Панически настроенные граждане предрекали рынку новостроек очередное падение в связи с пересмотром условий программы льготной ипотеки. Первой должна была «рухнуть» Москва, так как новый кредитный лимит в 3 млн руб. сильно ограничивает «хотелки» покупателей. Однако спрос пошел вниз в Петербурге, а в Москве продолжает держаться на довольно высоком уровне.
*Но сначала напомним, что мы говорим о реальном спросе, а не о регистрации сделок в Росреестре. Дело в том, что от подписания ДДУ до его регистрации может пройти какое-то время, иногда доходит и до 2 месяцев (ДДУ подписали в июле – а сделка «прошла» в августе). Поэтому число регистраций не отражает реального спроса. А вот дата подписания договора – как раз те самые данные, по которым правильнее судить об активности покупателей. Поэтому анализ ведется за период январь-сентябрь: сейчас, к середине ноября, основная масса сентябрьских ДДУ зарегистрирована. А по октябрю есть прогнозные данные.
Итак, как подсчитали аналитики платформы bnMAP.pro, за 9 месяцев текущего года в старой Москве было подписано 47,3 тыс. ДДУ (что на 28% больше, чем за тот же период 2020 года). Октябрь, скорее всего, окажется совсем неплохим: ожидается регистрация 6,5 тыс. ДДУ.
В Санкт-Петербурге застройщики продали чуть более 41 тыс. лотов (сразу на 18% меньше, чем годом ранее). При этом в Ленобласти спрос, наоборот, вырос на 16%, хотя цены поднялись более чем на 30% и там, и там. И все-таки, в области средний бюджет сделки почти в два раза ниже, чем в Северной столице: 4,5 млн руб. против 7,1 млн. Неудивительно, что покупатели начинают оседать «на периферии».
А что же Москва? Там, вероятно, по-прежнему силен фактор столичной прописки: поэтому покупатели стремятся если не в «старую» Москву, то хотя бы в Новую. Рост сделок в Новой Москве – свыше 33%. А вот Подмосковье прибавило в спросе всего 13%. В Новой Москве средний бюджет покупки составил 8,3 млн руб. – сравните с 17 миллионами, которые теперь требуются московскому покупателю-«середнячку». Не слабо? В области же покупали новостройки в среднем за 6 млн.
При этом покупают в основном все равно в ипотеку (по Москве доля ипотеки в октябре составила 59%, а в Петербурге – 72%), вот только растет срок обременения: в обеих столицах он теперь превышает 20 лет (еще пару лет назад был 18). Только так заемщик может хоть как-то снизить платеж.
Спрос при этом «крутится» вокруг совсем небольших лотов: 30-45 кв. метров. И если в Москве еще есть довольно большой пласт покупателей, позволяющих себе и 55-65 «квадратов», то в Северной столице доля таких покупок почти вдвое ниже.
До конца года картина спроса, скорее всего, останется неизменной, если только застройщики не устроят настоящую распродажу в преддверии Нового года. Но в то же время: ожидается очередное повышение ключевой ставки ЦБ. А это значит, что инвесторы могут продолжить свой отток в банковский сектор: депозиты становятся привлекательнее. А ипотека для простых граждан вновь подорожает.
