Почему старые идеи уже не работают, а с поиском новых не все так просто
Рынок недвижимости, стремительно меняется вместе с окружающим миром. Причем темп этих изменений растет, и времени, чтобы найти «устойчивую» инвестиционную идею, всё меньше.
Буквально за два года рынок очень сильно изменился под воздействием сразу нескольких факторов:
- Пандемия и ее последствия.
- Переход на проектное финансирование (эскроу-счета), что кардинально поменяло рынок продаж новостроек.
- Субсидированная ипотека и снижение кредитных ставок в целом.
- Рост себестоимости строительства.
Каждого отдельного из этих факторов достаточно качнуть рынок в ту или иную сторону, а их сочетании — тем более. Кардинально меняется рынок — меняются и инвестиционные возможности.
Я часто общаюсь как с частными инвесторами, у которых в собственности несколько объектов (иногда мы их называем «бытовыми»), и с людьми, которые управляют собственными недвижимыми активами на сумму от миллиарда рублей и выше.
В целом инвесторское сообщество сходится в одном, что мы переживаем настоящий кризис инвестиционных идей. Большинство из них, длительное время работавших ранее, исчерпали себя.
Теперь об инструментах инвестирования
Покупка квартиры в новостройке на старте продаж
Этот ранее рабочий способ заключался в покупке у надежного застройщика строящегося объекта, цена которого в дальнейшем возрастает. Трудно поверить, но еще 3-4 года назад исправно работал алгоритм: выбираем квартиру в стройке, смотрим на цену аналогичных, уже построенных квартир, и понимаем, что цена вырастет как минимум до этого уровня (без учета инфляции и общего изменения рынка). Даже неискушенные участники рынка инвестиций достигали 30-40% дохода за 2–3 года. На фоне субсидированной ипотеки можно было покупать практически любые квартиры на старте продаж. Все росло. Но окончательный переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте продаж нередко выше цен вторичного рынка. Еще можно выискивать интересные, недооцененные маркетологами застройщиков объекты, но найти их намного сложнее.
Покупка жилой квартиры для последующей сдачи в аренду
Этому способу инвестирования больше подходит название «сбережение» Метод заключается в покупке квартиры и ее последующей сдаче в аренду. Самая очевидная схема, первая ступень начинающего инвестора. К сожалению, даже два-три года назад, сдача квартиры в аренду, при адекватном подсчете всех затрат, показывала крайне низкую эффективность. После того как цены на жилье выросли на 30% минимум, а арендные ставки почти не изменились. Нередко может оказаться, что реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно просто посчитать 1–2 месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и совсем чтобы добить «инвесторов»: пересчитайте % годового дохода от сдачи квартиры отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.
Покупка квартир по переуступке
Я не знаю почему, но некоторые инвесторы до сих пор стремятся продать свои квартиры в новостройке не дожидаясь собственности. Толи наивно полагают, что налоговая тогда «не увидит» этих сделок, толи считают, что получать собственность долго и хлопотно. Еще совсем недавно такие объекты можно было системно «ловить» на рынке, но очевидных решений все меньше. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, цены строящихся квартир равны или заметно выше, чем цены квартир на вторичном рынке.
Апартаменты
Интересно, но непросто. Раньше апартаменты были привлекательны как новый, набирающий популярность и растущий в цене продукт. За последние пару лет цены достаточно сильно возросли, границы восприятия апартаментов и обычных квартир стираются. И хотя ставки аренды на апартаменты выше, чем в жилье, в управлении и продаже апартаментов есть достаточно много подводных камней, неочевидных для рядового инвестора. Главное зло на этом рынке – необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и завышенные арендные ставки. Я называю это «инфляцией обещаний» — чем больше обещать арендную ставку инвестору, тем дороже можно продать ему объект. Добавьте повышенные затраты на содержание объекта, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже и доходность уже совсем не 10% годовых.
Инвестиции в торговую недвижимость
Очень полюбившийся и мне и профессиональным инвесторам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие профи начинали с переводов квартир в коммерческую недвижимость, затем наибольшую эффективность показывала покупка торговых помещений на первых этажах строящихся ЖК. Средним ориентиром была доходность в 10% годовых без учета инфляции. Но за полтора-два года застройщики резко подняли цены на нежилые встроенные помещения, аукционы стали нормой. А приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил данный инвестиционный инструмент. Теперь доходные объекты продаются с 14-ти летней и более окупаемостью.
Покупка недвижимости с торгов
Крайне популярная и кажущаяся привлекательной тема. Где еще можно купить недвижимость с хорошим дисконтом. Но глубокое изучение вопроса на собственной шкуре и общение с профессиональными участниками говорит об обратном. Дефицит инвестиционных предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории «торгов». Чему изрядно способствовали «инфо-цыгане», обещавшие озолотить всех, кто будет учиться у них покупать на торгах. В результате повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже чем на открытом рынке. Добавьте сюда правовые риски и риски технических изъянов объектов.
В остатке
Все, что я перечислил выше — самые очевидные и самые простые способы инвестирования на рынке недвижимости. Разумеется, это далеко не все возможные инструменты. Очевидно, инвесторы будут привыкать к новым реалиям будут искать альтернативные варианты в том числе коллективного инвестирования.
Максим Ельцов, генеральный директор ПИА Недвижимость
