Прежде чем обозревать размер комиссии риэлтора, давайте разберемся - что это за специалист и зачем он нужен. В классическом понимании — это посредник между продавцом и покупателем недвижимости. Если риэлтора нанял продавец — его задача найти покупателя, который купит квартиру собственника по максимальной цене.
1. У кого самая дешевая комиссия
У риэлторов - роботов, вроде ЦИАН и Авито. Почему их можно воспринимать как риэлторов? Потому что отчасти они тоже посредники при самостоятельной продаже. И продавец им платит.
Цена — от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в неделю, в зависимости от выбранных услуг. Четких тарифов нет, поэтому сложно сформулировать итог по стоимости. Сумма в 3-4 тысячи рублей за неделю активного продвижения объявления со средним пакетом услуг не является чем-то чрезмерным.
Продавец заплатит 50-70 тысяч рублей и более за 3-4 месяца продаж при активном использовании нескольких сервисов по продвижению. Если же нужно будет юридическое сопровождение сделки, проверка документов, то комиссия за эту услугу составит около 20 000 рублей (на примере сервиса ДомКлик).
Эта сумма уменьшится, если продавец разместит объявление по базовым тарифам и самостоятельно сопроводит сделку. Но в этом случае и работать риэлторы-роботы будут базово. Звонков по объявлению от покупателей почти не будет, продавать будете дольше долгого.
Из плюсов — продавец перезнакомится со всеми риэлторами города, которые захотят продать ему услугу. Итого 70 000 - 90 000 при продаже квартиры вполне реально потратить на электронных болванчиков.
Еще плюсы:
- дешево
Минусы:
- все делать придется самому
- вероятен торг на понижение с покупателем
- срок продажи неизвестен и затянут. Почему это страшно — читайте в нашей статье про опасность затянувшейся продажи.
- продавец платит комиссию авансом вне зависимости от достижения результата.
2. Риэлторы-лоукостеры с фиксированной ценой за услуги
В Москве сумма в 150-200 тысяч используется большинством риэлторов как обоснованная цена за услугу (у всех есть нюансы и с определенной цены квартиры стоимость меняется в большую сторону).
Обосновывая подобный тариф, они хейтят «жадных и наглых до процентов» конкурентов и объясняют, что «их компания может сделать привлекательную цену для клиента за счет оптимизации бизнес процессов и т.п.».
И, как правило, эти компании на слуху. Да и действительно, стоимость вроде приятная, особенно она нравится собственникам, у которых квартира стоит 20+ миллионов, и комиссия становится равной 08% или 1% от стоимости квартиры.
Но так ли это выгодно?
Есть такой анекдот, про московского работника в докризисные времена: «что вы можете делать за 1000$» спрашивает работодатель у работника. Тот отвечает «ничего, даже немножечко вредить».
Риэлтор с фиксированной оплатой похож на подобного работника. Он не заинтересован в продаже квартиры по максимальной цене. Его доход зависит не от того, за сколько продастся, а от факта продажи в принципе. По факту, этот риэлтор заинтересован в первом попавшемся покупателе, на продажу которому он сможет уговорить собственника. Дешево, дорого продастся, без разницы — главное скорость оборота и максимум прибыли при минимальных затратах.
Нанимая такого риэлтора, собственник нанимает не своего представителя, а лоббиста интересов покупателя.
Ну а что же он делает для продажи квартиры, этот агент? Ровно две вещи.
1. Размещает объявление на ведущих сервисах через корпоративный аккаунт компании (компании платят в месяц определенную сумму за свой аккаунт, позволяющий размещать сотни объявлений о продаже. В итоге одно объявление почти ничего не стоит).
2. Выезжает на показы квартиры (или не выезжает, если лень). Если собственнику нужно будет юридическое сопровождение или услуги ипотечного брокера, агент-лоукостер с удовольствием продаст эти услуги через свою компанию. А поскольку компания должна на чём-то неплохо зарабатывать, то доп. услуги у них стоят дороже, чем обычно.
Плюсы:
- выезжает на показы (но не всегда);
- относительно дешево
- комиссия платится по факту продажи.
Минусы:
- дороже робота + дополнительные расходы на юридическое сопровождение по тарифам компании
- заинтересован в торге на понижение с покупателем с целью продать быстрее
- срок продажи не известен. Снова – рекомендуем нашу статью про затянувшуюся продажу.
- если агент плох, то это становится понятно через несколько месяцев, которые теряются собственником.
3. Риэлтор за 2-4%
Зависит от стоимости квартиры и от напора и умения себя подать. Начинают с максимальной комиссии в этих рамках, на которую хватает смелости. При торге легко снижаются до устраивающих собственника значений.
Размер полученной комиссии эти специалисты воспринимают как удачу по принципу: прокатило или нет. Когда доходят до своей нижней границы, используют аргумент «дешевле мы не работаем».
Объяснить, за что берут деньги, толком не могут, но очень стараются. Мешают все в кучу: проверка истории квартиры, юридическое сопровождение, снятие забот с продавца, быстрая продажа, наш опыт, наша компания, всё под ключ и т.п.
Его функционал
По функционалу этот агент работает также, как агент - лоукостер: размещает объявление в корпоративном аккаунте и показывает квартиру. Для поднятия своего веса в глазах покупателя используют дополнительные опции.
Это и рассказ про супер-базу покупателей, составленную в год от Рождества Христова. И про чудо-форум, объявление на котором обязательно даст агент, после чего квартиру купят дорого.
И про то, что только у этого агента есть талисман на удачу, заговоренный на последнем этаже башни Федерация, который помогает привлечь покупателя за 5 дней после заключения договора.
Его мотивация и процент внимания объекту
Несмотря на то, что комиссия составляет процент от квартиры, агент все равно заинтересован в продаже объекта первому попавшемуся покупателю по любой цене, пусть даже не выгодной для продавца.
Хотя этот агент ловчей и умней лоукостера, хороший психолог, бывает действительно с большим послужным списком, он все равно не знает, когда продастся квартира. У него в работе может быть более 20 таких объектов, и можно предположить процент его внимания каждому.
Разные интересы с собственником
Невозможно продавать одновременно 20 квартир и уделять каждой 100% своего внимания и заинтересованности. Поэтому такой риэлтор не продает, а ждет поклевки покупателя иногда год и больше. Собственник глубоко ошибается, если думает, что получил себе союзника в лице такого риэлтора. Ведь интересы противоположные. У одного - продать по максимальной цене, у другого - продать в принципе. Хоть сумма комиссии и зависит от суммы сделки, но скидка в 5% от комиссии не так неприятна, как от цены квартиры. Да и синица в руках намного лучше журавля в небе. Агенты это прекрасно понимают.
Плюсы:
- выезжает на показы (не всегда)
- создает ощущение, что нанят эксперт. Его фирма, как правило, на слуху
- комиссия платится по факту продажи.
Минусы:
- дороже робота и лоукостера + дополнительные расходы на юридическое сопровождение по тарифам компании
- заинтересован в торге на понижение с покупателем с целью продать быстрее
- срок продажи не известен. И снова никак не обойтись без статьи про затянувшуюся продажу.
- если агент плох, то это становится понятно через несколько месяцев, которые теряются собственником.
4. Дорогие брокеры
Берут за свои услуги от 4% и выше.
Как правило, это риэлторы, которые могут указать в договоре конкретный срок продажи квартиры и объяснить, за что они берут комиссию. И не только объяснить, но и продать дорого и быстро.
Это правильный агент? Если да, то правильный — это какой?
На наш взгляд, специалист, который не может сориентировать заказчика по сроку выполнения работы, не стоит вообще ничего. Почему? Опять же, читайте в нашей статье про то, как много можно потерять на долгосрочной продаже.
Кроме того, специалист высокой категории должен находиться с собственником в одной лодке. И риэлтор, и собственник должны быть заинтересованы в том, чтобы продать по максимальной цене.
Например, это легко достигается в торгах на повышение, когда риэлтор получает комиссию только если продаст квартиру по цене, устраивающей собственника. В этом есть реальные риски для риэлтора, который сделает все, чтобы продать квартиру с оценкой «отлично».
Если он не добьется результата, то ничего не заработает.
Он использует все виды рекламы, в том числе поквартирные обходы, работу на территории, использование рекламного продвижения квартиры в интернете и т.п.
Имеет план продвижения конкретной квартиры. Такой план индивидуален, и именно при знакомстве с ним собственник может понять: за что именно риэлтор берет деньги.
За что берет деньги?
Не за то, что разместит объявление и ждёт у моря погоды, а за то, что проведет согласованный перечень работ согласно графику. Отчитается перед собственником и добьется результата в продаже квартиры по максимальной цене.
Бывают, конечно риэлторы, которые берут выше 4-х процентов без проведения этих мероприятий. Но это просто специалисты с хорошо прокачанной наглостью. Они на самом деле обычные риэлторы, которые за счет этой наглости затесались в другую категорию.
Плюсы:
- организовывает концентрированные показы
- комиссия платится по факту продажи
- стоимость юридического сопровождения обычно включена в цену комиссии
- не заинтересован в торге на понижение и старается получить максимальную цену за продаваемую недвижимость;
- срок продажи известен и указан в графике
- если агент не подходит, это становится ясно через 2-3 недели. У собственника будет возможность оперативного реагирования и замены специалиста.
Минусы:
- дороже всех остальных. Rolls-Royce тоже дороже других автомобилей — является ли это его недостатком? Скорее, обоснованный необходимостью.
Заключение
Какого агента по недвижимости стоит выбрать и за какие деньги — решать вам. Важно помнить, что платить имеет смысл только за ту работу, которую можно проконтролировать и понять срок достижения результата.
Кто-то стоит дороже, кто-то дешевле: ни у кого же не вызывает удивления, что объявление на сервисе вроде ЦИАН или Авито стоит разных денег, в зависимости от выбранного функционала.
Так и с риэлтором. Прежде чем его нанять, обязательно уточните: какой список работ он проведет, в какие сроки добьется результата и как его интересы будут соотноситься с вашими. Если на какой-то вопрос не будет ясного ответа — подумайте, нужен ли вам такой специалист.
Очень часто, то что выглядит дешевле на первый взгляд, приносит намного большие расходы в дальнейшем. Ну и как говорил Уинстон Черчиль «мне не надо многого, мне достаточно самого лучшего». Для людей с таким подходом мы и выполняем нашу работу.
И напоследок, миф о комиссии, в которую всё включено
- Наше агентство оплатит все рекламные расходы, в комиссию всё включено! — могут вам продекларировать.
Помните:
Никогда ни одно агентство по недвижимости не будет платить за рекламу привлеченного объекта. Ни одной копейки. Только за размещение на условно бесплатных площадках: корпоративные аккаунты агрегаторов, свой сайт, бесплатный форум.
Все остальное только за счет клиента. Надо понимать, что агентский договор подразумевает право отказа собственника от продажи в любой момент до его исполнения. Никто не будет вкладывать деньги в то, что можно легко потерять, при этом потраченное вернуть будет невозможно.
Желаем вам принимать только правильные решения)
Прочитайте еще наши статьи по теме — для более глубокого понимания:
