Низкие? – удивятся многие, видя ценники на коттеджи в лесах и полях около Рублевского и Новорижского шоссе. На самом деле, да. Они намного ниже, чем могли бы быть. И, если вы не пожалеете трех минут чтения, поймете почему. Заодно узнаете, в каком случае они, эти цены, могут стать не такими низкими. Полагаю, знание таких вещей поможет многим принять правильные решения на рынке недвижимости. И даже неплохо сэкономить или заработать.
На самом деле, основных причин тут две. Первая причина или комплекс причин заключаются в самом рынке. В его неконтролируемом экстенсивном росте. Мы видим, что рынок стремительно растет, так сказать, в ширь, и достижение границ этого роста, то есть застройка всех полей вокруг мегаполисов типа Москвы, может наступить еще очень нескоро. Подробно этот механизм работы рынка и его влияние на цены описан тут.
Но есть и другая причина. Не менее серьезная. Она заключается в том, что сегодня малодоступны возможности получения ипотечных кредитов для рынка загородной недвижимости. И этот факт играет в ценообразовании очень большую роль.
Как вообще формируются цены на недвижимость?
Тех, кто хочет знать точную механику, как ее знают риэлторы с большим стажем, могу отослать сюда.
Если коротко, в общем случае они, цены, зависят от двух вещей. Соотношения спроса и предложения, с одной стороны и психологической составляющей, то есть отношения массового потребителя к недвижимости как к активу – с другой.
Отношение к недвижимости как к активу у нас в целом очень хорошее. В массовом сознанием недвижимость это лучший и самый надежный актив для сохранения денег. Конечно, на самом деле это не совсем так, но при любой турбулентности на финансовых рынках у нас принято без разбору сметать всю недвижимость, которая есть на рынке. После чего пытаться ее долго и упорно продать по «новым ценам».
Вторая причина, а именно, соотношение спроса и предложения является, так сказать, причиной фундаментальной. Но тут важно понимать, что, объем предложения на рынке недвижимости величина хотя и постоянно растущая, но растущая еще и с относительно постоянной скоростью. То есть не скачкообразно, без особых сюрпризов. А вот со спросом дело обстоит совершенно иначе.
Дело не только в том, что он имеет психическую составляющую. То есть все или активно покупают или покупают очень, очень лениво. Дело еще и в том, что рынок недвижимости очень сильно зависит от ипотечных программ.
Это влияние обычно недооценивают, как в случае с господдержкой ипотеки, которая в прошлом году вызвала резкий рост цен. Что бы прочувствовать этот момент, представьте, что на рынке квартир стала недоступна ипотека. Вообще.
Сегодня примерно 8 из 10 квартир покупается в той или иной степени за счет ипотечных средств. Соответственно, 8 из 10 покупателей просто не смоги бы выйти на рынок, как покупатели, если бы банк частично не субсидировал их покупку. Что было бы с рынком квартир?
К слову, когда-то, а именно в 2006-7-м годах мы все это проходили. Именно в те годы ипотечные деньги вышли на рынок и стали его менять. И изменили так, что цены на квадратные метры, например, в Москве начали расти на 10% в неделю. И это при ставке по кредитам в 14-15% в долларах США.
В те веселые дни и месяцы цены на квадратные метры московских квартир выросли примерно в 2 раза. Механизм этого явления простой. Кто мог позволить себе купить квартиру до этого? Тот, кто был в состоянии выложить сразу 100% ее цены. Много ли было таких людей? Да, годы были немного другими, и путей раздобыть нужную сумму, не используя бюджетные средства и сразу, тогда было больше. Тем не менее, позволить себе покупку квартиры мог примерно один человек из пятидесяти.
Появление ипотеки под 15% в валюте увеличило количество таких людей в 4-5 раз. Многие из этих людей вышли на рынок недвижимости как покупатели, и цены на квадратные метры сразу взлетели больше чем в 2 раза.
Сегодня благодаря ипотеке купить квартиру может уже половина тех, кому она реально и позарез нужна. Да, закабалить себя ипотекой готовы не все, но падение спроса в случае исчезновения ипотеки сегодня будет точно не меньше, чем его рост четырнадцать лет назад.
А теперь применим эту механику к рынку загородной недвижимости.
Много ли банков дадут ипотеку на покупку загородного дома? Реально два – три, и то при довольно жестких требованиях к самой этой недвижимости. При этом процент по кредиту в целом будет выше, а первый взнос больше.
Чаще купить загородный объект можно, предоставив в залог другую недвижимость. Городскую квартиру. Но кредиты под залог недвижимости не такая выгодная вещь как ипотека. И не всегда есть объект, который можно заложить. То есть, в некотором смысле на рынке загородной недвижимости РФ мы видим то, что было на рынке квартирной ипотеки много лет назад. Вроде бы ипотека и есть, но ее массовое распространение затруднено.
Что тому причиной?
Причины, конечно, есть. Оценить объект загородной недвижимости, роазобраться в документах на объект и определить его ликвидность намного сложнее. Для банков это риск. Загородный дом может сгореть, место в котором он построен, в наше динамичное время может потерять привлекательность. Ну, и в целом, с ликвидностью загородных домов все не очень хорошо.
Какие у всего этого последствия?
Представьте, что кредит на покупку загородного дома можно будет получить также легко, как на покупку квартиры. О загородных домах мечтают очень многие. Представьте, что из 50 таких мечтателей половина выйдет на рынок с кредитными деньгами?
А теперь еще раз сравните рынок загородной недвижимости с рынком квартир. Что мы видим?
Мы видим, что однокомнатная квартира около станции московского метро легко стоит около 10 млн. рублей. Это 39-40 квадратных метров для жизни с проблемной или платной парковкой, не самым чистым воздухом за окном и необходимостью выкладывать около 5 тыс. рублей в месяц за коммуналку.
За эти же деньги можно купить двухэтажный коттедж с подвалом и отдельно стоящей баней. На чистом воздухе, со своим выходом к ручью, помостом из лиственницы для вечернего чаепития и прочими плюшками. Правда, примерно в 60 км от Москвы, но рядом с вами будет гольф-курорт международного класса, экоферма и трасса для катания на собачьих упряжках. И платить за коммуналку (электричество, вода, газ, канализация) вы, как ни странно, будете меньше. Не верите, посмотрите сюда.
Другой уровень жизни за ту же цену.
Насколько долго продлится такая несуразность?
Попробуем поглубже разобраться в причинах.
С банками мы уже разобрались. Почему нет господдержки тоже понятно. Будет господдержка – люди наберут кредитов и начнут застраивать все подряд еще более активно, чем сейчас. А наводить в этой области порядок означает создать социальное напряжение. Ну, и управлять людьми проще в городах. Зачем лишние сложности?
Но причины не только в нежелании банков и государства заниматься этим сегментом. Есть и другие совершенно объективные обстоятельства.
Стоимость и ликвидность недвижимости определяется ее местом в экономических цепочках. Внутри Москвы в бюджетной и полубюджетной сферах сегодня больше рабочих мест, чем в 70 километрах от МКАД. Людям, занимающим эти места, надо где-то жить, соответственно, потребность в квадратных метрах в близи этих рабочих мест больше. Тут все примерно как со стоимостью квадратных метров торговых площадей. Квадратный метр у метро посетит больше людей, чем квадратный метр глубоко во дворе спального района. Соответственно, он ликвиднее, дороже, и под него проще получить кредит.
Конечно, людей, которые могут позволить себе жить загородом, меньше не становится. Карантин, перевод на удаленную работу и обучение – все это реалии нашей сегодняшней жизни. Но у многих фрилансеров и финансово независимых людей есть и альтернативы. Многие из них могут жить и где-то возле теплых морей без большого ущерба для своих дел. Риэлторы знают, что многие из тех, кто продает реально неплохие квартиры и дома, как в примере выше, не связаны жесткими узами рабочего места. Таким образом, это обстоятельство играет роль на рынке недвижимости тоже.
В общем, в сложившейся ситуации виноваты не только банки и позиция государства, но и сам рынок - слишком сложный и рискованный для массового кредитования. Поэтому мы получаем что-то похожее на замкнутый круг. Банки не дают кредитов, а без кредитов не складывается понятный рынок.
Поэтому вариант покупки земельного участка с постепенным строительство на нем своего дома для многих является сегодня единственной альтернативой ипотеке. Показательный разбор таких участков и их перспективы можно найти тут.
Возможно у кого-то описанная выше ситуация вызвала мысль, что все это должно как-то скорректировать государство. Многие помнят, что при советской власти частное строительство на дачных и садовых участках регулировалось очень жестко. А в условиях регулирования возникнут предпосылки как для выхода на загородный рынок серьезных строительных компаний федерального уровня, так и для возникновения развитого рынка кредитных продуктов.
Но, думаю, чего-то серьезного ждать с этой стороны пока не стоит. У государства и вообще государств, как у институтов управления, сегодня свои проблемы. Но какие-то попытки, конечно, будут.
Какие практические выводы можно сделать из всего вышеизложенного?
Сейчас мы имеем дело с очень низкими ценами на загородное жилье.
Могут ли они стать еще ниже? Могут, например, в случае каких-то потрясений и прилета черных лебедей. Но и в случае их отсутствия медвежьи тенденции сегодня очень сильны. Они питаются широким притоком на рынок новых участков для строительства и низким развитием ипотеки. Цены итак близки ко дну и прижимаются к этому дну данными обстоятельствами.
Соответственно, любые изменения этих факторов вызовут рост цен на загородную недвижимость. Возможно, лавинообразный, но, конечно, не на любую не городскую недвижимость вообще. Какую, в каком случае, и как быстро все это можно понять, если вооружиться знаниями механики рынка недвижимости и внимательно следить за происходящим. Тогда важные изменения не пройдут незамеченными. Особенно, если подписаны на мой канал.
Удачи!
