Данную тему мы будем рассматривать исключительно как инструмент инвестирования.
Вспомните мечту каждого второго знакомого Вам человека: хочу иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, получая стабильный доход из месяца в месяц.
И раньше этот бизнес-план работал, успешно функционировал и приносил большую прибыль.
Почему это перестало работать последние годы?
- Процветание ипотечного рынка кредитования. Ежемесячный платеж по ипотеке и за съем недвижимости долгое время был примерно равен, поэтому спрос на аренду снижался (проще купить «свое»);
- Резкое подорожание недвижимости снизило доходность и срок окупаемости инвесторов (квартиры дороже, аренда примерно та же);
- Денежные средства инвестора замораживаются на долгое время (переиграть быстро не получится, неудачно вложился – будешь долго потом продавать);
- Незапланированные потери (исчезновение квартирантов, простои, ущерб имуществу квартиры и т.д.);
- Так и налоги платить теперь заставляют. Налоговые органы продолжают усиливать методы поиска недобросовестных арендодателей, и уклониться от уплаты налогов, как раньше, уже не получится.
Причин намного больше, но отметили самые существенные, а теперь в цифрах.
Стандартная история для инвестора, который покупает недвижимость для сдачи в аренду: приобретает студию или однокомнатную квартиру (квартиры большего размера сложнее сдать в аренду). Возьмем средний бюджет 4 миллиона рублей за квартиру с ремонтом. Обставить ее даже самой дешевой мебелью выйдет в районе 250 000 рублей.
В среднем по Краснодару, такую квартиру можно сдать за 15 000 рублей. Чтобы отбить деньги, вложенные в данную квартиру нужно сдавать ее 283 месяца, это больше 23 лет. Интересны ли Вам такие инвестиции? При этом, посмотрите еще раз на перечисленные выше проблемы, в которые входят возможные простои квартиры, налоги и т.д.
Да, нельзя забывать, что и стоимость недвижимости, которую Вы купили, будет расти, но это вторичный рынок и рассчитывать на огромные прорывы в цене не стоит.
Так, где же тут найти светлое будущее? Что может сделать это направление инвестиций снова интересным и востребованным?
Ответ прост: повышение цен на недвижимость, казалось бы, стало уменьшать доходность «арендных» инвесторов, но все может повернуться в обратном направлении.
Все считаем на цифрах. В России из 10 покупателей у 7 в наличии ипотечные средства. Будем рассматривать на примере все той же однокомнатной квартиры за 4 250 000 рублей.
Во-первых, чтобы взять эту квартиру в ипотеку, покупателю нужно иметь 15% собственных денежных средств, а это 650 000 руб. (в редком случае 10% собственных средств). Немаленькая сумма для однокомнатной квартиры.
Во-вторых, ежемесячный платеж по этой квартире составит 32 000 рублей, и это я посчитал ипотеку на 20 лет!!!
Много ли людей потянут такие траты ради однокомнатной квартиры? Конечно, нет. А жить же где-то надо, а значит придется снимать квартиру в аренду за 15 000 рублей.
А там, где повышается спрос, там и растут цены, поэтому в ближайшее время можно смело ожидать прорыва на рынке недвижимости, сдающейся в аренду. По крайне мере, это будет логично!
