Как узнать, сколько реально стоит квартира

Клиент не всегда знает, какова реальная стоимость его жилья.

Бывает, что цену завышают, и объект месяцами простаивает. Или наоборот — недвижимость продают по заниженной стоимости, и клиент потом чувствует себя преданным.

В статье объясняем, как узнать реальную цену квартиры клиента и еще — как самостоятельно ее рассчитать.

Проверяем кадастровую стоимость в Росреестре

Кадастровая стоимость — это цена жилья, которую определило государство. Ее ввели для расчета налогов на недвижимость.

При расчете государство учитывает район застройки, тип дома, площадь квартиры, еще — технические характеристики объекта. При этом, на цену недвижимости не влияет качество ремонта, дизайнерские решения или парк по соседству.

В Росреестре стоимость идентичных по параметрам квартир может отличаться. Это связано с тем, что в разные годы пользовались разными методами подсчета.

Эти квартиры расположены в одном доме и подъезд. У них примерно одинаковый метраж, но кадастровая стоимость отличается, больше чем на 350 тысяч рублей

Кадастровая стоимость квартиры регулярно меняется. По всей России ее пересматривают раз в 3-5 лет, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года.

Еще бывают случаи внеочередной кадастровой оценки. Это происходит, когда больше 30% собственников жилья в регионе не согласны с кадастровой стоимостью, указанной в Росреестре.

Кадастровую стоимость можно бесплатно проверить на сайте Росреестра

На сайте собрана информация обо всех жилых и нежилых помещениях.

В открывшейся форме нужно указать одно из значений: кадастровой номер, условный номер, адрес или номер права. Есть выпадающее меню с названиями населенных пунктов, улиц, номеров домов. Это помогает искать информацию быстрее и не ошибиться при вводе адреса

От указанной стоимости в Росреестре можно оттолкнуться при определении цены для продажи. Но называть ее клиенту нельзя.

Иногда кадастровая цена отличается в меньшую или большую сторону от рыночной стоимости, — т.е., от той цены, за которую квартира может быть продана. Если клиент не разбирается в просчетах, разница в ценах может вызвать негатив.

Смотрим цену на онлайн-калькуляторе

Стоимость, по которой получится продать или обменять квартиру, можно определить с помощью онлайн-калькулятора недвижимости. Для расчета нужно знать адрес дома, площадь недвижимости и количество комнат.

Иногда сервисы запрашивают дополнительные параметры:

• класс дома;
• материал стен;
• количество этажей;
• этаж квартиры;
• состояние квартиры
• планировка комнат;
• наличие балкона или лоджии;
• высота потолка
• удаленность от метро.

Сервисы подбирают похожие варианты по аналогичным параметрам с указанным адресом или недалеко от объекта.

Как узнать стоимость квартиры онлайн

В сети много бесплатных сервисов, которые анализируют предложения о продаже и рассчитывают стоимость квартиры.

Рекомендуемая стоимость квартиры, которую предлагают виртуальные калькуляторы, сильно колеблется. Иногда разброс цен может быть слишком большим.

На сайте Домофонда при расчете одной и той же квартиры разница в средней стоимости недвижимости достигает 3 млн. рублей

Онлайн-сервисы по определению стоимости квартиры рассчитывают среднерыночную цену, но не учитывают показатели, которые могут существенно повлиять на стоимость жилья: красивый вид из окна или соседей-алкоголиков.

Результаты онлайн-калькулятора помогут сориентироваться в диапазоне цен на жилье.

Считаем цену на квартиру самостоятельно

Сначала нужно подобрать в базе агентства недвижимости похожие квартиры: в том же районе, с аналогичной площадью.

Выборка может происходить по конкретной улице или в целом по району, общей площади и количеству комнат. Бывает, что цена на одну и ту же квартиру в разных районах отличается в несколько раз. Или разница в площади жилья большая, а количество комнат — одинаковое. Все это будет влиять на стоимость.

При подборе аналогичных квартир в базе агентства нашлось 14 квартир: с черновой отделкой, в старом фонде и элитном ЖК. Еще выборка показывает большую разницу в жилплощади, хотя все варианты — 2-х комнатные

Обе квартиры 2-х комнатные, но метраж и цена отличаются почти в 2 раза

Из квартир, предложенных базой, нужно отобрать варианты: максимально близкие по параметрам жилья клиента. Если недвижимость клиента находится в центре, с площадью 78 м2, то нужно выбрать варианты в том же районе, площадью +/-10 м2.

После сортировки по площади останутся квартиры, наиболее близкие к недвижимости клиента

Состояние квартиры и дома клиента нужно сравнить с промежуточными результатами из базы. Если в квартире клиента свежий ремонт, то из базы нужно убрать новостройки с черновой отделкой.

Из выборки квартир нужно высчитать среднюю цену

Среднюю цену считаем по формуле:

цена всех выбранных квартир/количество квартир

Например, клиенту нужно продать квартиру в центре Санкт-Петербурга, с хорошим ремонтом и площадью 78 м2. Выборка нашла в этом районе 3 варианта квартир с подобными параметрами: за 20, 25 и 30 млн. рублей.

Среднее арифметическое будут считать так: (18 000 000 + 25 000 000 + 30 000 000)/3 = 25 000 000 руб.

Это значит, что квартиру клиента можно выставить на продажу за 25 млн. рублей.

Если надо рассчитать цену квартиры клиента

• Смотрим кадастровую стоимость квартиры в Росреестре.
• Считаем диапазон цен на онлайн-калькуляторе в сети.
• Сравниваем аналогичные варианты недвижимости по базе и рассчитываем среднюю стоимость.

Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал !