдавать квартиру внаем посуточно…Суд установил, что квартира не обладает признаками гостиницы, но при этом в ней оказываются гостиничные услуги. Какие именно – в судебном решении нет ни одного слова».
Те, кто хоть раз снимал квартиру через AirBNB точно знает, что никаких дополнительных или «гостиничных» услуг владельцы не предоставляют. Как минимум потому что живут обычно довольно далеко. Этот сервис у нас уже не работает. Думаю, вы в курсе.
Буквально за углом от этого дома, а он в центре Пскова, есть отели и гостиницы. Только цены там в 2-4 раза выше. И главный минус – в них нет своей кухни. Если у вас не гастрономический тур (во Псков, ага), то готовить самостоятельно максимально удобно. Ты не привязан ко времени: завтрак, полдник, обед и ужин. Ешь, когда хочешь. Точнее: готовишь, когда хочешь.
Разумеется, квартира пользовалась спросом…
Сосед на соседа
Чтобы было понятно, насколько плотно живут соседи, представьте себе ротонду с широкой винтовой лестницей. Это и есть «внутрянка» дома Сафьянщикова. Вовсе не пятиэтажка. Никакого «здравствуйте» через стенку. Да и однушка весьма большая – 50 с лишним метров.
По статистике большинство россиян в отпусках и командировках предпочитают снимать жилье именно у частников. Это удобно и для туриста и для арендатора. Потому что в перерасчете на месяц сдавать посуточно выгоднее. Псковская квартира явно не простаивала. Об этом рассказала адвокат недовольных жильцов Елена Котельникова. Она рассказала, как каждый раз перед заседаниями пыталась забронировать квартиру, но там все время было занято, занято, занято… И постояльцы очень мешали собственникам, которые сами добивались ремонта в парадной. А туристы только все портили. Окурки в фикус скидывали. Однажды жильцы, со слов Котельниковой, позвонили Бахиреву. Сказали, что так и так, дескать, беспредел. На что тот ответил, что может дать денег. Разговор, видимо, дальше не пошел. Раз стороны встретились уже в суде.
Сначала были суды общей юрисдикции. Именно они и постановили запретить владельцу сдавать квартиру посуточно. Как говорит Котельникова, оснований было достаточно много. И вот одно из них:
«Назначением жилого помещения является проживание. И с договором найма жилое помещение передается для проживания. Но никто не сказал о статье 20й ГК РФ, которая определяет, что такое место жительства. Место жительства – это место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. если ты приехал на сутки, это постоянное или преимущественное. Это не место жительства. Ты приехал сюда переночевать»
Также адвокат рассказала, что некоторые жильцы устраивали попойки. Да такие, что пришлось вызывать полицию. И это очень спорный момент. По словам Ольги, жены владельца, полицию вызывали лишь однажды. Когда заклинило замок и постояльцы не могли попасть внутрь. Ну, мало ли воры, подумала соседка и позвонила 112. Но на тот раз все обошлось.
Той самой соседка однажды не понравилось, что жильцы спросили у нее, где аптека и попросили таблетку. Адвокат бьет на то, что «делаешь бизнес, делай так, чтобы он никому не мешал».
Конфликт между жилищным кодексом и конституцией РФ
В итоге после судов общей юрисдикции образовался конфликт между жилищным кодексом и конституцией, которая гарантирует собственнику распоряжаться своим имуществом так, как он хочет. На лицо, считают адвокаты, нарушение закона, ведь суды наложили запрет на посуточную сдачу. А нигде в законах не указана посуточность для аренды. То есть нижней границы нет. Есть только верхний. Так договор найма жилья подписывается на год. Вот что говорит Владимир Цвиль, представитель собственника Бахирева:
«Судебная практика выработала подход, согласно которому посуточность свидетельствует о том, что это гостиничная деятельность, а не наем жилья. Суды самостоятельно выработали такой критерий как посуточность. В законе его нет… Мы хотим, чтобы конституционный суд утвердил, что данного критерия нет и им не надо руководствоваться»
Теперь в течении месяца конституционному суду России предстоит поставить точку в вопросе посуточной аренды жилья, которая может ударить по туризму. Решение конституционного суда будет иметь правовые и экономические последствия для арендодателей, сдающих недвижимость посуточно. И это точно коснется всех нас… Если вы только не как Елена Котельникова никогда не снимали жилье у частников. Женщина сказала, что в первую очередь исходила из позиции безопасности. Видимо, по Европе она мало путешествовала… Кстати, а как в Европе с посуточной сдачей?
Европейский опыт посуточной сдачи
Вне России продолжает работать сервис посуточной аренды AirBNB. Но и там, где сервис работает, есть ограничения для сдачи на законодательном уровне.
Так в Финляндии разрешена посуточная аренда жилье. При этом она является гостиничным бизнесом, если аренду предоставляет юрлицо.
В Норвегии посуточная аренда разрешена не более чем 90 дней в году для многоквартирных домов и на 30 дней для жилищных товариществ. Если собственник сдает на более длительный срок, то его деятельность приравнивается к гостиничному бизнесу.
В Дании собственники могут сдавать в аренду все свое жилище для отдыха, досуга на срок не более 70 дней в год. Муниципалитет может увеличить этот срок до 100 дней.
Во Франции сдавать жилье туристам можно не более чем на 120 дней в году. А если собственник планирует превысить этот срок, он должен получить разрешение на изменение вида использования жилья.
В Германии все зависит от того, где находится жилье. В каждой из федеральных земель этот вопрос регулируется по-разному. В Берлине, например, наблюдается острая нехватка жилья. И потому власти пытались полностью запретить посуточную аренду. Но закон вызвал протесты. В итоге владельцы могут сдавать посуточно, но количество суток суммарно не должно превышать 60 в течение года. В других городах, где также тяжелая ситуация на рынке жилья (в Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) сдавать жилье можно, только получив специальную разрешительную лицензию. Срок проживания квартирантов регулируется в каждом городе по-разному.
Максимально свободно все в Швеции. Там нет положения о минимальном сроке найма жилого помещения. Сдавать можно жилье и в многоквартирных домах.
Что по итогу?
Открытое заседание Конституционного суда состоялось 7 февраля 2023 года. С этой даты начался отсчет до принятия новых законов, которые повлияют на жизнь всех собственников, сдающих жилье посуточно.
Суд рассматривает дело о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ по жалобе гражданина Павла Бахирева, которая по мнению заявителя, не соответствует Конституции РФ, так как по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, налагает запрет на возможность сдавать квартиру в аренду посуточно. Да, действительно, вполне может появиться закон, который ударит по туристической отрасли и запретит посуточный найм. Либо же будет введен минимальный срок для посуточной аренды. Например, нельзя будет снять квартиру на одну ночь, только на 3 и более. Но это лишь один из возможных вариантов. Так же может получиться и так, что все останется на своих местах. И не изменится ни для кого.
А вы пользовались посуточным наймом? Жили у частников? Готовы жить только в гостиницах и отелях? Давайте обсудим.
