Публикация посвящена приобретению доли в квартире (риски, рекомендации, порядок сделки).
Что мы приобретаем?
Зачастую, рассматривая долю в качестве возможного варианта покупки, люди думают о том, что станут собственниками комнаты в квартире или каких-то конкретных метров. Это не так. Строго говоря, приобретается не доля в квартире, а доля в праве собственности на неё. Это две большие разницы. В своих объявлениях недобросовестные продавцы указывают на то, что продаётся комната в многокомнатной квартире. В реальности же продают они долю в праве собственности. Это можно увидеть из представленных документов (выписка из ЕГРН, ДКП). Поэтому нужно понимать, что, приобретая долю в праве собственности, вы не становитесь собственником какой-то конкретной комнаты или конкретных метров в этой квартире. Вы становитесь собственником какой-то неопределённой части этой квартиры. А за конкретные метры и право проживать в конкретной комнате, возможно, нужно будет ещё побороться.
Согласно п.2 ст.247 ГК собственник доли имеет право на пользование общим имуществом, пропорционально его доле.
Конкретные же метры, которыми вы сможете пользоваться, приобретя долю, нужно будет согласовывать с другими собственниками квартиры. Если же договориться не удалось, то нужно будет обращаться в суд для того, чтобы судья с учётом всех обстоятельств определил, кто и в какой комнате будет жить. При этом, суд будет исходить из многих обстоятельств. Он будет учитывать не только размер доли, но и уже сложившийся порядок пользования, состав проживающих семей, нуждаемость в жилом помещении каждого собственника и т.д.
Кроме того, наиболее частая ситуация- это конфликтные сособственники.
Чем мы рискуем:
- получить не то, на что рассчитывали;
- не иметь возможности вселиться в квартиру;
- конфликтные отношения.
Исходя из данных выводов, мы можем дать конкретные рекомендации по приобретению долей.
На что обратить внимание?
Для того, чтобы оценить пользу от приобретения доли, нужно понять, можно ли будет её использовать и если да, то каким образом.
Учитывая, что возможность проживания в квартире при обладании долей зависит, как мы сказали выше, от множества факторов, то нужно обязательно обращать внимание на следующие параметры:
- что реально продаётся и каков состав других собственников (правоустанавливающие документы);
- соотношение приобретаемой доли с жилой площадью квартиры (размер доли должен быть хотя бы примерно пропорционален одной из комнат по площади и не должен быть минимальным);
- размер долей других собственников (они не должны быть намного больше приобретаемой);
- состав других собственников (количество проживающих должно позволять расселиться по комнатам с учётом членов семьи, а не две семьи с разнополыми детьми уже проживают в двухкомнатной квартире). И даже, если ваша доля больше, то суд не будет эти две семьи загонять в одну комнату, а, скорее всего, укажет на то, что вы знали, что покупали и злоупотребляете своим правом;
- сложившийся порядок пользования в квартире (должна быть свободная комната, либо присутствовать возможность её занятия. Допустим одна семья из 2-3 человек заняла 3 комнаты. Ещё лучше, если проживающие уже определились с порядком пользования и продавец доли занимал спокойно какую-либо комнату);
- возможность проживания, учитывая взаимоотношения с другими собственниками и характеристики квартиры, условия доступа в квартиру (никто при входе на машет ножами, имеются ключи от квартиры, квартира не однокомнатная и имеется возможность расселения всех по комнатам).
Вывод: приобретая долю, нужно хорошо оценить обстановку и перспективы разрешения возможных споров по вселению и определению порядка пользования.
Порядок сделки.
Договор на приобретение доли в квартире должен быть нотариально удостоверен, ППФ не применяется. Это первая особенность.
И второй момент касается преимущественного права покупки доли. Заключается он в том, что продавец, прежде чем продать долю, должен предложить купить её собственникам других долей в этой квартире. Если они прямо откажутся, либо промолчат (не ответят в течение 30 дней), тогда продавец может продать долю любому третьему лицу, но на условиях, не отличающихся в лучшую сторону от предложенных другим собственникам.
