Перед выходом на сделку риелтору нужно проверить кучу документов.
Бывает, что до продажи с квартирой все нормально, а через несколько месяцев на жилье начинают претендовать чужие люди или кредитные организации.
Если сделку признают недействительной, покупатель останется без денег и квартиры, а риелтор — с плохой репутацией и без клиента.
Рассказываем, как юристы проверяют недвижимость до сделки, какие маркеры риска вызывают подозрение, — и что нужно делать в сложных случаях.
Проверяем, что продавец действительно владеет недвижимостью
Бывает, что продавец представляется владельцем недвижимости, а потом выясняется, что это — родственник собственника, доверенный или просто подставное лицо.
Если не проверить продавца, сделку могут признать недействительной, а покупатель окажется без денег и квартиры. Чтобы этого не допустить, нужно установить личность продавца.
Какие документы запросить
1. Паспорт.
2. Свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра (ЕГРН).
350 ₽ стоит выписка из ЕГРН
Как проверить
1. На сайте МВД вбить данные паспорта. Так получится узнать, что паспорт подлинный.
2. В паспорте посмотреть графу «Семейное положение». Если продавец в браке или в разводе, нужно отправить запрос в ЗАГС. Так получится узнать, была ли квартира приобретена в браке, и есть ли у бывшего супруга права на недвижимость.
Узнаем, есть ли у продавца задолженности
Если продавец должен банку или знакомому несколько миллионов, то суд может может наложить запрет на регистрационные действия.
Какие документы запросить
1. Паспорт.
Как проверить
На сайте ФССП посмотреть, есть ли у продавца задолженности, заведены ли на него судебные дела. Достаточно указать ФИО и дату рождения продавца.
Уточняем, что продавец владеет 100% квартиры, а не долей
Какие документы запросить
1. Свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра (ЕГРН).
Как проверить
Данные в паспорте сравнить с теми, что указаны в выписке из Росреестра. Данные должны совпадать. Важно, чтобы продавец владел всей квартирой, а не какой-либо ее частью. Для этого в выписке ЕГРН нужно проверить графу 2.1 — в ней должно быть написано «Собственность», а не «Общая долевая собственность».
Однажды продавец хотел незаконно продать всю квартиру, хотя по документам владел только ½ долей
В агентство обратилась клиентка, которая хотела перепродать квартиру. Мы проверили жилье и увидели, что между покупкой и продажей прошло слишком мало времени. Это показалось подозрительным, и мы решили связаться с предыдущими собственниками.
Оказалось, что изначальный собственник владел недвижимостью незаконно. Он умышленно оформил весь объект в Росреестре на себя, хотя владел только 1/2. Потом он быстро перепродал квартиру своему напарнику, с которым был в сговоре.
Наша клиента оказалась в этой цепочке перепродаж третьим лицом — и даже не подозревала о махинации. В любой момент владелец второй «половины» квартиры мог объявиться и оспорить сделку через суд. В этом случае наша клиентка потеряла бы половину своего объекта — или была бы вынуждена выкупать эту часть заново.
Чтобы избежать такой ситуации, нам удалось взыскать с первого собственника половину стоимости квартиры. На эти деньги клиентка смогла выкупить оставшуюся долю объекта и стала полноправным владельцем квартиры.
Так, «Этажи» сэкономили клиентке 800 000 рублей.
800 000 руб удалось сохранить с помощью проверки юристов
Проверяем личность и дееспособность покупателя
Проверить нужно не только продавца, но и покупателя. Если окажется, что на момент сделки покупатель считался недееспособным, сделку могут аннулировать.
Так бывает, если покупатель пожилой, или по документам решения за него принимает опекун. Еще бывает что недвижимость покупает один из супругов, без ведома второго на общие деньги. Тогда в течение года сделку можно оспорить в суде.
Какие документы запросить
1. Паспорт.
2. Нотариальное согласие супруга на сделку, если деньги общие.
3. Справка из ПНД или водительское удостоверение для проверки дееспособности.
Как проверить
1. Проверить подлинность паспорта на сайте МВД. Так получится исключить риск мошенничества.
2. Узнать по данным в паспорте, находится ли покупатель в браке или в разводе. Если так, тогда деньги, на которые приобретается жилье, могут быть общими — нужно дополнительно оформить нотариальное согласие супругов на сделку. Это не обязательно, но некоторые банки требуют этот документ в обязательном порядке.
3. Попросить у покупателя оформить справку о дееспособности и проверить этот документ на подлинность. Справку на подлинность проверяет юрист или нотариус. Если покупатель отказывается проходить проверку, сделку на всякий случай лучше заверить нотариально.
Собственник купил и продал недвижимость по поддельному паспорту — сделку признали недействительной
Наш клиент перепродал другому земельный участок. Спустя некоторое время в агентство поступил запрос от следственного управления УВД. Написали, что возбуждено уголовное дело в отношении человека, который владел участком задолго до наших клиентов.
Оказалось, что первый владелец купил участок по украденному паспорту, а потом быстро продал его другому человеку. Сделка по поддельным документам считается недействительной, как и вся последующая цепочка перепродаж.
Чтобы клиент не потерял деньги из-за этой неприятной ситуации, агентство выкупило у него участок, который находится под следствием, за 8 млн. рублей
8 млн. руб компенсировало агентство клиенту
Узнаем, есть ли на квартире обременения
По закону нельзя продать квартиру с непогашенной ипотекой или купить аварийное жилье за маткапитал. Иначе суд заставит расторгнуть сделку.
Какие документы запросить
1. Выписка из ЕГРН. Ее можно получить в Росреестре.
Как проверить
1. Посмотреть в Росреестре, есть ли на квартире обременения. Там же можно узнать реальное количество собственников, чтобы исключить в будущем оспаривание прав на жилье.
2. На сайте ФССП узнать, не арестовано ли имущество собственника.
Если у квартиры есть обременения, во многих случаях ее все равно можно купить или продать. Например, при ипотеке покупателю достаточно погасить кредит, и он сможет стать полноправным собственником объекта.
Что должно вызвать подозрение при проверке квартиры
- Квартира прошла длинную цепочку быстрых перепродаж. Например, с момента последнего перехода права по объекту недвижимости прошло меньше 3 месяцев.
- Квартира приватизирована, — но нет документов, которые подтверждают отказы других лиц от приватизации.
- У продавца есть крупный долг. Есть риск, что недвижимость арестуют.
- Продавец владеет недвижимостью менее 3 месяцев.
- Продавец или покупатель на стадии банкротства.
- Квартира досталась продавцу по наследству, — но собственник объекта недавно умер. Есть риск, что клиент мог еще не вступить в наследство. В будущем могут появиться и другие наследники, которые решатся оспаривать сделку
Создаем безопасный договор купли-продажи
Для составления договора потребуется юрист. Если документ будет составлять не специалист, есть риск ошибиться в формулировках и в будущем попасть на проблемы с недвижимостью и деньгами.
Если одна из сторон принесла свой договор, его также лучше проверить с юристом.
Сделку получится обезопасить больше, если открыть аккредитив
Работает это так: перед сдачей документов в Росреестр покупатель открывает в банке аккредитив. Для этого в офисе банка или онлайн нужно создать денежное обязательство и прописать условия зачисления денег: например, покупатель должен предоставить на имя владельца квартиры документы, которые подтверждают переход права собственности.
После регистрации документов в Росреестре банк перечисляет деньги на счет продавца.
Переводить оплату владельцу недвижимости нужно только после регистрации права собственности
Риелтор заключил с клиентом сделку купли-продажи жилья. Сделка в Росреестре регистрируется 9 рабочих дней. Поэтому продавец получил только задаток (50 тысяч). Основную сумму за квартиру договорились передать после регистрации.
Через неделю после заключения сделки позвонила сестра продавца и сообщила, что тот умер. Такую сделку Росреестр может признать недействительной.
Вернуть покупателю задаток сестра не могла: по закону в наследство вступают только через полгода после смерти.
Нам удалось возместить покупателю 50 тыс. руб, — и ему не пришлось ждать полгода. Если бы деньги за покупку квартиры были переданы до регистрации права собственности, сумма убытков бы составила более 2 млн. рублей
> 2 млн руб удалось сохранить с помощью проверки юристов
Как риелтору самостоятельно проверить квартиру перед сделкой
- Установить личность продавца. Узнать, владеет ли он недвижимостью, нет ли на ней задолженностей или других судебных разбирательств.
- Проверить покупателя и его дееспособность.
- С помощью выписки ЕГРН установить, есть ли у квартиры обременения, и насколько они критичны. Исключить все обременения перед выходом на сделку.
- Провести сделку через аккредитив. Так получится защитить и продавца, и покупателя.
- На всякий случай заверить сделку у нотариуса.
