Написал колонку для 66.ru на тему ценовых перекосов в периоды ажиотажа и о практике выравнивания диспропорций. Публикую основные тезисы. Полная версия на сайте.
Для любого участника рынка традиционно интересен и важен не только тот объект, который он продает или покупает, но и рыночный контекст – те предложения, которые его окружает. Одни объекты дороже, другие – дешевле, какие-то продаются примерно на том же уровне. Эти пропорции складываются годами, они логичны и понятны не только профессионалам, но гражданам, которые выходят на рынок жилья достаточно редко. Упрощенно это соотношение цены раскладывается на две шкалы: от дорогого центра к дешевой окраине города и от дорогого современного жилья к более доступному старому. Покупатель и продавец интуитивно и на рыночных примерах понимают, что цена квартиры складывается из ценности места и качества самого объекта недвижимости. Но эта логика работает не всегда.
Рост ипотечного кредитования традиционно ведет к упрощению спроса. Не стал исключением и текущий этап развития рынка, тем более, совпавший с периодом затяжной экономической стагнации. В последние годы покупатель не разбогател, но кредиты стали дешевле. Компромиссом между желаемым и доступным стало сокращение площадей квартир. А рост строительства и конкуренции способствовали тому, что продавцы квартир перевели дискуссию о качестве жилья в плоскость видимого (фасады, двор, места общего пользования). Внутреннее содержание квартиры, жилого комплекса, будущий опыт проживания, все это будет оцениваться позже и уже на вторичном рынке. А пока мы можем наблюдать достаточно странные явления на рынке новостроек. Квадратный метр в студии на окраине города предлагают по цене качественной квартиры в центральных районах. Однокомнатная в промзоне оценивается так же, как просторное жилье рядом с парком.
Ситуация повышенного спроса 2020-21 годов не похожа на ажиотаж 2006 года, но некоторые последствия могут быть схожими. Рынку предстоит пройти через этап переоценки и формулировки нового соотношения цен между разными качественными и территориальными группами. Ключевое отличие текущего момента – рекордно большое предложение новостроек. Именно девелоперы сегодня создают самое простое и недорогое жилье. Самые бюджетные квартиры предлагаются на первичном рынке. Их площади гораздо меньше «хрущевских» стандартов, но это новое жилье, новый бетон, и новые яркие газоны во дворе. Все это привлекает покупателей, несмотря на то, что место еще не оценено рынком, транспортная доступность, инфраструктура района еще не включена в стоимость квартиры. У многих территорий нет истории, которая может стать как историей успеха, так и провала. Покупатель платит лишь за бетон (квартиру, жилой комплекс) и издержки стимулирующих программ.
Что делать в этой ситуации? Смотреть на рынок максимально широко, не концентрироваться на поиске квартиры в узком сегменте. Оценивая квартиры в соседних районах, с лучшей и худшей инфраструктурой, можно принять более взвешенное решение, сделать вывод о завышенном или обоснованном уровне цен. Не стоит забывать и о том, что лидеры покупательского интереса постоянно меняются, а ценовые перекосы дают возможность не только для переплаты за проекты массового спроса, но и для выбора относительно недорогого, пока недооцененного жилья.
Полная версия на сайте 66.ru
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube / Twitter / Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
02.09.2021
