Краткий вывод:
Если от нынешних продажных цен на квартиры, застройщик начнёт предлагать скидки, это будет свидетельствовать о возможных проблемах
Поэтому, за ценами нужно наблюдать.
Увеличение ценника – приветствуется.
Уменьшение ценника – нет.
Но прежде, чем вы прочитаете справку о ЖК "Стороны света", прочитаете вот эту информацию:
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
Любой вопрос, по любой новостройке, в любом городе страны.
(Например: построят, и сдадут ли ваш дом вовремя. А если задержат со сдачей, то насколько?
Знаете ли вы, что в 2021 году 61% новостроек будут сданы с задержками. А среднее время задержки увеличилось, и составляет уже 8 месяцев.
Согласитесь, важная информация, особенно если это касается дома, в котором вы купили, или собираетесь купить квартиру).
Как это выглядит?
Прочитайте, чуть ниже, текст реальной справки по одной конкретной новостройке в Санкт-Петербурге. Мне задали вопросы, я выяснил, и ответил. Такую (да и, практически, любую) информацию можно собрать по любой новостройке, в любой точке России.
В частности, эта информация обошлась заказчику в 1500 рублей.
Но перед тем, как вы это прочтете справку, расскажу, как я работаю.
* Если у вас есть вопросы по какой-либо новостройке и застройщику, напишите мне:
- либо, в комментариях на этой странице;
- либо, в мессенджер Яндекс Дзен (как поступил заказчик в этом случае);
- либо на электронную почту🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru ;
- либо в чат обсуждения моего блога.
Неважно, какой из вариантов вы предпочтете.
* Изложите вопрос, или вопросы (любые), которые вас интересуют по новостройке, или застройщику.
* Я посмотрю, какая информация есть по вашему вопросу (вопросам).
* Если такая информация имеется, и мне будет что сказать, я сообщу вам об этом.
* Если я не найду нужную информацию, или тема мне будет не известна (я не буду разбираться в ней), я тоже сообщу вам об этом.
* Я надеюсь, вы понимаете, что собр интересующей вас информации и ее анализ, а также ответы на ваши вопросы - это работа, и она должна быть оплачена.
* Если я сообщу вам, что мне есть что сказать по вашему вопросу, решите для себя, насколько вам важна моя консультация, и во сколько вы готовы ее оценить,
* СТОИМОСТЬ ВЫ МОЖЕТЕ УСТАНОВИТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО.
* ПОЭТОМУ СУММУ ВЫ МОЖЕТЕ ОПЛАТИТЬ ЛЮБУЮ.
* Перечислите сумму, которую вы посчитаете нужной, в форме пожертвования, которую вы увидите ниже.
* После получения оплаты, я сообщу вам собранную мною информацию, и отвечу на все ваши вопросы.
Будем считать, что я веду розыск ... 🔎
(информации о вашей новостройке и застройщике), и сообщаю вам о том, о чем застройщик предпочитает умалчивать?
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
Форма пожертвования за получение информации.
(* Сумму перевода вы определяете самостоятельно)
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
(Посмотрите, как моя работа может выглядеть на практике).
Справка по ЖК "Стороны света". ГК "Прок". Санкт-Петербург.
Застройщик ЖК: Специализированный застройщик ООО «СЗ Новые горизонты 5»
* Общие данные:
Корпус 24.
Этажей 16. Жилая площадь 11 870 м2. Количество квартир 350.
Корпус 25.
Этажей 21. Жилая площадь 35 523 м2. Количество квартир 1032.
Корпус 26.
Этажей 16. Жилая площадь 19 108 м2. Количество квартир 553.
Корпус 27.
Этажей 16. Жилая площадь 12 793 м2. Количество квартир 359.
Корпус 28 (автостоянка).
Этажей 5. Количество машиномест 200
Корпус 29 (автостоянка).
Этажей 5. Количество машиномест 200
* График строительства:
* Сметная стоимость:
Корпус 24
Сметная стоимость строительства 992 млн.руб.
Корпус 25
Сметная стоимость строительства 2,705 млрд.руб.
Корпус 26
Сметная стоимость строительства 1, 57 млрд.руб.
Корпус 27
Сметная стоимость строительства 1,049 млрд.руб.
Корпус 28 (автостоянка)
Сметная стоимость 189 млн.руб.
Корпус 29 (автостоянка)
Сметная стоимость 171 млн.руб.
Итого, общая сметная стоимость строительства: 6,676 млрд.руб.
* Фактическое выполнение работ на 19 августа 2021 года:
Корпус 24.
По состоянию на август, ведётся литье монолитной коробки здания на уровне 2-го этажа.
По УПСС (Укрупнённым показателям стоимости строительства) объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 11-12%% от общего объёма работ.
Корпус 25
По состоянию на август, ведётся литье монолитной коробки здания на уровне 3-го этажа.
По УПСС объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 12-13%% от общего объёма работ.
Корпус 26.
По состоянию на август, ведётся литье монолитной коробки здания на уровне 5-6-го этажей.
По УПСС объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 21-22%% от общего объёма работ.
Корпус 27
По состоянию на август, ведётся литье монолитной коробки здания на уровне 5-го этажей. Начата кладка наружных стен.
По УПСС объем выполненных работ можно оценить, не менее, чем в 20 %% от общего объёма работ.
Вывод: объем выполненных работ, по состоянию на 19 августа по всему ЖК можно оценить, не менее, чем в 15% от общего объёма строительства.
* Соблюдение графика строительства.
Корпус 24.
Первые фотографии работ на ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства) датированы июнем 2021 года.
Так как на этой фотографии уже закончены фундаментные работы, вылита фундаментная плита, и начаты работы по литью стен и перегородок цокольного этажа, можно предположить, что работы начались раньше (возможно, в мае, или еще раньше).
Таким образом, по состоянию на 18 августа они ведутся уже более 3,5 месяцев.
Согласно данным проектной декларации, к окончанию 3-го квартала 2021 года, должно быть освоено 20% строительного объёма.
С учётом того, что за предыдущие 3,5 месяца, прошедшие с начала строительства застройщик освоил не более 11-12% от сметной стоимости, освоить 8-9% за оставшиеся до окончания 3-го квартала 1,5 месяца, представляется маловероятным.
При сохранении существующих темпов, освоение 20% объёма возможно не раньше середины 4-го квартала, то есть строительство корпуса 24 ведётся с отставанием от графика, приблизительно, на 1,5 месяца.
Корпус 25.
Первые фотографии работ на ЕИСЖС датированы июнем 2021 года.
Здесь ситуация аналогичная с корпусом 24.
20% строительного объёма должно быть освоено к окончанию 3-го квартала, а значит тоже наблюдается небольшое отставание от графика в пределах 1-1,5 месяцев.
Корпус 26.
Первые фотографии работ на ЕИСЖС датированы июнем 2021 года.
К этому моменту выполнены монолитные работы по 2-м этажам. Предполагаю, работы начались не позднее апреля (может быть раньше). Таким образом ведутся уже не менее 4,5 месяцев.
Работы ведутся с опережением графика, так как по корпусу 26 объем в 20% должен быть выполнен к окончанию 3-го квартала. При этом, фактически он уже выполнен к настоящему моменту. То есть строительство ведётся с опережением заявленных сроков на 1,5 месяца.
Корпус 27.
Первые фотографии работ на ЕИСЖС датированы июнем 2021 года.
К этому моменту выполнены монолитные работы на уровне 1-го этажа, ведутся работы по установке опалубки на уровне 2-го этажа. Предполагаю, что работы по корпусу 27, так же, как и по корпусу 26, начались не позднее апреля (может быть раньше). Таким образом ведутся уже не менее 4,5 месяцев.
Работы ведутся с опережением графика, так как по корпусу 27, объем в 20% должен быть выполнен к окончанию 3-го квартала. Однако, с учётом, что он уже фактически выполнен, можно говорить о том, что строительство ведётся с опережением заявленных сроков на 1,5 месяца.
Общий вывод:
Строительство корпусов 24 и 25, сметной стоимостью 3,7 млрд.руб. ведётся с небольшим отставанием от графика, в пределах 1 -1,5 месяцев.
Строительство сопоставимых по строительному объёму корпусов 25 и 26, сметной стоимостью 2,6 млрд.руб., ведётся с опережением от графика в пределах 1,5 месяцев.
Так что можно сказать, что в целом, по ЖК, график строительства соблюдается.
* Финансирование строительства.
Сметная стоимость строительства, согласно данным проектной декларации составляет около 6,67 млрд.руб.
Основная часть финансирования обеспечивается за счёт целевого кредита, полученного от Банка ДОМ РФ, в размере 5,7 млрд.руб.
Из которого, по состоянию на 8 августа 2021 года получено 100 млн.руб.
Кроме того, по состоянию на 2-й квартал (то есть на 1 июля 2021 года) у застройщика имелись иные заёмные средства (источник неизвестен, но можно предположить, что они были получены от родственных структур), так как общая сумма заёмных средств составляла (согласно данным баланса), почти 700 млн.руб (из которых только 100 млн.руб. приходится на Банк ДОМ РФ).
Таким образом, общая сумма заёмных денежных средств, на которую может рассчитывать застройщик в ходе строительства, составляет 6,4 млрд.руб., что практически сопоставимо со сметной стоимостью в 6,67 млрд.руб.
Проблем с финансированием строительства застройщик не испытывает.
* Привлечённые денежные средства застройщик использует по назначению Нецелевое использование денежных средств – отсутствует.
Денежные средства дольщиков находятся на эскроу счетах, поэтому не могут быть использованы на строительстве, или не по назначению.
Застройщиком было получено около 700 млн.руб. заёмных денежных средств, однако только стоимость земельного участка и выполненных работы, к этому же моменту, оценивались более чем в 970 млн.руб.
Таким образом, полученное заёмное финансирование используется по назначению.
* Прибыльность проекта.
Очень важно, чтобы проект для застройщика был прибыльным.
Если он убыточный, есть риск, что застройщик не доведёт его до конца (такие случаи мне известны). Кроме того, если проект становится убыточным, финансирование работ на нем, со стороны банка, приостанавливаются (такие случаи мне тоже известны).
В ЖК «Стороны света» продажи квартир, с привлечением денег на счета эскроу, осуществляются в двух корпусах:
По состоянию на 19 августа реализовано через механизм эскроу в корпусе 26 - 3501 м2 на общую сумму 355 млн.руб..
По состоянию на 19 августа реализовано через механизм эскроу в корпусе 27 - 1946 м2 на общую сумму 195 млн.руб..
(Прим: по состоянию на 19 августа реализация квартир в корпусах 24 и 25 отсутствует).
Как видно из цифр, продажная стоимость жилых площадей, приблизительно равняется 100 тыс.руб.м2.
Площадь корпуса 26 – 19 108 м2, корпуса 27 – 12 793 м2, итого: 31 901 м2.
Таким образом, при реализации площадей по этой цене, застройщик может рассчитывать на поучение выручки в размере почти 3,2 млрд.руб.
Сметная стоимость строительства корпуса 26 – 1,57 млрд.руб., корпуса 27 – 1,049 млрд.руб., итого: 2,62 млрд.руб.
Что обеспечивает валовый доход в размере почти 600 млн.руб.
Строительство прибыльно, и с этой стороны ожидать неприятности не приходится.
Однако, маржинальность, по состоянию на 19 августа, не более 23%, что немного. Предполагаю, что такая стоимость строительства связана с тем, что само строительство находится на ранней стадии, и в силу этого, продаётся чуть дешевле рынка.
Вероятно, по мере продвижения строительства, будет увеличиваться и цена реализации, а соответственно, и маржинальность.
* При этом застройщик ООО «СЗ Новые горизонты 5» является типичной фирмой-прокладкой.
Данные баланса говорят сами за себя, комментировать их не нужно.
ООО «СЗ Новые горизонты 5» является типичной фирмой-прокладкой, созданной под конкретный (этот) проект.
Активов, персонала, расходов не имеет и не несёт. В случае нарушения сроков строительства, даже при наличии судебного решения, взыскать неустойку с него не удастся.
* Как застройщик строил раньше.
Это важно знать с учётом того, что предыдущие 2 дома, которые были построены «Группой компаний «Прок», были сданы со значительной задержкой: в 2019 году – 11 месяцев, в 2020 году – почти два года.
Такая большая задержка, явно свидетельствует о проблемах, которые ГК «Прок» испытывал, как минимум, еще в прошлом году. Насколько эта компания решила свои проблемы, мне не известно.
Вывод:
* Строительство ЖК «Стороны света» осуществляется застройщиком согласно заявленного графика.
* Застройщик не зависит от денежных средств дольщиков (тем более строительство осуществляется с использованием эскроу-счетов).
* Размер заёмных денежных средств, которые он уже получил, и еще может получить, практически полностью покрывают потребности в финансировании строительства.
* Полученные денежные средства застройщик использует целевым образом. Нецелевое использование - отсутствует.
* При этом, маржинальность проекта, с ценами продаж, которые заявил застройщик на раннем этапе строительства – небольшая.
С учётом расходов, которые несёт сам застройщик, а также налогов, процентов банку за проектное финансирование и пр, прибыльность проекта находится на низком уровне.
* Подобная рентабельность, позволяет застройщику без проблем закончить строительство.
* Однако никакие скидки, делающие цены продаж ниже существующих сегодня цен – не допустимы.
* Если от нынешних продажных цен застройщик начнёт предлагать скидки, это будет свидетельствовать о возможных проблемах, потому что, в случае еще большего уменьшения маржинальности проекта, банк может отказать ему в предоставлении новых лимитов.
* Поэтому, за ценами нужно наблюдать.
Увеличение ценника – приветствуется.
Уменьшение ценника – нет.
* За застройщиком необходимо наблюдать тем более, что он раньше допускал значительную (до двух лет) задержку со сдачей строящихся объектов.
* А также, с учётом того, что он является типичной фирмой-прокладкой, и в случае нарушения сроков строительства, или прекращения строительства, взыскать с него ничего не удастся.
* Тем не менее, на сегодняшний день, какие-либо проблемы отсутствуют.
ЖК является прибыльным проектом, строится согласно заявленного графика, проблем с финансированием не испытывает.
Вложения в него (покупка квартиры), несут в себе риски, но риски эти умеренные.
