Апекс Недвижимость

Налоги в коммерческой недвижимости. Как снизить законно? Оплата налогов в коммерческой недвижимости зависит от многих факторов, включая тип объекта недвижимости, его стоимость, местоположение и т.д. Перечислим основные налоги, которые могут быть связаны с коммерческой недвижимостью: 1. Налог на землю. Владельцы коммерческой недвижимости должны платить налог на землю за использование земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. 2. Налог на имущество. Налог на имущество взимается с владельцев коммерческой недвижимости на основе стоимости здания и других сооружений на земле. 3. Налог на доходы. Если коммерческая недвижимость приносит доход, то ее владелец должен уплачивать налог на доходы в соответствии с законодательством своей страны. 4. НДС. В зависимости от юрисдикции и типа недвижимости, может понадобиться уплата налога на добавленную стоимость (НДС) на услуги, связанные с коммерческой недвижимостью. Если в общем виде говорить о процентах, то они выглядят следующим образом: Физ.лица (без ИП) - 13%. ИП – 15% (при УСН – 6%). Юр.лица - для них действует налог на добавленную стоимость (НДС) – 20%. Точное количество налогов, которые нужно оплатить зависит от места расположения объекта и других факторов. Поэтому, рекомендуется при совершении сделок обращаться за консультацией к налоговому консультанту для получения более точной информации. Как легально существенно уменьшить налог при продаже (налог на доход)? Нужно совершить несколько простых шагов: открыть ИП с ОКВЭД на действия со своим имуществом; осуществлять деятельность связанную с данным помещением (сдавать 2-3 мес в аренду); продать данное помещение. Именно такая продажа помещения (главное - доход с этой продажи) будет считаться коммерческой деятельностью и облагаться налогом, к примеру на УСН 6%, а не как в случае с физ.лицами 13% Это весомый аргумент аргумент в пользу того, чтобы у продавца физ.лица перед сделкой появилось юр.лицо - для его собственной выгоды. Ну и для заключения официального договора с агентстсвами, выступающими как посредники это тоже будет крайне полезно. А теперь взглянем на неоднозначный метод, к которому некоторые прибегают - “дробление бизнеса”. Пример - в семье несколько человек ведут предпринимательскую деятельность, все применяют УСН (упрощенную систему налогообложения). Каким образом налоговая определяет недобросовестность родственников, попадающих под нарушение статьи 54 НК РФ? В нашей стране нет запрета для родственников вести одинаковый бизнес. То есть, например, родственники, которые ведут коммерческую деятельность, владеют и управляют недвижимостью, имеют одинаковую структуру деятельности - не нарушают закон. Поскольку все вышеперечисленное не является полноценными признаками «дробления». Лакмусовых факторов, которые будут являться показателями «дробления» должно быть сразу несколько. Основной доказательной базой будут: управление одним человеком несколькими счетами; выявленная аффелированность сотрудников: один бухгалтер, одни исполнители. Безусловно, фактически налоговое законодательство не запрещает задействовать любых сотрудников, однако такая связь определенно будет подвержена более пристальному вниманию; Важным фактором будет выявление степени участия и вовлеченности в бизнес процессы всех участников цепочки в равной степени: каждый ведет бизнес самостоятельно. Главный фактор: обнаружение «центральной» основной фигуры, вокруг которой сосредоточен весь бизнес, в особенности «номинальное» управление между родственниками - случаи, когда во время следственной проверки не могут ответить на вопросы о деятельности, движении средств, активах. При детализации используются все современные технологии от фиксации IP-адресов до определения входа в почты, банкинг и другое. Если по итогу камеральной проверки будет доказано, что конечный выгодопреобретатель один и была осуществлена схема дробления бизнеса с целью уклонения от уплаты налогов, то как раз родственная связь безусловно будет основной доказательной базой и одним из главных отягчающих наказание обстоятельств дела. #налоги #коммерческаянедвижимость

Очень интересный свежий кейс от наших коллег из @primetr_ru по продаже ГАБа с Красное Белое! Очень доходчиво расписано, что влияло на продажу и расписаны нюансы. Информация по объекту: - Площадь помещения 110м2. - МАП ₽195k + вся коммуналка и эксплуатация компенсируется арендатором сверх арендной платы. - Помещение расположено в пристройке 1983 года к 16ти этажному МКД. - Москва, СЗАО, Тушино, удаленная первая линия, есть парковка на дублере и перед пристройкой. - Окна обычного размера, потолки выше 3х метров, 2 входа – один с фасада и один со двора, 2 ступени при входе, не очень презентабельный фасад. - Перепланировка, в виде снесенных ненесущих перегородок не отражена в БТИ. - Выделенная мощность 15 кВт. - Продавец юр. лицо, история перехода права – выкуп у города в рассрочку, ипотека погашена. - Договор аренды на 7 лет с Красное и Белое заканчивается в феврале 2024 года. Был проведен опрос участников рынка: Результаты ожидаемы, и отчасти показывают срез рынка. Ключевое это разрыв в желаниях продавца и покупателя. Продавцы из опроса готовы продать за 10-11-12 лет окупаемости, а покупатели из опроса купили бы за 8-9 лет. Даны ответы на некоторые вопросы: Про готовность КБ продлить договор на какой срок. Сам арендатор не выходил еще с такой инициативой т.к. еще год до окончания ДА. Они специально не инициировали этот вопрос, т.к. КБ неадекватно реагирует на продажу. Кроме того, если сейчас перезаключить ДА с КБ на новый 10-15 летний срок, то можно потерять тех покупателей кто не любит КБ с их договором без индексации. Хотя других пугает его окончание через год)) Всем не угодишь. Кого-то из покупателей напрягла перепланировка, но она в виде снесенных НЕ несущих перегородок и НЕ отражена в БТИ. Обычно такое не согласовывается, т.к. сегодня один арендатор снес одни перегородки, завтра другой арендатор снесет другие и поставит третьи. Кого-то пугала пристройка (не снесут ли), вопрос с землей и снос соседних 6 домов по реновации. Возраст пристройки и непрезентабельный фасад тоже не добавляли к цене и желанию купить. Покупатели предпочитают ГАБы в новых ЖК. Одна из весомых причин, которую обходят стороной многие покупатели – это продавец юр. лицо. Продавец хотел продать именно юр. лицо с объектом, а покупатели в основной массе к этому не готовы. И даже покупать у юр. лица не очень любят. Но в итоге хэппи энд. Продавец получил деньги 24 500 000 руб, а покупатель из региона, живущий несколько месяцев в году в теплой дружественной стране пополнил свою копилку ГАБов с КБ. Актуальные варианты по продаже ГАБов можете посмотреть на нашем сайте www.apex-realty.ru/...tml или у коллег в канале @primetr_ru

Сбер запустил ипотеку на коммерческую недвижимость в рамках продукта «Приобретение готового жилья». С 6.04.2023 г в рамках продукта «Приобретение готового жилья» клиенты смогут приобрести коммерческую недвижимость на вторичном рынке.  Срок пилота: до 5.04.2024 года. Условия кредитования: • Кредит предоставляется на приобретение только одного объекта недвижимости. • Цель кредитования – приобретение коммерческой недвижимости по договору купли-продажи. • Обеспечение: залог кредитуемого объекта недвижимости. Иные залоги (ИЗОН) и поручительства не предусмотрены. • Сумма кредита – от 500 тыс. руб. до 100 млн руб. • Срок – от 12 до 300 месяцев. • Первоначальный взнос – от 30%. • Выдача кредита – только единовременно, траншами (частями) невозможна. • Процентные ставки: *Надбавка: +1% без ДСЖ  Требования к участникам сделки: 1. Требования к заёмщику: от 21 года до 75 лет. Остальные требования к заёмщикам и созаёмщикам стандартные, без изменений. 2. Участники сделки (в том числе на кого может быть оформлена собственность): 3. Категории клиентов: 1-4 категория (включая самозанятых), за исключением: • Заёмщик; • Созаёмщик(и).  Оформление собственности на несовершеннолетних не предусмотрено. 4. Категории клиентов: 1-4 категория (включая самозанятых), за исключением: • ИП; • руководителей/генеральных директоров предприятий (не применяется к работникам ПАО Сбербанк и его дочерних обществ); • собственников бизнеса (доля владения более 25%); • бенефициаров; • клиентов без подтверждения дохода (по двум документам). Распространяются и на созаёмщиков, доход которых учитывается при расчёте кредита. 5. Продавцом может быть физическое лицо, ИП или юридическое лицо.  Требования к объекту: 1. Кредитуемый объект недвижимости (КОН) – нежилое помещение, не связанное с целями личного потребления. Кредитованию не подлежат технические помещения, не являющиеся частью нежилого помещения (например, помещение для хранения уборочного инвентаря (ПУИ), санузел, помещение охраны/консьержа, тамбур, вестибюль, колясочная и т.д.). Покупка нежилых помещений, таких как апартаменты, предназначенных для проживания, гаражей и кладовых осуществляется в рамках иных соответствующих программ. 2. Недвижимость должна соответствовать следующим характеристикам: • должна быть расположена в многоквартирном доме на 1 этаже в одном из следующих городов: blog.domclick.ru/...ost • иметь площадь не более 270 кв.м.; • быть изолированным и обособленным помещением; • иметь отдельный вход с улицы либо вход из зоны общего доступа; • не являться объектом культурного наследия; • не должна быть обременена правами третьих лиц (в том числе сдаваться в аренду) или состоять под арестом (запретом); • допустимо отсутствие внутренней отделки; • должны отсутствовать следующие неузаконенные перепланировки: - изменение несущих стен; - изменение общих границ объекта. • не должна быть расположена в здании: - находящимся в аварийном состоянии, состоящим на учёте под снос и реконструкцию с расселением; - с внешними деревянными стенами/перекрытиями Применимые условия: • Объекты недвижимости, построенные с участием кредитных средств банка • Использование индивидуального сейфа банка для проведения расчетов по сделкам купли-продажи • Защищённый кредит • Аккредитивная форма работы • Нотариальная сделка • Комбинированное кредитное досье  Ограничения: • Ипотека плюс • Витрина • Ипотека по двум документам • Сервис электронной регистрации (СЭР) • Сервис безопасных расчетов (СБР) • Ипотека плюс материнский капитал • Молодая семья • Залоговый объект. • Недофинансирование • Альтернативная сделка • Межрегиональная сделка (т.к. невозможен СЭР) • Онлайн ипотека • Корпоративная программа для работников

Будет больше производств в Подмосковье! Сегодня немного расскажем Вам о развитии строительства коммерческих помещений в Подмосковье. 10 проектов малого и 3 проекта крупного бизнеса поступили недавно на одобрение в Центр Содействия Строительству. Если говорить подробнее о проектах крупного бизнеса – они действительно крупномасштабные и разноплановые. Судите сами: - реконструкция цеха на участке площадью 16,2 га. - строительство складского комплекса на участке а 2,7 га - фармацевтическое производство на участке размером в 2,6 га Проекты будут реализованы в Сергиево-Посадском и Подольском городских округах, соответственно. Из 10 проектов малого бизнеса, которые были поданы выберем самые интересные на наш взгляд. Среди них – строительство в ближайшем Подмосковье цеха по производству алюмомедной проволоки (Щелково) и огромное (два с половиной гектара) производственно-складское здание в Химках. Ну и, конечно, много других более мелких. Делитесь своим мнением в комментариях и будем продолжать держать Вас в курсе.

📦📈Вакансия в московских складах выросла в семь раз за полгода 👉К концу июня 2022 года объем свободных площадей на складском рынке Московского региона составил 632 тыс. кв. м. Это в семь раз больше, чем в начале года, отмечают аналитики IBC Real Estate👨‍💼. На этом фоне арендные ставки снизились на 8-10%💰📉 и сейчас составляют 5,5-5,8 тысячи рублей за кв. м. в год. 🏗На 2022 год в столичном регионе заявлено еще 2,2 млн кв. м складов. ❗️Если к концу года будет введено 1,7-1,9 млн кв. м, то это станет самым высоким показателем с 2014 года. 💰📉По итогам полугодия объем сделок со складами в Московском регионе составил 431 тыс. кв. м, и это на 67% меньше, чем за первые шесть месяцев 2021 года. К концу года на складском рынке Московского региона прогнозируют объем сделок в 1-1,1 млн кв. м. Это станет минимальным значением с 2011 года.

В Скандинавии продаются офисы. В жилом комплексе «Скандинавия» у застройщика А101 прошла сделка по продаже торгового помещения 108,1 м2 под магазин цветов. Консультантом сделки выступила компания АН Апекс Недвижимость. Для покупателя было важно купить помещение в новом ЖК, на стадии строительства. «АН Апекс Недвижимость» является специализированным агентством по продаже и аренде коммерческой недвижимости, 20 лет успешно реализовывает коммерческие площади разнообразных форматов. "АН Апекс Недвижимость" является участником ассоциации КОКОН. Наша команда насчитывает более 40 квалифицированных брокеров, работающих с базой из 3000 ликвидных коммерческих помещений. По итогам 2021 года АН Апекс Недвижимость заняла 1-е место среди агентств по коммерческой недвижимости по версии портала Циан.