В сегодняшней статье я перечислю признаки идеального фонда недвижимости.
Параллельно мы с Вами посмотрим, как обстоит дело на практике.
1. Идеальные активы.
Средства фонда вложены в помещения, на которые всегда есть спрос:
- офисы в деловом центре мегаполиса;
- производственные площади в крупном промышленном центре;
- торговые центры в растущих районах и т. д.
На практике:
- конечно, «вечный» прогноз будет обречен на провал, но на дистанции 1-3 года можно оценить качество активов, которыми владеет REIT;
- дополнительным основанием для высокой оценки является рост цен на недвижимость в местах, где расположена собственность фонда.
2. Идеальные арендаторы.
100% площадей заполнены, 100% арендных платежей собирается в срок.
На практике:
- есть REIT, у которых показатели заполняемости и собираемости превышают 95%.
3. Дивиденды – от 5% и выше.
На практике:
- Хороший REIT платит 3-4% годовых.
4. Развитие за счет собственных ресурсов.
На практике:
- нераспределенная прибыль направляется на развитие (приобретение новых активов).
Это правило не работает в США, где REIT обязан выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.
Кроме того, многие фонды приобретают новые активы на заемные средства.
5. Рост стоимости пая – 10% в год.
На практике:
- паи REIT могут расти и больше, чем на 10%.
Однако здесь инвестор никогда не увидит взрывного роста, как в некоторых акциях, - здесь ожидания инвесторов имеют естественные ограничения: размер активов, ставки аренды, заполняемость и т.д.
6. Идеальный REIT нечувствителен к колебаниям рынка.
Снижение стоимости паев на «медвежьем» рынке не превышает 5%, цена восстанавливается за несколько месяцев.
На практике:
- цены паев инвестиционных фондов недвижимости могут снижаться как в период общего снижения цен (то есть, за счет объективных факторов), так и сами по себе, например, из-за неправильного выбора объектов, плохой загруженности, низкой собираемости, смены конъюнктуры на рынке недвижимости и так далее.
Если в последние три года стоимость паев снижалась, от покупки следует воздержаться.
Какие из этого следуют выводы?
Идеальных REIT навсегда не существует, но, если снизить горизонт планирования до трех лет, появится выбор фондов, которые по своим параметрам близки к идеалу и с высокой вероятностью удержат динамику в обозримом будущем.
По доходам и дивидендам (в абсолютном выражении) - так точно.
Любят REIT, прежде всего, за их предсказуемость.
По динамике финансовых показателей предыдущих лет можно с высокой долей вероятности спрогнозировать динамику на ближайшие три года.
А если что-то пойдет не так, наличие недвижимости в собственности удержит стоимость пая от радикального снижения.
На этом теоретический обзор можно закончить.
Подписывайтесь на обновления канала, и Вы узнаете о скучных деньгах столько же, сколько знает Ваш покорный слуга Магистр Йосэф.
Спасибо за внимание и до новых встреч!
