Сегодня мы рассмотрим такую тему, как плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость, так как эта информация может оказаться вам полезной в том случае, если вы находитесь в поисках оптимального инструмента для вложения своих накоплений. Прежде всего следует упомянуть о том, что капиталовложения в объекты коммерческой недвижимости в состоянии принести ощутимый доход даже во время кризисных явлений в экономике. При этом в моменты, когда в стране наблюдается нестабильная экономическая ситуация, вкладывать в коммерческую недвижимость крупный объем средств все-таки не следует, так как это является слишком рискованным.
Далее мы постараемся подробно рассмотреть все преимущества и недостатки капиталовложений в коммерческую недвижимость.
Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость во время кризиса
Вам полезно будет узнать о том, что под термином «коммерческая недвижимость» принято подразумевать магазины, офисы, торговые центры, а также складские и производственные помещения, гостиницы и спортивные площадки, а также иные объекты, которые предназначаются для ведения бизнеса, а не для проживания. Требуется упомянуть о том, что коэффициент капитализации подобных объектов, который представляет собой соотношение их рыночной стоимости с чистым доходом, получаемым от их сдачи за год, составляет 9,5-12%. Вы можете заметить, что уровень доходности у коммерческой недвижимости значительно выше, чем у жилой, даже в том случае, если она будет хорошо расти в цене.
Что касается среднего срока окупаемости коммерческой недвижимости, то он составляет не более 10 лет. Для справки, у жилой недвижимости срок окупаемости составляет около 15 лет. Многие эксперты сходятся во мнении, что оптимальные моменты для капиталовложений в объекты коммерческой недвижимости, как правило, наступают в моменты, когда в экономике наблюдаются кризисные явления. В данный момент на отечественном рынке недвижимого имущества наблюдается очередной кризис, вызванный пандемией, что является довольно благоприятным моментом для приобретения коммерческих объектов. Таким образом, если знать, как правильно вкладывать средства в объекты коммерческой недвижимости, то можно получить довольно внушительный доход.
Из-за кризиса на рынке недвижимости в настоящее время довольно часто проводятся распродажи и аукционной коммерческой недвижимости, что позволяет приобрести тот или иной объект по довольно выгодной цене. Что касается жилой недвижимости, то даже во время кризиса она довольно редко продается через аукционы.
Чтобы ваши капиталовложения в коммерческую недвижимость принесли вам в итоге желаемый доход, вам потребуется научиться грамотно выбирать объекты. При этом в первую очередь необходимо обращать внимание не на срок окупаемости выбранного вами объекта недвижимого имущества, а на уровень его ликвидности. Дело в том, что ликвидные объекты останутся такими даже после окончания кризиса, а это значит, что при желании вы сможете оперативно реализовать их по более высокой цене. Также практика свидетельствует о том, что на ликвидные объекты значительно проще отыскать арендаторов, а значит вы сможете гарантировано получать пассивный доход. Далее мы постараемся рассмотреть наиболее ликвидные объекты коммерческой недвижимости на международном рынке.
Коммерческая недвижимость в европейских странах
Вы наверняка знаете, что на отечественном рынке довольно часто происходят скачки валютных котировок, что может отрицательно сказаться на получаемом вами доходе. В сложившейся ситуации оптимальным направлением для капиталовложений, по мнению многих экспертов, является приобретение объектов коммерческой недвижимости в 50-километровом радиусе от крупных европейских городов. Оптимальным вариантом является покупка недвижимости поблизости от таких городов, как Стокгольм, Люксембург, Брюссель, Вена, Франкфурт, Мюнхен и т.д. Это вызвано тем, что в упомянутых городах наблюдаются довольно высокие арендные ставки, а, следовательно, доходность ваших капиталовложений будет довольно высокой. При сдаче в аренду коммерческой недвижимости в упомянутых локациях размер вашего потенциального дохода может составить до 15% годовых.
Апарт-отели
Подобные объекты недвижимого имущества по праву были признаны наиболее надежным активом во время кризисов. Если, как показала пандемия, обычные отели могут быть подвержены серьезному удару из-за закрытия границ, то апарт-отели чувствуют себя намного лучше.
Подобное положение дел вызвано прежде всего гибкостью данного сегмента коммерческой недвижимости. По факту апарт-отели представляют собой гибрид между обычными отелями и традиционной жилой недвижимостью. Таким образом, владельцы подобных объектов могут сдавать их как на краткосрочный, так и на долгосрочный периоды в зависимости от ситуации, которая в текущий момент времени наблюдается на рынке. Таким образом, при закрытии границ апартаменты можно сдавать на длительный срок, что позволит вам минимизировать убытки от срыва туристического сезона.
Также следует упомянуть о том, что согласно имеющимся планам правительства, в апартаментах в скором времени должны разрешить прописку. В этом случае их стоимость может возрасти примерно на 20%.
Стрит-ритейл
Несмотря на то, что в период пандемии наблюдается определенный кризис розничной торговли, капиталовложения в стрит-ритейлы даже в текущих реалиях как минимум в два раза выгоднее открытия банковских депозитов. При этом требуется понимать, что эффективность капиталовложений в рассматриваемые объекты во многом зависит от их расположения. При удачном расположении объекта он будет востребован у арендаторов, а, следовательно, вы будете получать стабильный доход.
Если вы планируете приобретать описываемые объекты на первичном рынке, то вам следует учитывать определенные риски того, что в итоге недвижимость может оказаться невостребованной. Так, например, не рекомендуется приобретать коммерческие помещения в тех же домах, в которых вы купили квартиру лишь потому, что это удобно.
Дело в том, что значительная часть подобных объектов находится далеко от пешеходного трафика или в жилых комплексах, которые располагаются в малонаселенных районах. От покупки такой недвижимости настоятельно рекомендуется отказаться, так как она не принесет вам желаемого дохода. К выбору объекта коммерческой недвижимости рассматриваемого типа следует подойти максимально ответственно и в первую очередь обращать внимание на его расположение.
Также следует учитывать тот факт, что доходность стрит-ритейла, как правило, ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости особенно на фоне снижения арендных ставок, вызванных пандемией. В процессе выбора подходящего объекта вам необходимо в первую очередь рассматривать наиболее стабильные отрасли, такие как аптеки, продуктовый ритейл, ветеринарные клиники и т.д. Дело в том, что подобные торговые точки обслуживают базовые потребности населения, а, следовательно, спрос на реализуемые ими товары будут всегда.
Вам полезно будет узнать о том, что в настоящее время на территории РФ продуктовый магазин принято считать идеальным объектом для сдачи в аренду. Дело в том, что продовольственная розница практически на страдает от кризисных явлений в экономике независимо от того, чем они вызваны.
Склады
Складские помещения являются еще одним выгодным направлением для капиталовложений в коммерческую недвижимость. На отечественном рынке потребность в складских помещениях постоянно увеличивается. Это вызвано тем, что в последняя время бурно развивается отрасль онлайн-доставки.
Вам полезно будет узнать о том, что на текущий момент времени в Москве испытывается нехватка 5 миллионов квадратных метров складских помещений для среднего и малого бизнеса. Из-за дефицита складов, за помещения с хорошим расположением ведется настоящая борьба, что отражается на стоимости аренды. Так, например, арендные ставки на рассматриваемый тип недвижимости на территории Москвы только за последний год возросли на 4%.
При наличии относительно небольшого капитала рекомендуется обратить внимание на мини-склады, которые принято называть «кладовками». Они также являются довольно востребованными, но для их приобретения потребуется значительно меньше средств.
Коливинги
Прежде всего следует упомянуть о том, что коливинги являются далеко не самым распространенным форматом недвижимого имущества на отечественной территории. Несмотря на это, подобная недвижимость смогла продемонстрировать прекрасную устойчивость к кризису в условиях пандемии.
Рассматриваемый тип недвижимости в отечественных СМИ часто называют элитными общагами для интровертов. Несмотря на то, что, рассматривая недвижимость для отечественного рынка является экзотикой, она в состоянии приносить впечатляющий доход – до 18% годовых. При этом с капиталовложениями в коливинги следует быть предельно осторожными, так как многие люди в условиях пандемии отрицательно относятся к совместному проживанию.
Коллективные инвестиции в совместную недвижимость
Большая часть профессионалов сходится во мнении, что при отсутствии опыта в сфере инвестиций следует начинать с относительно небольших капиталовложений в коммерческую недвижимость. В настоящее время существуют коллективные проекты капиталовложений в рассматриваемый тип недвижимости, на которые и рекомендуется обратить свое внимание.
Согласно доступным статистическим данным, минимальный порог входа в фонд, специализирующийся на капиталовложениях в коммерческую недвижимость, составляет около 500 тысяч рублей. Если вы обладаете более внушительным капиталом, то можете создать собственный инвестиционный портфель из долей в фондах коммерческой недвижимости. Таким образом вы сможете диверсифицировать собственные капиталовложения и снизить вероятность возникновения убытков.
Заключение
Конечно же, капиталовложения в коммерческую недвижимость являются довольно привлекательными, но при этом требуют от начинающего инвестора наличие определенного размера капитала. Требуется упомянуть о том, что многие начинающие инвесторы не обладают капиталом, необходимым для покупки доли в фонде недвижимости. Если вы входите в их число, то не следует расстраиваться, так как у вас все равно есть возможность заработать на инвестиционной деятельности.
Для этого вам потребуется открыть брокерский или индивидуальный инвестиционный счет и начать работу на фондовом рынке. При этом главное – не ошибиться при выборе брокера, так как от этого будет зависеть размер вашего потенциального дохода. Рекомендуется отдавать предпочтение лишь самым надежным и проверенным компаниям:
