Налоговый адвокат объясняет на простых примерах из жизни.
Друзья, сегодня поделюсь с вами второй частью нашей беседы, в которой я и налоговый адвокат из Санкт-Петербурга Вадим Баранча обсудили нюансы уплаты налогов, в зависимости от сроков владения имуществом и то, чем рискуют обе стороны договора, формально занижая цену. Также мы коснулись новшеств, которые появились в налоговом законодательстве в июле 2021 года.
Вадим Баранча
Вернёмся к срокам владения. Мы остановились на единственном жилье. Если у нас с женой совместное имущество, оформленное на неё в браке без брачного договора, то, соответственно, моя квартира не является единственной. Но нужно помнить, что у жены может быть добрачное имущество, полученное по дарению, по наследованию, по приватизации. Это всё не совместное имущество. Поэтому, если у вашего супруга куча недвижики, к которой вы не имеете никакого отношения, то вы являетесь владельцем единственного жилья. Если хотите сделать так, чтобы избавиться отэ того, брачный договор нарисуйте, и ваша квартира будет единственной.
Ещё один важный нюанс, о котором меня часто спрашивают - если у меня долёвки? То есть, договоры ДДУ. Например, у меня одна квартира, но при этом ещё 4 в стройке, ещё недостроенные. Здесь всё хорошо. Почему? Потому что учитывается именно собственность на жилые помещения. А поскольку у нас собственность на те договоры долевого участия ещё не зарегистрирована, то они не считаются. Если я являюсь собственником единственной квартиры, и при этом, как Маршак сказал, владелец заводов, газет, пароходов, в этой ситуации тоже моя квартира будет единственной. Потому что учитывается именно жильё. Заводы, пароходы, гаражи, бизнес-центры, апартаменты не учитываются, это не жильё.
Александр Санкин
А если недвижимость оформлена на ООО, ты не владелец недвижимости формально?
Вадим Баранча
Нет, не владелец, потому что собственником является ООО, а вы владеете лишь долей, это называется опосредованное владение. Де факто я хозяин, де юре - нет. Ещё важный нюанс - допустим, я купил земельный участок 4 года назад, и тогда же построил на нём жилой дом. Или купил участок с домом сразу. Через 3 года и 1 день хочу дом продать. Прошло больше 3 лет, этот дом - единственное жильё. А земля, это же не жильё? Нет. Но если на земле со сроком владения больше трёх лет находится единственный жилой дом со сроком владения более трёх лет, то этот срок применяется и к дому, и к участку, без налогов продаётся. То есть, если единственное жильё расположено на участке. Такой вот важный нюанс. Если жилой дом находится на садовом участке, то срок три года, а если это садовый дом, тогда 5 лет. Но, конечно, если вы его покупали. А если садовый дом вам подарила мама, то три года.
Александр Санкин
Какая здесь цена ошибки, чем люди рискуют, продавая раньше этого пятилетнего срока? Налог 13%, так?
Вадим Баранча
Не всегда. Например, собственник живёт за границей, продаёт квартиру, которой он владел 2 года. Живёт он постоянно за границей. Даже, если он - гражданин России, он не считается здесь налоговым резидентом. 30% со всей цены, и никаких расходов на покупку.
Александр Санкин
Тогда вопрос - чтобы избежать налогообложения, у многих возникает соблазн занизить цену в договоре, какие здесь риски возникают у продавца и у покупателя?
Вадим Баранча
Когда вы делаете занижение, рискует и продавец, и покупатель. Причём покупатель рискует больше, потому что в случае банкротства продавца, в течение трёх лет с момента сделки, покупатель может потерять и деньги, и квартиру. Потому что она уйдёт с молотка, а продают на банкротных торгах всегда дешевле рынка, потом закроют долги по банкротству, а потом будут делить между всеми кредиторами. И покупателю, конечно, что-то достанется, но очень-очень мало. А всё почему? Потому что ни одно доброе дело не остаётся безнаказанным. Нельзя соглашаться на занижение покупателю.
Продавец рискует меньше, он рискует только налогами. С одной стороны, его понять можно, ему хочется меньше заплатить. Но есть большой риск. Как у нас оформляют чаще всего банки – не буду называть, он у нас один такой, выдающийся. С занижением делают, два платежа, один платёж в договор, а второй - это так называемое неотделимое улучшение. Хотя, уже лет 5 судебная практика говорит, что неотделимое улучшение продавать отдельно нельзя, это составная часть объекта. Ну, как ты штукатурку продашь? Никак. Мебель и технику можно, но это продажа движимого имущества, это совсем другая история. Так вот, если продавец совершил занижение, и налоговая поймала его на этом, то мало того, что с неотделимых улучшений заставят всё-таки заплатить налог, но у него по основной сумме могут убрать расходную часть полностью. И тогда, желая сэкономить немного, налоговый резидент заплатит 13% полностью со всей цены. Вот этот риск очень большой, и, к сожалению, сейчас часто люди начинают попадаться. А знаете, как попадаются? Рассказать?
Александр Санкин
Да, очень интересно.
Вадим Баранча
Первый явный способ, это, когда вы продаёте через банк, в ипотеку, например, и банк делает два платежа, один по договору, один по неотделимому улучшению со словами - мы не сообщаем ничего в налоговую. В налоговую вы не сообщаете, но, когда после сделки идёт выгрузка Росреестром, Росреестр видит, что объект продан ипотечнику, поскольку залог виден базе, за 5 миллионов рублей. А в налоговой же люди работают, они говорят - мы знаем, что такая квартира, как минимум, 7-8 стоит. Запрашивают из Росреестра информацию и видят, что кредитный договор на 8 миллионов. Кредитный на 8, в договоре 5, где же 3? Запрашивают сведения по счёту продавца и видят, что в этот день пришло 2 платежа - 5 миллионов и 3 миллиона. Всё, даже доказывать ничего не надо. Тут банк в некотором роде подставляет продавца, делая безналичный платёж.
Александр Санкин
Хочу добавить, вы говорите - люди, и они знают цены. Так я вам больше скажу, сейчас же создаётся искусственный интеллект, и эти огромные массивы информации, которые человек может проглядеть, глаз у человека может быть замылен, ИИ это никак не пропустит, он для того и создаётся, чтобы увидеть аномалии, чтобы увидеть что-то, что выпадет из общего фона, и сразу автоматически идёт проверка. Я так вижу, что это будет происходить.
Вадим Баранча
Я вам скажу больше, Александр, он не то, что создаётся, он уже создан. В декабре прошлого года под Москвой заработал большой дата-центр Налоговой инспекции. Они накапливают информацию, годик-два они будут её собирать, а поскольку налоговая проверка за три года назад может делаться, то через пару лет, я думаю, начнутся очень весёлые события. ИИ будет всё видеть.
Александр Санкин
Будьте очень осторожны, от искусственного интеллекта ничего не скроешь, потому что он видит любые отклонения от нормы.
Вадим Баранча
А ещё такой важный нюанс – если вы вторую часть сделали наличными, по банку не проводили, вроде всё красиво, бывает занижение без банка, налоговая его не увидит, его нет. Но покупатель, например, купив у вас за 7 миллионов, а официально заплатив 5, допустим, через полгода понимает, что ему эта квартира не нравится. Мало ли, может, ситуация изменилась. И он её продаёт за те же самые 7 миллионов рублей. Что он делает? Ему же неохота платить налог. За 7 купил, за 7 продаёт. И он даёт в налоговую документы и на 5, и на 2 миллиона расписочку за наличные. И подставляет собственника.
Александр Санкин
У покупателя, друзья, нет задачи защитить бывшего собственника.
Вадим Баранча
Конечно, у него свои интересы.
Александр Санкин
Ну, а покупателя не накажет налоговая за то, что он с занижением продал?
Вадим Баранча
Нет, не накажут. Его могут попытаться наказать, если сумма неоплаченных налогов после занижения будет больше, чем 2 миллиона 700 тысяч рублей. И тогда может быть возбуждено уголовное дело, так как большая сумма. Вот тогда риск есть.
Александр Санкин
С другой стороны, вроде как явка с повинной.
Вадим Баранча
Да. Но в моей практике таких случаев пока, слава богу, не было. Мои клиенты меня слушаются.
Александр Санкин
Видите, это очень рискованно, друзья, если кто-то ещё практику занижения делает, прекратите это делать. Намного проще, не удержусь от упоминания моего любимого аукционного метода, продавать недвижимость аукционом. В чём я вижу тут преимущество? Он позволит найти покупателя, который настолько влюблён в объект, что он возьмёт на себя расходы, которые возникают у собственника по продаже этого объекта. Либо разницу вот этих 13% могут поделить покупатель и продавец.
Вадим Баранча
Я могу сказать, что я недавно кое-что покупал, и я предложил такое продавцу, который хотел сделать занижение сразу, он даже не задумывался, то есть, шальная мысль заплатить налоги в голову продавца приходит очень редко. Но я сказал, что с занижением покупать не буду и предложил пополам поделить налог. Да, я заплатил немножко лишку, зато я спокоен.
Александр Санкин
Да, зато оба спокойны. Поэтому, мне кажется, самый лучший совет, который может дать риэлтор продавцу и покупателю, собственнику сказать - давайте найдём такого покупателя, который настолько полюбит ваш объект, что он заплатит за вас ваш налог, и это станет условием сделки. И действительно такие люди существуют. Чтобы их найти, нужно, чтобы 50 или 100 покупателей пришли посмотреть объект, дабы найти того, кто настолько влюбится, что с радостью согласится заплатить налог, только, чтобы ему достался этот объект.
Вадим Баранча
Вот, собственно, ваш метод как раз здесь и поможет.
Александр Санкин
Метод поможет, и тогда все будут спать спокойно и не бояться искусственного интеллекта. И собственники не будут переживать, что покупатель их подставит. Мне это раньше не приходило в голову спасибо, Вадим, что сказали. Ведь покупатель действительно при продаже через два года, чтобы не платить налог, засветит эту сделку.
Вадим Баранча
Он с чистой душой скажет - так я же потратил 7, а не 5. Ему скажут - как 7? Ну, вот, 5 в договоре, и 2 - неулучшаемые, расписка.
Александр Санкин
Собственник думает, что у них круговая порука, но на самом деле круговой поруки нет.
Вадим Баранча
Нет. Круговая порука - это кодекс молчания сицилийской мафии. А мы живём не на Сицилии.
Александр Санкин
Я думаю, что люди расскажут через 5 минут после того, как выйдут из помещения.
Вадим Баранча
Да. А есть ещё два способа, когда покупатель сдаёт своего продавца. Представьте, например, я с женой купил квартиру за 4 миллиона рублей. В договоре 3, и 1 миллион у нас идёт мимо. И мы с женой никогда не использовали покупной вычет - 2 миллиона.
Александр Санкин
Напомните, пожалуйста, за что дают этот покупной вычет?
Вадим Баранча
Купили мы с женой за 4 миллиона, в договоре - 3. Мы подаём на вычет, 2 миллиона я, 2 миллиона она. И налоговая видит 4 миллиона. Мы вообще не продаём, мы не планировали обмануть, сдать кого-то, так получилось.
Теперь, что такое налоговый вычет. Раз в жизни гражданин России при покупке жилой недвижимости в России может заявить покупной вычет, в размере покупки, но не более, чем 2 миллиона. Это означает, что все мои доходы, облагаемые НДФЛ, я могу на 2 миллиона уменьшить.
Александр Санкин
То есть, можно на налогах сэкономить, если ты что-то купил?
Вадим Баранча
Да, 260 тысяч. Если у тебя зарплата была 3 миллиона за год, удержали 390 тысяч, ты купил в этом году квартиру, и из трёх миллионов два вычитается. И получается, что с миллиона налог надо платить, а с двух не надо было. Но бухгалтерия уже удержала, тогда вам 260 тысяч вернут.
А если вы не работаете, но продали недвижимость, и с неё надо платить налог, то облагаемый доход на 2 миллиончика нужно уменьшить. Взаимозачётом это называют.
Александр Санкин
Юлия написала вопрос, в отношении мебели, что, если оформить часть как продажу мебели?
Вадим Баранча
Если оформят как продажу мебели, это законный способ. Дело в том, что мебель считается движимым имуществом, а если владели движимым имуществом более трёх лет, налога тоже нет. А если владели меньше трёх лет, тогда доход минус расход. Ну, конечно, если чеки сохранились. А если вообще ничего не сохранилось, то 250 тысяч не облагается по мебели. А остальное , к сожалению, облагается. Но тут уже шансов, что вас будут ловить, если вы продали мебель за наличку мало. Здесь налоговой вы неинтересны. Поэтому можно тоже так делать.
И хочу рассказать ещё способ, когда покупатель подставляет своего продавца, причём он это делает умышленно, в том случае, если покупатель обижен. Когда это бывает?
Представьте, я продаю квартиру, в ней есть красивая мебель, встроенная техника, какая-нибудь большая морозильная камера за 100 тысяч. Вы как покупатель говорите - вы всё это оставляете? Я говорю - конечно, Александр, всё оставляю. Естественно, в договоре никто это не прописывает. После регистрации вы приходите в квартиру с ключами и обнаруживаете, что ничего нет. Вы говорите - а как это так? Я скажу - а какая мебель? Ничего не знаю. Ну, с моей точки зрения, это очень непорядочно, в 90-е за это били морду, но сейчас же у нас всё по закону. И вы тогда говорите - ах так? Ну, тогда я сообщу в налоговую о том, что было занижение. И сообщают. Редко, но бывает. Поэтому не обижайте своих покупателей, уважаемые продавцы.
Александр Санкин
Если занизили, то знайте, что вас после этого могут шантажировать. Вы сами дали оружие другой стороне. Как кто-то писал в комментарии, что, занижая, вы лишаете добросовестности сделки обе стороны.
Вадим Баранча
Теперь изменения июля 2021 года, свеженькие. Срок владения у нас обычно по умолчанию считается с даты регистрации собственности, но из этого правила есть несколько исключений.
Наследство - срок считается с момента смерти наследодателя. А вот трёхлетний или пятилетний, зависит от того, близкий родственник или нет, и является ли ваше жильё единственным или нет. Кстати, некоторые регионы снизили срок. По закону регионы могут уменьшать. Например, в Иркутске пятилетнего срока нет, там три года всего.
Так вот, что у нас поменялось. В ноябре 2020 года в Налоговый кодекс внесли изменения, что, если вы продаёте жилое помещение, которое покупали по долевому участию, либо по ЖСК, либо по инвестированию в строящемся доме, то у вас срок владения считается не с даты регистрации, а с момента, когда вы полностью оплатили по договору сумму. Это логично, с одной стороны. Но возникла дилемма. Представьте , мы с вами купили одинаковые квартиры на одной площадке, чтобы в гости ходить. И у вас квартира построена так, как должна была быть по метражу, а у меня на 1 метр больше. И перед сдачей объекта застройщик говорит - Вадим Владимирович, вам повезло, у вас на метр больше, заплатите за него 50 или 100 тысяч рублей. Я заплатил. И получается, что у вас срок считается с того момента, когда вы оплатили полностью, а у меня с момента доплаты за метр. Несправедливо. Так вот, в июле 2021 года внесли изменение в то ноябрьское изменение и сказали, что доплата за метры не учитывается.
Александр Санкин
Можно сказать, что это улучшение в Налоговом кодексе.
Вадим Баранча
Конечно. Я могу сказать, что у меня более патриотичные политические взгляды, нежели либеральные, я часто хвалю страну. Когда говорят, что у нас в России плохо, я говорю - а вы забыли, как было 20 лет назад? Или поезжайте в Европу. У меня друг переехал из Бельгии, где много лет жил, и он говорит, что там всё хуже и хуже, а в России всё лучше и лучше. Дело в том, что сейчас вести бизнес в России гораздо удобнее, чем во многих других странах. И могу сказать, что в последнее время в части физлиц в плане налогов государство всё больше поворачивается лицом. Это действительно удобней. И расходы дарителя, и наследодателя, и маткапитал.
Итак, ещё раз, если вы доплачивали за квадратные метры, то это теперь не считается. Срок считается с того момента, когда вы заплатили всю сумму сразу. Если у вас был эскроу-счёт, застройщик по нему получит деньги сейчас, но считается, что вы заплатили на эскроу-счёт тогда, и обязанности застройщика исполнились тогда, когда деньги ушли на эскроу-счёт. А если вы по ипотеке покупали недвижимость, то последующие платежи по ипотеке, это уже ваши отношения с банком. Когда вы получили кредит, это считается ваша собственность по гражданскому кодексу. Займ считается собственностью заёмщика, то, что вы должны его вернуть, это уже другая история. Вы получили и заплатили застройщику, всё, с этого момента считается срок владения.
Друзья, надеюсь, вам была очень полезна эта информация. Подписывайтесь на мой канал, пишите вопросы и темы, которые вам интересны, в комментариях.
Читайте также первую часть нашей беседы о налогах:
О сроках владения имуществом, которые освобождают от налогов