При покупке квартиры в новостройке большинство сделок заключаются по договору долевого участия (ДДУ), но мало кто до конца представляет, что это за договор. Разбираем, какие права и гарантии он дает дольщикам и от каких рисков защищает.
С чем может столкнутся покупатель при подборе объекта недвижимости Вы можете посмотреть на моём Дзен - канале.
Что такое ДДУ?
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, который позволяет купить недвижимость на стадии строительства, до ввода объекта в эксплуатацию.
Дело в том, что недвижимость в строящихся домах нельзя приобрести по договору купли-продажи. Такое жилье еще не существует физически — на него нельзя оформить собственность.
Здесь и приходит на помощь ДДУ — он дает дольщику право требования объекта, который в нем указан. В дальнейшем после сдачи новостройки он сможет оформить по ДДУ собственность. Договор можно заключить в бумажном виде и в электронном с использованием ЭЦП. Он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Какой закон регулирует отношения по ДДУ?
Все основные сведения о ДДУ прописаны в ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Этот же нормативно-правовой акт регулирует отношения дольщиков и застройщиков. Кроме того, при решении спорных вопросов могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ, а также закон «О защите прав потребителей».
Какие-то дополнительные уточнения (например, условия оплаты дополнительных квадратных метров) могут быть указаны непосредственно в тексте ДДУ, но они не должны противоречить 214-ФЗ и другим вышестоящим законам.
Покупка по ДДУ — это безопасно?
Здесь смотря с какой стороны посмотреть. Если смотреть на историю перехода прав, то да, её нет, вы покупаете из "первых рук", как говориться.
С точки зрения защиты денег, с июля 2019 года средства дольщиков дополнительно защищены эскроу счетами, на которых они «замораживаются» на время строительства. Застройщик не может получить их, пока не введет дом в эксплуатацию. Однозначно это более прозрачная схема с минимизацией риска в отличие от прямой передачи денег застройщику на строительство.
Шансов, когда покупатель в случае форс-мажора может вернуть себе деньги, гораздо больше. Но опять же сложившейся судебной практики по эскроу-счетам нет, поживем увидим.
Есть и подводные камни, не смотря на то, что в ДДУ прописаны обязательства застройщика по характеристикам объекта и срокам его передачи. О них ниже.
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Какие есть подводные камни?
ДДУ определяет сроки строительства, но не страхует от возможных переносов, которые могут возникнуть и по уважительным причинам (например, пандемия или форс-мажор). По закону девелопер может переносить сдачу объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. При этом количество переносов в законе не прописано, поэтому сроки могут неоднократно откладываться.
Несмотря на то, что дольщики сейчас законодательно защищены по 214-ФЗ, 100% гарантии безопасности сделки и получения жилья ДДУ не дает. Чтобы сократить риски, нужно тщательно выбирать девелопера и изучать документы.
Можно ли по ДДУ купить нежилое помещение?
Да, можно. В п. 2 ст. 2 214-ФЗ указано, что объектом долевого строительства могут выступать нежилые помещения:
- апартаменты;
- внеквартирные кладовые;
- коммерческие площади;
- машиноместа.
Для каждого объекта потребуется заключить свой договор. Например, если дольщик решил приобрести квартиру, кладовую и машиноместо — это три отдельных ДДУ.
Важное уточнение — не все нежилые помещения по ДДУ одинаково защищены законом. При банкротстве застройщика покупатели машиномест и кладовых (до 7 кв. м) сохраняют право на получение помещения, а собственники апартаментов и коммерческих помещений — как правило, нет.
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
- Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
- Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
- Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.
Можно ли изменить или убрать пункты из ДДУ?
В основном застройщики предлагают типовые ДДУ и редко готовы что-то в них менять, однако до подписания договора все же стоит проконсультироваться с грамотным юристом. Если выяснится, что в договоре есть какие-то несостыковки или спорные пункты, лучше обсудить их с застройщиком. Если к тексту ДДУ есть критические замечания, и девелопер не готов что-либо менять, стоит еще раз хорошо подумать, покупать ли в таком случае квартиру в выбранной новостройке или лучше подыскать другой объект.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
Подробнее про переуступка прав вы можете прочитать в этой статье.
Как можно оплатить квартиру по ДДУ?
Цена недвижимости и порядок оплаты указываются в договоре долевого участия. Можно перечислить застройщику сразу 100% стоимости жилья, взять ипотеку или рассрочку от застройщика, если он ее предоставляет — возможности такие же, как при покупке по договору купли-продажи.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов
