У вас ипотека. Появились свободные деньги. Что делать: гасить досрочно, инвестировать или спрятать под матрас? Посчитаем, можно ли перекрыть ипотеку доходностью от вклада.
Условия по ипотеке
В середине 2018 года в ипотеку взяли однокомнатную квартиру стоимостью 2 100 000 руб. и внесли первоначальный взнос в размере 320 000 руб.
Дано:
Тело кредита -1 780 000 руб
Процентная ставка – 11,5% годовых
Срок кредита – 300 месяцев (25 лет), до 2043 года
Всего нужно выплатить - 5 429 835 руб.
Предположим, несколько лет спустя у заемщика в жизни наступила стабильность, появились деньги.
На 1 января 2022 года в графике платежей долг по телу кредита - 1 727 301 руб. Заемщик смотрит: брал в долг 1,780 млн., платил ежемесячные платежи 3,5 года, а в итоге остался должен банку 1,727 млн. Так работает аннуитетный платеж – проценты гасятся в первую очередь.
Теперь вопрос: закрывать ипотеку досрочно или пользоваться свободными деньгами на свое усмотрение. Например:
Доходы от вклада
В 2021 году процентные ставки в среднем 5,5% (сравниваю ставки разных банков тут).
Условия по вкладу:
Свободные деньги – 1 727 000 руб.
Ставка по вкладу – 5,5% годовых
В 2022 году до конца выплаты ипотеки останется примерно 250 месяцев. Посчитаем доход от вклада на этот срок:
1 727 000 руб. * 5,5% годовых * 21 год = 1 994 685 руб. - проценты за 21 год.
Капитализацию процентов не учитываем. Инвестор получит 95 000 руб. в год в качестве процентов. За весь период получится почти 2 млн. руб. процентов + сам вклад 1,727 млн. Итого – 3 721 685 руб. в 2043 году.
Что в итоге выгоднее
Общая сумма платежей по ипотеке - 5 429 835 руб. А тело кредита – всего 1 780 000 руб. Разница – 3 649 835 руб. – это проценты за пользование кредитом за весь период. К 01 января 2022 года наш заемщик исправно выплатил 757 106 руб.
Из этих денег банк по условиям договора гасил долг:
51 846 руб. – тело кредита
705 260 руб. – проценты
Заемщику осталось погасить 2,94 млн. руб. процентов по кредиту. А на процентах от банковского вклада он за этот же срок заработает 2 млн. руб., то есть на 0,94 млн. руб. меньше.
Даже в долгосрочной перспективе банковский вклад не позволит заработать на погашение ипотечного долга.
