Россияне лишь понаслышке знают о лопнувшем ипотечном пузыре в США в 2008 году. Что было: с каждым днем все больше и больше людей покупали недвижимость в ипотеку. Недвижимость дорожала очень быстро, и все были уверены, что дом, который они купили, станет основой их будущего благосостояния.
Когда рост цен достиг пика, часть людей, поддавшихся массовой истерии покупки домов, не смогла выплачивать ежемесячные платежи. Их дома забрали в счет долга и выставили на торги.
Причем, поскольку ипотечные платежи устроены таким образом, что погашают сначала в основном проценты и лишь небольшую часть тела долга, люди остались и без жилья, и без денег.
Таких домов было много, на рынок вышла масса дешевого жилья, и это буквально обрушило все цены на недвижимость в США.
В 2020 году в России мы также наблюдали резкий рост цен на недвижимость, спровоцированный ипотекой с господдержкой. Также одной из причин роста стало желание хоть как-то сохранить деньги в это нестабильное время. Да и самоизоляция, когда вся семья вынужденно находилась в одной квартире сутками, показала, что жилищные условия пора улучшать.
Однако нужно ли считать резкий рост цен на недвижимость первым признаком ипотечного пузыря в России?
Начнем с того, что доля ипотеки в ВВП колеблется на уровне 10-20%, тогда как в Америке в 2008 году она составляла 80%. Да и так ли сильно подорожали квартиры?
Подорожание квадратного метра может выглядеть существенным, если считать в рублях, а это не совсем правильно. Увы, никакое импортозамещение не смогло заменить все импортные строительные материалы на отечественные.
Зарплаты тоже выросли, кроме того, во время пандемии наблюдался ощутимый отток трудовых мигрантов, поэтому застройщики были вынуждены платить зарплаты уже местным строителям.
Другим фактором, ведущим к подорожанию, стали растущие требования к качеству жилья.
Если раньше дома вполне могли существовать без пандусов, то сейчас иметь мойку для лап собак на первом этаже считается как бы хорошим тоном. Застройщики вынуждены улучшать качество объектов для поддержания спроса на квартиры. Уже стало не так просто нарезать студии по 18 квадратов, как делали раньше. Клиент больше не покупается на такие живопырки.
Реформа 214-ФЗ и переход на эскроу-счета усложнили доступ к финансированию для застройщиков и снизили объемы инвестиций. Куда ни глянь, очевидно, что высокомаржинальным бизнесом девелопмент не назовешь. Сейчас господдержка ипотеки практически закончилась для Москвы и Петербурга, поскольку в этих регионах на три миллиона рублей не очень-то разгуляешься. Правда, остались выгодные кредиты по семейной ипотеке, которые теперь дают даже семьям с одним ребенком.
При этом застройщики активно покупают участки под новые проекты. Однако сам факт покупки еще не означает, что земля будет застроена, ее могут и перепродать, если устойчивого спроса на недвижимость уже не будет.
Резюмируя, можно подвести итог, что в скором времени ипотечный пузырь россиянам не грозит. Хотя, конечно, рассчитывать на сверх окупаемость приобретенной недвижимости тоже не стоит. Имеет смысл, как и всегда, придирчиво выбирать квартиру, в которую вы готовы вложить свои деньги.
