Инвестор в недвижимость фактически отвечает за общую прибыль, которую приносит объект.
Анализ прибыльности включает в себя:
- выработку схемы получения дохода;
- поддержание и развитие отношений с арендаторами, агентами (кто помогает сдать недвижимость), девушками, кто делает клининг - то есть всеми заинтересованными лицами;
- расчет расходов на поддержание товарного вида имущества.
Стратегию вложений формируем ДО покупки, а тактику - разрабатываем и обновляем в ходе работы постоянно.
Анализ конкурентов определяет возможностей инвестора во многом
Информация о текущем состоянии рынка недвижимости, особенностях вашей локации, экономических, фискально-монетарных и социально-политических факторах - вот основа анализа прибыльности объекта недвижимости.
Рассмотрим каждый из них в отдельности (коротко).
1 - Инфляция
Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. (Если вы умеете повышать арендную ставку при коммуникации с арендатором; если вы прописали в договоре, через какой срок будет повышение арендной ставки).
Как показывает практика, рост арендной платы на рынке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции.
По истечении срока договора об аренде ставки приходится адаптировать до уровня рынка, выше вряд ли удастся.
Защита от инфляции возможна только в случае, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню инфляции или превышает его.
Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. Это один из факторов, определяющих стоимость недвижимости в инвестиционном портфеле.
2 - Уровень процентных ставок по кредитам: привет, "дешевая" ипотека!
Высокие процентные ставки делают привлекательным вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения во внешние активы (например, недвижимость) являются менее привлекательными.
Когда ипотека в 2020-ом году внезапно стала "дешевой", возник благоприятный фон для инвестиций в объекты. Спрос вырос, а вместе с ним - и цены.
Упадут ли цены после роста ставки кредитования? Ну, во-первых, о каком-то существенном росте ставки нельзя говорить, так как льготы, субсидии и плюшки для поддержания лояльности и спроса со стороны застройщиков и банков все равно останутся.
А вот технически вообразить, что цены вдруг упадут - едва ли возможно.
3 - Обесценивание недвижимости
Здания (особенно коммерческие объекты) подвержены быстрому износу, техническому и экономическом старению. Жилые здания, кстати, в этом плане - более стойкие.
Быстрое старение зданий приводит к снижению необходимого уровня рентабельности: реальная стоимость арендной платы снижается, а значит, снижается реальная стоимость объекта (происходит обесценивание).
Последствием обесценивания являются рост расходов и его содержание, страхование и управление. Тут, главное, - вовремя.
4 - Экономический рост (динамика ВВП страны)
Когда растет ВВП, как правило, растут инвестиции в основные средства, уровень занятости и уровень потребления. Так было раньше.
До пандемии действительно в экономически активное время можно было смело вкладывать в офисную недвижимость и знать, что рабочие места ее покроют.
После коронакризиса рынок труда изменился и вложения в коммерческие объекты сменились инвестициями в сферу услуг. Теперь мы вкладываем меньше в здание, а больше - в логистику.
Кто пользуется доставкой еды по-прежнему, хотя уже вроде все рестораны открыты, - маякните в комментариях. :)
5 - Законодательство: 214-ФЗ изменили по команде: "Долевое строительство убрать. Не сразу, но непременно"
Градостроительное и налоговое законодательство вкупе с 214-ФЗ для новостроек. Читать, следить, делать выводы.
Самозанятость позволила платить налог 4% с аренды жилой квартиры при отсутствии факта ведения предпринимательской деятельности (например, купля-продажа квартир больше двух раз в год).
6 - Социально-политические факторы: омоложение населения приводит к развитию рынков (но это не точно, ибо НЕ помогает)
- Демография
"Омоложение" населения (это термин такой) - процентный прирост доли молодежи в общем составе населения - сильно влияют на строительство новых и активация действующих объектов недвижимости.
Напротив, "поседение" населения - увеличение доли пожилых - снижает уровень востребованности жилья и торговых помещений.
Ну, так было раньше. После пандемии случился некий перекос: ведь мы научились жить вне торговых зданий. А насчет демографии и омоложения населения: не знаю, как не особо рожают, нет?
- Месторасположение
Важно следить, что строят рядом с вашими объектом: не только новые дома, но и достопримечательности, метро, парк, променадные набережные.
В Петербурге, например, возвели кукурузину (читайте: = штаб-квартиру Газпрома) и все - ценник на всю недвижимость вырос сразу, популярность района зашкаливает. Как будто все каждый на эту башню смотреть ходят.
Но башня есть, цены выросли - никуда не деться.
- Тенденции развития экономики района / города / региона
Экономическая политика может также подсказать, какой простой можно ожидать в течение месяца.
