Хотел сделать серьёзно начать свой обзор новостей за месяц, но вчера вечером увидел новость о том, что Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость», в своём интервью Коммерсанту рассказал, что никакого пузыря нет, и быть не может. Говорил он о примерах ипотечных кризисов в США и Японии. А также приводил доводы, повторяющие мои мысли, высказанные вот в этой моей статье.
Быть может господину Пашину и попалась моя статья в рекомендациях в Дзене, а может - до самого дошло, не знаю. Знаю то, что господин Пашин представляет холдинг, в который входит и застройщик Setl city. О том, какое хамство эти ребята допускают в сторону своих коллег риелторов или клиентов, мне есть много чего рассказать. Но лучше я покажу, что они сдают.
Как Вам такое новшество как отковыреваемая стяжка, которую можно проткнуть лёгким нажатием пальца?
Думаете, Вы видите крышку от распределительной коробки?
Нет, это просто крышка, приклеенная на обои. На распределительной коробке сэкономили.
А ещё при этом там просто отменные продажники. Один из ЖК позиционировался как тихое место. Сотрудники офиса продаж настоятельно твердили о уюте и покое, настойчиво упоминая о том, что там тихие соседи. Причём не знаю, как можно было быть уверенным в тихости соседей уже на стадии стройки...
Видимо, имели в виду вот такой шикарный вид из окна.
Но это не единственный случай, когда реальность превзошла все ожидания.
Снизу Вы видите рендер фонтана, который рекламировали дольщикам. Сверху - то, что они получили.
Минимализм - это круто. И они решили продолжить. И стали просто хитом прошлого года с ультраминимализмом при проектировании въезда на парковку...
На которую заезжать машина чуть больше среднего хэтчбека должна была, видимо, по задумке застройщика на ручнике. Классно же - и совсем недешёвое место на парковке купил, и дрифтовать научился.
Также во время хаоса на рынке конца февраля прошлого года застройщик не нашёл никакого другого способа отреагировать, кроме как повысить цены. И планомерно занимался этим весь прошлый год. А мы с Вами знаем, что это не есть хорошо. И уж эта разница цен - точно искусственная.
Так что я согласен, что ипотечного пузыря по формату США 2008-го у нас нет. Но есть у нас некоторые застройщики, которые искусственно сами себе нагнали цену.
Но перейдём всё же к новостям.
ПРО ИПОТЕКУ
Новость о всеобщей ипотеке под 5% оказалась пшиком.
Честно говоря, это было понятно изначально, ещё когда в Госдуме об этом заговорили. Во-первых, это не по законам рынка при такой ключевой ставке ЦБ. А во-вторых, субсидировать ставки покупателям новостроек - государство заинтересовано материально. Застройщики платят большие налоги в бюджет. А вот обычные граждане - продавцы вторичной недвижимости налогов в бюджет не заплатят. Потому не увидим мы ипотеку для всех и на всё под 5%.
ЦБ продолжает ограничения околонулевых ставок.
Ну это заслуживает отдельной статьи, и я её написал.
По данным ДОМ.РФ, в январе 2023 года за месяц число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке сократилось на 18%, объем сделок тоже снизился – минус 12%.
При этом спрос на ипотеку в феврале по данным ВТБ вырос на 20%
Представитель ВТБ Евгений Дячкин отметил, что факторами роста спроса стали: большой выбор лотов, снижение стоимости недвижимости в январе, а также наличие на рынке недвижимости программ субсидирования ставки от застройщиков.
Мне кажется, что факторы немного другие. Под слухами об отмене льготных и субсидированных ставок люди в декабре активизировались, и напокупали квартир. В большинстве кому надо - свою потребность в жилье удовлетворили. Потому разрыв между январём и декабрём больше обычного. Плюс, сам знаю клиентов, которые в январе отложили покупку на февраль, так как боялись объявления второй волны мобилизации, такой процент покупателей тоже есть. Но новость от ВТБ действительно хорошая, обнадёживает, что рынок покажет хоть какую-то активизацию.
Тем временем достигнут рекорд по среднему сроку ипотеки в России.
За 5 лет наблюдения установлен рекорд в 24,1 года среднего срока выплаты ипотеки. Когда растут ставки и стоимость жилья, а благосостояние людей не увеличивается, растянуть ипотеку на более длительный срок - единственный способ уменьшить ежемесячный платёж.
ПРО НОВОСТРОЙКИ
За месяц выручка застройщиков упала на 35%
По крайне мере так можно судить по столичным данным. Алексей Попов («Циан.Аналитики») рассказал, что в январе 2023 года в Москве и Московской области было заключено 8300 ДДУ. Для региона такой результат – худший за последние 6 лет.
Вы думаете, что они решили повально теперь цены уронить? Некоторые действительно стали брать меньше. Но в большинстве своём...
Застройщики сократили число строек в 2 раза
В начале 2023 года застройщики по всей России получили 192 разрешения на строительство, что эквивалентно 2,51 млн кв. м жилой недвижимости. Если сравнить с аналогичным периодом в 2021 и 2022 годах, то новых проектов оказалось почти в два раза меньше.
Строишь меньше - спрос на единицу одной продаваемой квартиры в новостройке - больше. Простая же арифметика. Судя по всему, застройщики будут сопротивляться снижению цен до последнего.
ПРО ВТОРИЧКУ
Рынок вторички продолжает тенденцию становиться рынком покупателя. Вы видите график среднего срока экспозиции квартир на вторичном рынке. Это срок от момента выставления объявления о продаже квартиры до его снятия по причине выхода на задаток или продажи. Вырос он на 10 дней, что свидетельствует об упавшем спросе со стороны покупателей. Всё, конечно, не так плохо, как в сентябре, но обратите внимание, как всё изменилось по сравнению с началом прошлого года.
Из действительно интересного - на этом всё. Теперь обзоры месячных новостей станут регулярными. Думаю ещё над недельными, если позволит занятость.
Всем добра и подписывайтесь!
P.S.: Если кому-то захочется задать вопрос о том, почему использую в обзоре февральских новостей данные января, отвечаю - данные в недвижимости выходят в свет не быстро. Интересности февраля на больших числах знать будем только в марте.
