Интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость не иссякает: всё больше инвесторов пытаются вкладывать средства в различные коммерческие объекты. Таким инвесторам необходимо понимать существующие сложные механизмы рынка коммерческой недвижимости. Давайте разбираться.
Факторы, которые следует учитывать при покупке коммерческой недвижимости
Рентабельность
Поскольку темпы прироста капитала в коммерческой недвижимости по сравнению с рынком жилой недвижимости не очень высоки, полезно использовать показатель рентабельности для измерения реальной стоимости. Таким образом, будущая прибыль, которую вы получите от инвестиций, определяет, стоит ли выбирать коммерческую недвижимость или нет.
Доходность коммерческой недвижимости рассчитывается в процентах на основе:
- рыночной стоимости;
- годового дохода;
- эксплуатационных расходов.
Рентабельность как стандартная мера потенциального дохода от инвестиции определяется путём деления годового дохода от аренды недвижимости на её затраты.
Валовая прибыль = [недельная аренда x 52 (годовой доход от аренды) / стоимость недвижимости] x 100.
Например, если коммерческая недвижимость стоит 5 400 000 рублей и сдаётся в аренду за 45 000 рублей в месяц, её доходность, или годовой рост инвестиций, составит 10,8 %.
Местоположение и демография
Выбор места для любой инвестиции в недвижимость должен быть стратегическим. Переменные, влияющие на местоположение, обычно меняются со временем: одни увеличивают стоимость капитала, другие — уменьшают.
Вот важные переменные, которые следует учитывать:
- видимость локации;
- доступность общественного транспорта;
- доступность для потенциальных арендаторов;
- наличие или отсутствие аналогичной коммерческой недвижимости в районе;
- зонирование и численность населения.
Важно проверить законы о зонировании местных советов, чтобы узнать, какие виды бизнеса разрешены в определённой местности. Кроме того, очень важно проанализировать будущие планы развития муниципалитета, которые могут повлиять на вашу коммерческую недвижимость.
Процентные ставки
Управляя инфляцией в стране, ЦБ РФ использует процентные ставки. По мере роста процентных ставок возрастает стоимость денег, а потенциал роста компаний ограничен, что приводит к замедлению роста бизнеса. Таким образом, по мере роста процентных ставок снижаются потребительские расходы, что ведёт к снижению спроса на коммерческую недвижимость.
Влияние процентных ставок на стоимость коммерческой недвижимости
Колебания процентных ставок косвенно влияют на стоимость недвижимости. Снижение процентных ставок стимулирует инвесторов вкладывать больше средств в рынок коммерческой недвижимости. По сути, когда коммерческое финансирование становится более доступным, большее количество инвесторов приобретают коммерческую собственность.
Точно так же, когда процентные ставки растут, у инвесторов становится меньше стимулов, чтобы вкладываться в рынок коммерческой недвижимости. Это означает, что меньше инвесторов будут приобретать коммерческую недвижимость, что приводит к стагнации отрасли.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
