28 июля на закрытом клиентском мероприятии стартовали продажи апартаментов N’Ice Loft от Coldy. На какие только ухищрения не идут застройщики, чтобы привлечь покупателей и нагнать ажиотаж. По факту же этот проект собрал все прелести современной локации "бизнес" класса - промзона, включая завод по производству клея "Клейтук", близость трассы, ж/д, кладбища, ну и мусороперегрузка под боком в качестве бонуса. Транспортная доступность тут средняя - рядом МЦД, но скорее всего жители будут пользоваться метро, до которого идти по промзоне 22 минуты (метро Новохохловская). Но надо отдать должное застройщику, N'Ice Loft - это не просто апартаменты, а апартаменты с концепцией. Проект рассчитан на спортивную молодежь - в состав ЖК войдет спортивный кластер (две ледовые арены, залы для сквоша и фитнеса, бассейн и открытый парк), а в квартирографии преобладают студии.
Напомню, что мой анализ заключается в приведении цен новостроек в районе к общему знаменателю за счет поправочных коэффициентов, применяемых к разным параметрам ЖК (класс, срок строительства, транспортная доступность и пр.). Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено (последняя колонка в таблице выше).
Цены в этом проекте на 16% выше среднерыночных по студиям и на 25% по 1к апартам. При этом приведенные цены схожи с ближайшими апарт комплексами (Highway, Метрополия) по студиям и выше по 1к апартам. В итоге получается, что студии хоть и относительно выгоднее чем 1к, но их значительно больше, а значит их будет сложно потом продать или сдать. Если же выбирать самый выгодный вариант для инвестиций в данном районе, то лучше купить квартиру в ЖК Новохохловская, 15 или Волжский парк - приведенные цены и студий, и 1к квартир там ниже.
Годовая доходность в N'Ice Loft ниже ставки по депозитам - 5,4% для студий и 2,6% для 1к. Доходность я считала для самых дешевых студий и 1к апартов при условии, что цены на рынке не изменятся. Цену готового апартамента я высчитывала из предложений вторички на Циан - здесь цена готовой студии составляет 5,7 млн. руб., а 1к - 10 млн. руб. Из текущей цены и цены готового аналога я рассчитывала доходность за период строительства, которую затем я делила на количество кварталов до окончания стройки, умноженное на 4 - получается годовая доходность. Также для понимания факторов роста цены в будущем важно учесть конкуренцию - внутренняя конкуренция здесь высокая для студий, но не большая для других форматов квартир, так как общий обьем застройки <100,000 кв.м. Но внешняя конкуренция здесь очень высокая (4 строящихся и 7 планируемых ЖК), так как в этом районе активно застраиваются промзоны и развиваются ТПУ.
Доход от аренды здесь средний - при ставке аренды ~45,000 руб./мес. за 1к апарты, срок окупаемости составит ~30 лет.
Вывод: цены завышены, переизбыток студий, вместо этих апартаментов рекомендуем рассмотреть квартиры в ближайших ЖК.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет больше букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее).
