Со средней стоимостью метра в Сочи более или менее все понятно, в одной из публикаций я размещал подробный расчет цены метра в Сочи.
"Эксперты глубоко заблуждаются определяя цену квадратного метра в Сочи. Выясняем реальную стоимость"
С рекордным снижением спроса на жилье в городе так же разобрались.
"Падение спроса на первичном рынке недвижимости Сочи результат банального обмана и жадности"
Естественно, что я задался вопросом.
А в состоянии ли Сочинские застройщики повлиять на спрос снижением цены на продаваемую недвижимость?
Другими словами, сколько застройщикам обходится строительство, какова себестоимость квадратного метра?
Основной причиной резкого роста стоимости метра не только в Сочи, но и по стране в целом, эксперты называют повышение цен на стройматериалы. Об этом в последнее время очень много пишут в сети и говорят на телеканалах.
Тема очень сложная, в сфере строительства очень много нюансов и поводов для непредвиденных, не включенных в смету, расходов. Но узнать хотя бы примерную цифру, думаю, возможно.
Итак, я начал изучать вопрос и бороздить просторы «всемирной паутины».
Что из этого вышло.
Для начала ознакомимся с себестоимостью строительства 1м2 общей площади.
Справка ежемесячно формируется и размещается в «Единой информационной системе жилищного строительства» на портале «Наш.Дом.рф» и находится в общем доступе.
Формируется справка, на основе данных проектных деклараций размещенных застройщиками!
Итак, согласно данным справки по состоянию на 15.07.2021 года
Средняя стоимость строительства 1м2 общей площади в Краснодарском крае составляет – 33 500 рублей.
Для сравнения, в городе Москва – 88 000 рублей, в городе Санкт-Петербург – 59 900 рублей, в Республике Крым - 36 400 рублей.
Но это себестоимость строительства общей площади, и сюда не входит еще целая масса затрат по благоустройству, приобретении земельного участка, подключению инженерных сетей и т.д.
Я выяснил сколько в среднем обходятся эти затраты для застройщика.
Союз инженеров-сметчиков, периодически публикует «справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации»
Для расчета данных указанных в этой справке учитываются следующие данные информация с сайта «ancb.ru»:
«Союз инженеров-сметчиков напоминает, что показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома»
На минуточку, в Сочи, застройщики устанавливают цены для квартир в черновом варианте! Голые стены! Далее…
«В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
- средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
- стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
- получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
- затраты по вводу дома в эксплуатацию»
Согласно данным справки Союза инженеров-сметчиков средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса по состоянию на май 2021 года выглядит следующим образом:
- Москва – 110 273 рубля.
- Санкт-Петербург – 102 008 рублей.
- Краснодарский край – 53 927 рублей.
Но, как же повышение цен на стройматериалы?!
По этому поводу 01.07.2021 года на странице Союза инженеров-сметчиков "Ценообразование в строительстве" размещена информация, согласно которой сначала 2021 года из за роста цен на стройматериалы, себестоимость строительно–монтажных работ выросла на 12,98%.
За июнь месяц 2021 года рост составил 6,5%.
Мы располагаем ценой метра на май месяц 2021 года, но даже если мы увеличим эти данные на 12,98%, получим для города Сочи цифру:
Себестоимость строительства в г.Сочи 1м2 жилья в июле 2021 года – 60 926,72 рублей.
По моим расчетам средняя стоимость продажи 1м2 жилья от застройщиков в городе Сочи по состоянию на 29.07.2021 года она составила: 361 787 рублей.
Путем простого арифметического расчёта считаем прибыль:
361 787 – 60 926,72=300 860,28 рублей.
Итак, аппетит Сочинских застройщиков измеряется всего-то – 493,8%.
Как считаете, в состоянии ли они влиять на оживление спроса снижением цен на квартиры?
В заключение хотелось бы по этому поводу процитировать одного из специалистов. Полная версия публикации - «ancb.ru»
«Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная. Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой. Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости - крайне дешевое, так называемые "человейники" и крайне дорогое и пафосное, так называемое "элитное" жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах. Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей. А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя».
Напоминаю, все вышеизложенное, является моим личным, субъективным мнением.
Читайте по теме:
"Эксперты глубоко заблуждаются определяя цену квадратного метра в Сочи. Выясняем реальную стоимость"
"Рост цен на недвижимость в Сочи к концу года. Вы серьезно?!"
"Падение спроса на первичном рынке недвижимости Сочи результат банального обмана и жадности"
"Что представляют из себя апартаменты в Сочи. Выгодно ли сегодня их приобретение"
"Как в Сочи «обходят» мораторий на строительство многоквартирных домов. Что строим?"
Жмите лайк и подписывайтесь.
.
