Удаленная продажа недвижимости, которая находится в другом городе и даже стране, является довольно распространенной практикой. Сегодня информационные технологии и интернет-среда создают все условия для успешного совершения дистанционной сделки купли-продажи недвижимости. Как выглядит процесс и с какими рисками сопряжен, рассмотрим далее.
Что такое дистанционная сделка с недвижимостью
Сделка по недвижимости – это передача права собственности продавцом покупателю. А самая распространенная сделка на рынке недвижимости – купля-продажа жилья. Дистанционной считается такая продажа/покупка, при которой продавец и покупатель находятся в разных городах. До 2000-х годов для подписания документов им требовалось встретиться лично, теперь же очную встречу заменил обмен документами, подписанными при помощи электронной цифровой подписи.
Обязательные условия договора купли-продажи
Гражданский кодекс РФ определяет ряд обязательных условий договора купли-продажи, в т. ч. и для оформления удаленной сделки с недвижимостью. В него должны быть включены обязательные пункты:
- предмет, т.е. данные, которые позволяют идентифицировать недвижимость;
- цена объекта продажи;
- условия купли-продажи.
Сделка обязательно регистрируется в Росреестре.
Раньше, чтобы провести сделку купли-продажи дистанционно, прибегали к услугам посредников: знакомому или агенту выписывали доверенность на проведение действий от имени продавца.
Посреднику делегировали от лица доверителя право:
- подписания договора купли-продажи;
- подачи документов в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру;
- подписания акта приема-передачи квартиры.
Нельзя сказать, что такой способ оформить сделку купли продажи квартиры дистанционно являлся безопасным. Посредник, например, мог невнимательно отнестись к правовым аспектам и купить жилье с прописанными в нем жильцами, «потерять» полученные деньги или купить квартиру, которая не понравится доверителю. Однако других вариантов до момента, когда пользование интернетом стало массовым явлением, не существовало.
Как продать квартиру дистанционно
На сегодняшний день есть три самых распространенных способа заключения удаленной сделки с недвижимостью:
- с участием банка;
- при содействии нотариуса;
- самостоятельно.
Каждый из этих способов оформления квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые мы рассмотрим ниже. Главное различие состоит в том, что они применяются в разных ситуациях, когда можно оформить куплю-продажу квартиры дистанционно.
Как продать недвижимость удаленно с участием банка
Банк выступает стороной сделки только в том случае, если для покупки человек берет банковский кредит. Тогда продавец может дистанционно заключить договор купли-продажи квартиры.
Алгоритм действий продавца и покупателя в этом случае выглядит следующим образом.
- Покупатель подыскивает себе квартиру на вторичном рынке. Выбор он делает на основании фотографий, предоставленных продавцом. Если есть возможность посмотреть жилье лично на этапе выбора, лучше это сделать: фото не всегда предполагает точное отражение действительности, многие нюансы могут остаться незамеченными.
- Покупатель отправляется в банк, чтобы получить согласие на выдачу кредита для покупки. Если финансовое учреждение готово предоставить деньги, то стороны переходят к дистанционной сделке купли-продажи.
- Стороны договора, продавец и покупатель – каждый в своем городе – выбирают удобное отделение банка, назначают время удаленной встречи и приходят в оговоренный срок в банк.
- Сотрудники банка проверяют документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, а также документы, которые принес продавец.
- Стороны подписывают договора: продавец – договор купли-продажи недвижимости условно дистанционно. «Условно», так как фактически он заключает договор с банком. Покупатель подписывает кредитный договор с банком на приобретение квартиры. Соответственно для одной из сторон банк выступает покупателем недвижимости, для другой – кредитором.
- После подписания договора купли-продажи квартиры дистанционно сотрудники банка подают документы на регистрацию в Росреестр. Максимальный срок – 30 дней. Но обычно сделка, по которой к документам у Росреестра нет претензий, заключается быстрее.
- Банк получает уведомление об успешной регистрации и после этого перечисляет продавцу стоимость квартиры, покупателю – передает документы.
Это удобный способ для продавца, как оформить сделку дистанционно. Но нужно учитывать, что банки занимаются регистрацией только тех сделок, в которых участвуют сами. Они не выступают посредниками для других.
Как оформить квартиру удаленно через нотариуса
Нотариально заверять дистанционные сделки начали с 29 декабря 2020 года, когда вступили в силу изменения, внесенные в Закон о нотариате (Федеральный закон №480-ФЗ от 27.12.2019). Сделки узаконили в связи с эпидемиологической ситуацией. Дистанционная купля-продажа недвижимости подразумевает, что стороны договариваются о покупке квартиры между собой в привычном режиме, т.е. по телефону или используя мессенджер сайта, где продается квартира.
Если человек покупает квартиру лично, имея на руках всю сумму денег, то продавец и покупатель встречаются, согласовывают условия договора, подписывают соглашение и акт приема-передачи квартиры. Обменивают ключ от квартиры на деньги и расходятся.
В дистанционной сделке выполняются почти те же действия, только в присутствии нотариуса.
Для этого:
- Стороны согласовывают между собой условия договора купли-продажи.
- Каждая из сторон выбирает нотариуса в своем городе и сообщает ему, что собирается заключить дистанционную сделку.
- Стороны согласовывают дату совместной онлайн-встречи с двумя нотариусами.
- До ее проведения, нотариус в городе продавца проверяет все предоставленные документы, а также готовит дополнительные (договор купли-продажи, акт приема-передачи и т.д.).
- Стороны договариваются о порядке оплаты. К примеру, если у покупателя есть только часть денег, а остальную он обещает выплатить в рассрочку, продавец рискует тем, что недобросовестный покупатель будет тянуть с оплатой. Покупатель тоже рискует: если продавец получит часть денег, а потом решит расторгнуть сделку, он может тянуть с возвратом полученной суммы.
В этом случае стороны могут договориться о нотариальном депозите. Его принцип действия похож на банковскую ячейку: покупатель вносит на депозит деньги, но не может их оттуда забрать. Также ими не воспользуется продавец до наступления момента, оговоренного в договоре: регистрации сделки в Росреестре, других условий.
- В назначенный день стороны приходят к нотариусу, каждый в своем городе.
- Нотариусы проверяют личности покупателя и продавца удаленной сделки по недвижимости, а также представленные документы на квартиру.
- Согласовывают итоговый вариант договора купли-продажи.
- Участники подписывают обычной подписью свой экземпляр договора, а нотариус использует усиленную квалифицированную подпись (она введена Федеральным законом №63-ФЗ от 6 апреля 2011 года и предназначена для заверения электронных документов и отправки их контрагентам или в государственные органы, такие как суды, Росреестр и т.д.).
- Нотариус продавца завершает дистанционное оформление недвижимости отправлением документов на регистрацию в Росреестр. Этот шаг не требует участия продавца и покупателя.
- После успешной регистрации нотариус передает документы на квартиру покупателю, а деньги продавцу.
Дистанционное заключение договора через нотариуса удобно не только потому, что не нужно тратить время на поездку в другой город. Нотариус также проверяет юридическую чистоту сделки, поэтому стороны будут чувствовать себя более защищенными от мошенничества.
Опасно ли работать с нотариусом дистанционно
Дистанционные сделки с недвижимостью в 2021 году полностью безопасны. Документы и покупателя, и продавца заверяет нотариус (для каждой стороны в своем городе). Он же проверяет все представленные документы. Вносит договора в единую информационную систему и передает на регистрацию. Поэтому то, что покупатель и продавец пришли к нотариусу каждый в своем городе равно тому, что они пришли бы вместе к одному нотариусу. Нотариус несет ответственность за подписание документов.
Как самостоятельно продать недвижимость через интернет
Можно ли продать недвижимость в интернете самостоятельно? Да, это возможно. Для этого нужно загрузить документы на сайт Росреестра и подписать договор специальной электронной подписью. Чтобы понять, как продать квартиру электронно и какие могут быть проблемы, стоит ознакомиться с предысторией.
Электронные подписи ввели Федеральным законом №63 в 2011 году. Подпись – это специальный файл (программный код), который прикрепляется к документу, чтобы придать ему юридическую силу. Файл-подпись выдается на руки заказчику. Сведения о нем регистрируются в специальной государственной базе данных. Специальное программное обеспечение «прикрепляет» электронную подпись к документу. Оно же считывает и сверяет подлинность подписи с базой, когда другая сторона сделки дает вам документ с электронной подписью.
В 2019 году в Москве случилось экстраординарное событие. Мошенники получили в свое распоряжение электронную цифровую подпись (ЭЦП) владельца и продали его квартиру третьему лицу. Теперь от сторон сделки по-прежнему требуется получить усиленные электронные подписи, чтобы удаленно заключать договора купли-продажи, но в порядок регистрации документов внесли изменения.
Пошаговый алгоритм:
- Обе стороны получают усиленные электронные подписи. Их предоставляют специально аккредитованные центры.
- Обе стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ) в своем городе и пишут заявление о согласии на использование ЭЦП. Заявление пишется только собственноручно. По умолчанию считается, что граждане не согласны с оформлением электронных сделок, и такая мера должна защитить их от мошенников в недвижимости.
- Теперь остается согласовать текст договора купли-продажи, подписать его ЭЦП и отправить на регистрацию в Росреестр.
Способ кажется самым простым для заключения дистанционных сделок по недвижимости, но юристы не рекомендуют его использовать. На самом деле обе стороны не защищены от того, чтобы быть обманутыми. Покупатель, полностью перечисливший средства до регистрации договора в Росреестре, рискует тем, что продавец не выполнил свою часть сделки. Также рискует продавец, если получит предоплату, зарегистрирует сделку, а покупатель откажется платить вторую часть денег. Слабых звеньев в такой цепочке много: от неправильной подписи у одной из сторон до вероятного мошенничества.
Можно ли оформить доверенность на продажу квартиры дистанционно
Такой возможности нет. Если покупатель намеревается купить квартиру через своего представителя, который будет действовать на основании доверенности, тогда документ оформляется по традиционной схеме: заинтересованное лицо выписывает доверенность, нотариально её заверяет и отдает представителю лично в руки.
Читайте статью в журнале Кайли: https://qayli.com/journal/kak-prodat-kvartiru-distancionno-v-drugom-gorode/
