Партнёр Vysotsky Estate в Хабаровске Дмитрий Филитович много лет профессионально занимается тем, что как инвестор выкупает проблемную недвижимость с торгов банков и перепродаёт её. В этой статье он рассказывает о самых вредоносных мифах о покупке недвижимости с торгов, которых в последнее время наплодилось очень много.
1. На торгах я куплю недвижимость очень дёшево
Раньше я знал каждого конкурента на торгах в лицо, потому что на весь город их было не больше десяти. Кто приобрел один объект недвижимости, как правило, на следующий уже не выходил. Это же лафа: всего 1-3 участника на объект. Сейчас же количество участников на один лот доходит до 30.
3 года назад торги длились около часа. Мы выжидали, какая позиция будет у того или иного игрока. А сегодня торги заканчиваются через 20 минут. Цены там подходят максимум к рыночным. А порой, например, по автомобилям, лоты вообще уходят выше рыночных цен.
3-4 года назад доходность была 30-40%, а иногда и 50%. Сегодня мы рады и 10%. За последний год я выиграл всего 2 аукциона. Это 11-13%.
2. В оценке объектов я буду опираться на «Авито» и «Циан»
В оценке недвижимости я опираюсь на помощь Vysotsky Estate, где работает 20 сотрудников. Но и личный опыт у меня большой — я занимаюсь агентской деятельностью 22 года. У меня есть «чуйка» и предпринимательский характер: я умею анализировать.
Все мы знаем, что происходит на «Авито» и «Циане». Если опираться только на эти цены, принимая участие в торгах, можно уйти гораздо выше рыночных цен. Если ты берёшь срез цен по «Авито», то получишь не цену сделки, а цену желаний собственников беспроблемных объектов.
Приведу пример. Мы заявляемся на торги, проходящие в один раунд взакрытую. Все желающие должны прислать одну свою оферту. Потом оферта раскрывается и публикуется. Объект находился в районе среднего спроса. Я посмотрел оценку объекта и сказал клиенту:
«Разброс цен в рекламе на подобные объекты "гуляет" от 11 до 12,5 миллионов. Если мы решим выйти с нашим объектом на рынок, чтобы быстро уйти в деньги, нужно продать его за 12 миллионов. Чтобы заработать достаточно, мы должны выкупиться до 11 миллионов».
Мы с ним сделали оффер 10.950.000 рублей. Когда раскрылись данные аукциона, выяснилось, что такую же цену дали ещё два человека. Было понятно, что это профессиональные игроки. А кто забрал объект? Тот, кто предложил 12 миллионов. Похоже, люди купили объект просто для себя. 12,5 миллионов — это была вообще самая высокая квартира-аналог на рынке. Если бы на их месте я пошёл в «Циан» и просто поторговался с рынком, скинув тысяч 300, то за 12,2 взял бы объект без проблем.
3. На торгах я смогу «по дешёвке» урвать высоколиквидные объекты
Они есть на торгах, но за ними — большая охота. Как правило, если они появляются на рынке, то это какое-то упущение собственника или у него есть подстраховка. Как правило, судя по анализу документов, они уходят по сумме долга и возвращаются, как мне кажется, к другим аффилированным лицам этих должников.
4. Я просто въеду в купленную на торгах квартиру
Когда банкротство физического лица в процессе, собственники квартиры встречают вас с гранатомётами. Они совсем не рады видеть вас. Банк выселением не занимается. Законодательной базы для чёткого выселения нет. Договориться с бывшими хозяевами по-хорошему, чтобы они выселились за 2-3 месяца, редко получается. Если подать в суд, ждать придётся долго. У меня один суд длился год и два месяца.
5. В купленной на торгах квартире не обязательно делать ремонт
Если объект попал на торги и если вы не применили смекалку выйти досрочно на мирное урегулирование этой ситуации, то в 60-70% вы получите «разбомбленную» квартиру. Потолки, стены, полы — все рвётся, ломается, портится бывшими собственниками:
«Раз мне не досталась эта квартира, то не достанется в нормальном виде никому».
6. Выгоднее всего покупать жилую недвижимость
Конкуренция по коммерческой недвижимости на торгах гораздо меньше, и выхлопа получается больше. В жилье, если стоимость составляет менее 2-4 миллионов, вообще делать нечего, оно всё в итоге продаётся по рыночным ценам.
7. Участвовать в торгах может и человек без опыта
Мой совет новичкам: прежде чем идти в эту сферу, получите опыт в продажах недвижимости. Это даст вам понимание рынка. Велика вероятность, что, только анализируя порталы недвижимости, вы просто будете скатываться на торгах в убыточные сделки.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
