Сдача апартаментов в аренду имеет ряд налоговых нюансов, над которыми стоит задуматься новоиспеченному обладателю недвижимости. Существует сразу несколько схем налогообложения, определиться с максимально доступной и выгодной новичку не всегда просто. Например, тип и величина налога зависят от вашего статуса: вы сдаете коммерцию как физическое лицо или индивидуальный предприниматель. Рассказываем, что делать и что выбрать в нашем материале.
Как получать легальный доход
Еще в 2019 году вступили в силу определенные законодательные ограничения. Для сдачи апартаментов в аренду необходимо получить статус индивидуального предпринимателя (ИП) либо заключить договор с управляющей компанией (УК). Если не следовать этим требованиям, то можно нарваться на серьезные штрафы и доначисление НДС за весь неустановленный период аренды.
Таким образом, налоговые службы расценивают доход с нежилых помещений как предпринимательскую деятельность, поэтому просто необходимо принимать правила игры.
Форматы налогообложения
Любой владелец апартаментов может выбрать один из трех форматов налогообложения, если он сдает коммерцию в качестве ИП. Рассмотрим эти варианты.
Первый формат – это общая система налогообложения. Он пользуется небольшой популярностью из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести не совсем простой учет. То есть доходы предпринимателя облагаются 13% НДФЛ, а также требуют определенных обязанностей: ведение книги учета доходов и расходов, подготовка для налоговой декларации 4-НДФЛ, взнос авансовых платежей в соответствии с уведомлениями.
Кроме этого, если доходы ИП возрастают более чем на 50%, то необходимо уведомлять налоговую. Они пересчитают авансовые платежи не в вашу пользу на новый отчетный период. Также по итогам года необходимо составлять декларацию 3-НДФЛ – это документ по фактическим доходам, его предоставляют не позднее 30 апреля.
Формат требует уплату НДС ежеквартально. Отметим, что данная опция не распространяется на обычное жилье, это относится только к коммерции. Не забываем и про страховые взносы, они уходят на обязательное пенсионное и медицинское страхование.
Второй формат более свободный по сравнению с первым – это упрощенная система налогообложения (УСН). Он подходит для тех, чей годовой доход не превышает 150 млн рублей, и вот почему: освобождение от НДФЛ (есть исключения), от налога на имущество физических лиц, НДС (есть исключения).
Однако УСН предполагает два вида. Первый «Доходы», второй «Доходы минус расходы». Как определить, что подходит именно вам? Все просто: первый тип предполагает оплату налога в 6% со всех доходов вне зависимости от трат, а второй – налог в 15% с учетом разницы между доходами и расходами.
Что из этого выбрать? Эксперты советуют заранее проанализировать объем расходов от сдачи апартаментов. Если они составляют более 60%, то лучше использовать «Доходы минус расходы».
Еще для ИП, которые выбрали УСН, доступно уменьшение дохода на уплаченные страховые взносы в полном размере и на 50%, если есть наемные сотрудники, помогающие с бизнесом.
Третий формат – это патентная система налогообложения. В таком случае необходимо платить 6% от временного дохода. Вы платите налог не за фактическую, а гипотетическую прибыль: она определяется нормативными актами в каждом регионе страны по-разному. Патент выдают на срок от 1 месяца до года, по окончании срока он должен быть продлен.
В отличие от других форматов есть существенная разница: при патенте не нужно сдавать отчетность.
В завершении скажем, что каждый формат сугубо индивидуален и требует отдельных расчетов. Например, УСН «Доходы», который заранее кажется выигрышным, будет напрямую зависеть от локации апартаментов, их площади и других факторов. Поэтому выбирать налогообложение стоит внимательно и вдумчиво, взвесив все факторы и проконсультировавшись со специалистами.