Отвечаю на вопросы из чата «Успешные агенты Томска».
Один из участников чата задал такой вопрос:
По каким критериям определить, подходит объект для аукциона или нет? Или этот метод применим для всех объектов в случае, если собственник готов платить двойную комиссию?
– Методом Санкина можно за максимальной цену в конкретный срок продать любой объект недвижимости: квартиру, дом, участок земли, коммерческое помещение, здание, гараж...
Главный критерий выбора объекта для аукциона - мотивированный собственник.
То есть, собственник, который вынужден продать в конкретный срок.
Ещё вопрос:
Допустим, собственник готов продавать по рыночной цене, но спроса нет. По разным, не криминальным причинам) Чтобы собрать участников аукциона, на сколько нужно упасть в цене ниже рынка?
– Спрос нужно уметь сконцентрировать на объекте. Покупателей на рынке недвижимости намного больше, чем вы думаете.
Чтобы их всех увидеть, необходимо применить такой инструмент, как правильная начальная цена. И ещё целый ряд инструментов.
Не следует так мыслить и говорить: "упасть в цене ниже рынка". Задача добросовестного аукциониста - продать по максимальной цене.
Следующий вопрос:
Вы же согласитесь, что начальная цена любого аукциона должна быть ниже, чем собственник хочет получить в конечном итоге?
– Нужно мыслить и говорить так: Необходимо применить такой инструмент, как правильная начальная цена. Есть три способа назначения правильной начальной цены. Один из них - поделить резервную цену объекта пополам.
Что такое резервная цена?
– Это ожидания собственника + комиссия агента. Например, собственник говорит: меньше чем за три миллиона я не продам. Добавляете 6% - Вашу комиссию. Резервная цена в таком случае 3 200 000 рублей. Делите пополам. Начальная цена на такой объект 1 600 000 рублей. Такая начальная цена является правильной. Она поможет Вам создать ажиотаж.
А не соберутся ли на аукцион участники, у которых потолок в цене 2 500 000?
– Соберутся разные люди. Соберутся 100 человек, условно говоря. Из них 3 нам интересны. Эти 97 помогли нам найти этих 3-х, так на это нужно смотреть.
А как проводить торги среди такого количества участников? Онлайн?
– Нет, не онлайн. Торги следует вести по телефону. Посмотрите мой видео-курс "Я Продам Дороже!"
Он предназначен для собственников и для агентов.
Весь мой аукционный метод раскрывается в 25-ти коротких видеороликах. На моём сайте sankin.pro можно его приобрести за 2 500 рублей и в мобильном приложении Академия Санкина скачать.
Мне интересно, какой процент аукционов состоялся с выходом на сделку с ценой ожидания или выше.
– Примерно в 20% случаев аукцион закрывается по цене выше ожиданий собственников. В 80% случае аукцион закрывается по той цене, которую ожидали получить собственники, либо собственники понижают резервную цену и принимают лучшие предложения.
А в этих 80% случаях многие собственники вообще отказываются продавать за предложенную максимальную цену, но ниже цены ожидания?
– нет. Сейчас я говорю о закрытых аукционах. Если Вы спрашиваете, какова конверсия проведённых аукционов в закрытые, то она 80%.
Например, из 100 аукционов 80 закрываются (приводят к сделке), а 20 – нет.
Из этих 80-ти закрытых, 16 закрыты по цене выше резервной. Соответственно, 64 закрыты по той цене, которую ожидали получить собственники, либо собственники понизили свои ожидания, увидев всех покупателей. Ничто так не отрезвляет, как аукцион. Аукцион – это Божий суд.
А что касается комиссионных в размере 6%. На Ваш взгляд это справедливая цифра?
– Многие мои ученики берут 8, а кто-то даже 10. Мои ученики продают вверенные им объекты на 20% дороже, чем сами собственники могут продать, или чем другие агенты.
Так что, при таком раскладе, даже 10% платить моим ученикам выгодно.
Если не ошибаюсь в дате, то в 2015 году поделились своим мнением насчёт размера вознаграждения два известных человека в сфере недвижимости, это Артур Павлович Оганесян и Эльдар Борисович Хусаинов. У первого методика очень похожа на Вашу, второй же утверждал, что при таком размере вознаграждения риелторская услуга потеряет ценность после трёх лет с даты массового перехода агентств на 6%. И виной будут сайты агрегаторы, в интересах которых загнуть Риелторский бизнес. Яркий пример тому Домклик. Что Вы думаете на этот счёт?
– Первый учит раскрывать резервную цену. Ничего не получится, если все знают резервную цену. Ажиотаж не создашь.
Второй вообще не понимает, в чём ценность риэлторской услуги. Агрегатор не обойдёт соседей. И с директором местной школы не поговорит.
Если вы продали объект, а директор местной школы и соседи по дому об этом не знают, поздравляю, вы продешевили. Вы 20% недополучили!
Заинтересовались авторским Аукционным Методом и Системой Агента - Миллионера? Старт занятий 40-го потока флагманского курса Александра Санкина "Агент - миллионер за 90 дней", который прошли ВСЕ лучшие агенты - аукционисты России и ещё 8-ми стран - 22 июля 2021 г.
Напишите Елене Санкиной +7-926-710-8458 (Вотз Ап, Вайбер) или позвоните, чтобы узнать подробности и записаться на обучение. Льготная цена до 9 июля 2021. Присоединяйтесь, успешные риэлторы и стремящиеся к успеху!
