Быстрый ответ – важно вообще не это. Выгодна может быть и вторичка и первичка. При соблюдении определенных условий.
А теперь расскажем с нюансами.
В первую очередь нужно проанализировать факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, поскольку Выгодно это – дешевле и с более высокой окупаемостью. По прочтении данной статьи вы экспертом в оценке недвижимости не станете, однако будете более компетентны, чтобы сверять то, что делает специалист-оценщик с реальностью.
Так и построим анализ. Сначала факторы влияющие на цену приобретения Вами помещения:
1 - Тип помещения (офис, ПСН, склад, гостиница, кафе и тд.)
2 - Кадастровая оценка для целей налогообложения;
3 - Страхование
4 - Потенциал развития локации.
5 - Цена собственника
6 - Стоимость услуг риэлтора
7 - Затраты на ремонт помещения и тд.
Вот на этот пункт стоит обратить внимание. Необходимость ремонта (первичная отделка, перепланировка и тп) помещения может возникать и в случае первичного и вторичного нежилого помещения. Стоимость же этих процедур может быть разной. Без индивидуальной сметы на каждое помещение невозможно дать четких прогнозов, однако в новостройках (первичка) ремонт может быть немного дешевле благодаря отсутствию эксплуатационного износа.
Это еще не все, поскольку вопрос факторов ценообразования на помещение весьма комплексный. Однако пункты выше помогут составить общее представление.
Далее факторы, влияющие на окупаемость:
- Характеристики локации. (Метро, станции, остановки, количество жителей. Лучше делать с помощью сервисов геомаркетинга.)
- Трафик реальный или предполагаемый ("народная тропа").
- Характеристики и планировка, возможность аренды частями.
- Витринные окна, видимость «народной тропы».
- Тип помещения (возможность размещения арендаторов различного профиля коммерческой недвижимости и тд);
Об этом мы уже говорили более подробно в материале – куда лучше вложить инвестиции в 2021 году?
В целом, эти и еще около 20 факторов определяют насколько конкретное помещение выгодно. То есть – недорогое по рыночным меркам в и при этом привлекательное для арендаторов. Ведь основным источником окупаемости будет служить именно последующая сдача в аренду. Например - анализ рынка услуг по аренде офисов показывает, что цены на 1 м2 предлагаемой площади сильно различаются, и чаще всего это зависит от факторов, которые бизнесмены не привыкли учитывать.
***У нас на сайте есть калькулятор доходности недвижимости с подробными характеристиками, который помогает конкретно посчитать окупаемость. В цифрах и сроках.
Кроме того, нельзя упустить из виду факторы, выходящие за пределы только объекта недвижимости и его свойств. В 2020 произошел массовый локдаун, курс доллара вырос до 84 рублей в марте прошлого года и объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости снизился более чем на четверть. Однако, в некоторых сегментах, напротив отмечается рост. В коммерческой недвижимости в частности. Аналитический отдел нашей компании прогнозирует в 2021 году всплеск спроса на коммерческие помещения, в том числе в новостройках. Вложения в них будут наиболее рентабельными и надежными для инвесторов.
Согласно экспертным оценкам сейчас в Москве ставки капитализации для складов составляют 10-11,5%, для ТЦ – 9,5% и для офисной недвижимости около 8,5-10%.
*** Коммерческая недвижимость — это недвижимость, способная приносить доход, прибыль или прирост капитала, доход от инвестиций и аренды. Средства коммерческой недвижимости: торговые центры, офисы, склады, магазины, рестораны, гостиницы, гаражи, промышленные объекты и т.д.
