Льготная ипотека претерпела серьезные изменения, которые приостановят рост цен на жилье. Инвестиции в недвижимость видоизменяются, и потенциальному инвестору нужно особенно внимательно следить за повесткой. Мы узнали у экспертов, куда выгоднее всего инвестировать, чтобы получить максимальный доход.
Роман Качински, старший вице-президент компании «Европейская Юридическая Служба Broker», основатель инвестиционного ателье «ARX»
Как инвестировать в недвижимость в 2021 году?
Для инвесторов с разным уровнем дохода способы инвестирования тоже будут разные. Если обобщать, то я бы советовал инвестировать в шеринговую экономику. На данный момент она помогает инвестировать крупные суммы не в один объект, а сразу в несколько, что помогает снизить риски.
То есть эффективно инвестировать в доли, а не в объекты целиком. Более того, я бы рассмотрел компании, которые предлагают фиксированный договором доход, так как это обеспечит вам дополнительную гарантию прибыли. Однако в любом случае важно оценить регион, перед тем как инвестировать. Далеко не любая недвижимость будет доходной.
Какие форматы недвижимости выбрать?
Выбор формата инвестиций зависит от цели инвестора. Если он инвестирует на долгосрочную перспективу, то можно купить и облигации строительных компаний. Если же речь идет именно про недвижимость, то тут тоже необходимо поставить себе цели: хочет ли инвестор пользоваться недвижимостью самостоятельно, либо же — получать с нее доход.
На данный момент выгодно рассмотреть туристическую недвижимость. Особенно если взять компанию, которая аккумулирует средства, создает паевые фонды. Покупка курортной недвижимости на стадии строительства сейчас была бы очень правильным решением, так как на море отдыхает большое количество человек ежегодно, а пандемия обеспечила еще больший приток в конкретные регионы.
Помимо Российских курортов, стоит рассмотреть зарубежные рынки. Например, Грузию, в которой нет налога на владение недвижимостью, но есть курортные города с высоким потенциалом.
На каком этапе строительства лучше вкладываться?
На недвижимости зарабатывают в момент покупки, а не в момент продажи. Поэтому стоит рассмотреть не до конца достроенные объекты, их можно купить по старой цене, которая была актуальна до подорожания строительных материалов. Во-первых, это ускорит процесс строительства, так как часть работ будет уже произведена, а во-вторых, даст возможность построить по более низкой цене, а продать по более высокой.
Вообще выбор этапа строительства зависит от опыта инвестора. Он должен уметь оценить и компанию-застройщика, и компанию, продающую недвижимость, и регион строительства. Необходимо понять потенциал роста, сроки сдачи, опыт управления недвижимостью — только правильная совокупность всех факторов сможет обеспечить хороший стабильный доход.
Чего не нужно делать при инвестировании в недвижимость?
Не нужно вкладываться в одну корзину, только диверсификация помогает снизить риски. Сейчас экономика позволяет использовать это правило в сфере недвижимости и вкладываться сразу в несколько объектов. Существуют компании, в которых недвижимость можно покупать по 1 квадратному метру, но при этом иметь с нее ежегодный доход.
Егорычева Елена, старший преподаватель экономического факультета РУДН
В России 2021 год показывает небывалый рост объема инвестиций в недвижимость — за первое полугодие 2021 года он вырос на 40% по сравнению с 2020 годом. Причем бОльшая часть инвестиций приходится на сегмент жилой недвижимости.
Инвестиции в сегмент коммерческой недвижимости на 20% ниже в сравнении с прошлым годом.
Пандемия, локдауны, введение QR-кодов оказали негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Наиболее привлекательным сегментом для инвестирования на рынке коммерческой недвижимости остается сегмент складской недвижимости. Он востребован как со стороны бизнеса, так и физических лиц, которые стали все больше хранить свои вещи на специализированных складах.
Также инвестиционно привлекательным остается сегмент участков под жилое строительство.
Цены на жилье в Москве сильно перегрелись, причем больше всего подорожали квартиры в новостройках. Однако сохранение программ льготной ипотеки, семейной ипотеки, которая продлена еще на год, а также июльское повышение учетной ставки ЦБ до 6,5 % будут и дальше провоцировать рост цен в новостройках. В ближайшей перспективе этот сегмент останется привлекательным для инвесторов.
Гульнара Ручкина, доктор юридических наук, профессор, декан Юридического факультета, университета при Правительстве Российской Федерации, Москва
Говоря об инвестировании в недвижимость, в первую очередь стоит определится с выбором объекта инвестирования. Это может быть либо жилая недвижимость, либо коммерческая. Разберем оба варианта подробнее применительно к сложившейся на сегодняшний день ситуации в экономике.
За последний год наблюдается серьезный рост стоимости жилой недвижимости в большинстве регионов РФ. Основной причиной этого является программа субсидирования ипотечных кредитов, которая позволила заемщикам брать кредиты по рекордно низким для нашей страны ставкам. Это привело к резкому росту спроса и, как следствие, — цен на квартиры.
Однако на данный момент основная часть программы субсидирования закончена, а Банк России проводит планомерный подъем ключевой ставки. В этой связи ипотечные кредиты уже становятся дороже, следствием чего неминуемо станет снижение спроса на жилье. Соответственно сегодняшние цены на рынке жилой недвижимости не имеют серьезного потенциала для роста. Поэтому покупка квартиры в качестве именно инвестиции, а не как места проживания, в настоящее время является экономически неоправданной.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь также потенциал роста цен видится весьма туманным. Это обусловлено тем, что за последнее время сформировались два ключевых фактора, оказывающие негативное влияние на спрос на рынке. Во-первых, это развитие онлайн-торговли, которая уже снижает и будет снижать далее спрос на коммерческую недвижимость в сфере ритейла. Во-вторых, это массовый переход на удаленный режим работы в связи с пандемией. Тестирование нового формата работы показывает, что даже при снятии ограничительных мер бизнес частично продолжит использовать удаленку в целях снижения затрат.
В этой связи для инвестора рынок недвижимости в 2021 году не является перспективным с точки зрения эффективности вложений.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S, Санкт-Петербург
Чего НЕ нужно делать инвестору в 2021 году?
При выборе формата недвижимости для инвестиций, я рекомендую обращать внимание на такие факторы как доходность, удобство управления активом и его устойчивость к кризисным явлениям.
По всем этим параметрам формат сервисных апартаментов составляет уверенную конкуренцию жилой, офисной и торговой недвижимости.
Так, например, при управлении апартаментом участие собственника во взаимодействии с арендаторами не требуется — эти вопросы берет на себя профессиональная Управляющая компания. УК также занимается обслуживанием номерного фонда и инфраструктуры, осуществляет поиск арендатора, контролирует дебиторскую задолженность, следит за состоянием апартамента.
В отличие от жилых квартир в апарт-комплексах есть доходные программы, которые в среднем приносят собственнику ежегодно от 8 до 12% прибыли.
Если говорить об устойчивости сегмента к кризисным явлениям, то, судя по прошлому году, мы можем видеть, что многие форматы коммерческой недвижимости из-за пандемии претерпели существенные убытки. В офисных центрах из-за удаленного режима работы сократилось число арендаторов. Торговые центры столкнулись с серьезными ограничениями в работе, многие из которых до сих пор не сняты. Плюс, эпидемия стала катализатором развития сегмента электронной коммерции, что также повлияло на уровень вакантности площадей.
Если говорить о рынке апартаментов, то загрузка апарт-отелей сети YE’S в период пандемии, когда многие отели были закрыты, не опускалась ниже 75%. Апартаменты продолжали работать и обеспечивать владельцам доход.
На каком этапе строительства вкладываться?
Самые выгодные инвестиции всегда на старте запуска проекта. Для инвестора это возможность приобрести недвижимость по минимальной стоимости. В среднем с момента старта продаж и до ввода в эксплуатацию апартаменты дорожают на 30%, впоследствии их стоимость продолжает расти.
Вне зависимости от ситуации на рынке, инвестору стоит внимательно смотреть на надежность застройщика, если он инвестирует в недвижимость на этапе строительства, на качество самого проекта, если он уже заверешен. Также всегда нужно учитывать показатели доходности и окупаемости приобретаемого актива.
