Договор дарения земельного участка между родственниками позволяет избежать уплаты налога на доходы физических лиц, а также раздела в случае расторжения брака. Рассмотрим, как составить данный документ, какие документы и куда передать для регистрации собственности, что учесть при оформлении.
Договор дарения земельного участка между родственниками: основные черты
Важно! Главной чертой является безвозмездность передачи земельного участка. Нельзя обещать что-то в обмен на землю, даже оказать услугу. Так сделка по сути перестает быть дарением, а значит может быть признана недействительной как притворная.
Дарение земельных участков регулируется в первую очередь положениями главы 32 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).
Дарение земли — довольно сложная сделка. Помимо ГК РФ дарение земельного участка между близкими родственниками регулируется налоговым, семейным, земельным законодательством, а также законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закона № 218).
Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ право собственности на землю удостоверяется в порядке, установленном законом № 218, т. е. при государственной регистрации Росреестром. Регистрируется не сам договор, а переход права собственности к одаряемому.
Итак, вторая черта дарения земельного участка: договор сдается в Росреестр (удобнее всего через нотариуса или МФЦ) для регистрации права собственности одаряемого. Договор действителен и без регистрации (то есть, позволяет требовать передачи земельного участка одаряемому), но собственником одаряемый станет только после регистрации.
НДФЛ при дарении земельного участка
По общему правилу в соответствии со ст. 41, п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) земля, полученная в подарок, является доходом. Одаряемый должен заплатить налог (НДФЛ).
Когда можно не платить налог на дарение участка родственником? Налог при договоре дарения между близкими родственниками или членами семьи не оплачивается.
К близким родственникам (п. 81.1 ст. 217 НК РФ) относятся:
- супруги;
- родители и дети;
- усыновители и усыновленные;
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Ответить на вопрос, когда родственник, пусть и дальний, считается членом семьи, несколько сложнее.
Как добиться признания членом семьи для дарения без налогов
Обычно в отсутствие близкого родства статус члена семьи устанавливается в судебном порядке. Для этого нужно подать заявление об установлении факта в суд.
Заявитель должен будет доказать суду, что совместно проживает с предполагаемым членом семьи, ведет общее хозяйство.
Читайте об установлении факта, имеющего юридическое значение: порядок, заявление в суд, госпошлина.
Составляем договор дарения земельного участка между близкими родственниками
Договор дарения обычно составляется в нескольких экземплярах: один — для Росреестра, другие — для участников сделки.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
В нем отражают следующее:
- паспортные данные сторон;
- реквизиты доверенности представителя (при необходимости);
- идентификационные данные участка (местоположение, площадь и кадастровый номер и т. п.);
- сведения о наличии строений;
- информация об ограничениях или обременениях;
- права, обязанности и ответственность сторон;
- порядок урегулирования конфликтов.
Важно! Так как дарение является безвозмездной сделкой, прописывать в соглашении цену участка необязательно.
Рекомендуем подробно описать процедуру передачи земли со всей документацией и порядок ее освобождения дарителем.
Если передача надела происходит не в момент составления дарственной, то следует оформлять еще отдельно акт приема-передачи. В нем отражается текущее состояние объекта (например, можно описать наличие на участке зеленых насаждений) и фиксируется момент перехода земли покупателю.
Образец договора дарения земельного участка между родственниками
По форме дарение между родственниками не отличается от дарения между посторонними людьми: составляется такой же договор. Предлагаем использовать бланк, составленный нашими экспертами и подходящий для Росреестра.
Регистрация дарения земли между близкими родственниками
Согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ дарение недвижимого имущества должно быть совершено в письменной форме. При этом переход права собственности подлежит госрегистрации (ст. 131 ГК РФ).
Важно! По общему правилу заверять договор у нотариуса не требуется.
Подать документы в орган регистрации прав (Росреестр) можно одним из следующих способов:
- лично (или через представителя по доверенности);
- почтовым отправлением;
- через нотариуса (если сделка была в нотариальной форме);
- через Единый портал государственных и муниципальных услуг или официальный сайт Росреестра (заявление и прилагаемые к нему документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью);
- через МФЦ.
Как можно оформить дарение земельного участка родственнику через МФЦ? Для этого следует обратиться в ближайшее отделение Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг, осуществляющее такую услугу, как кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость.
Обратите внимание! Документы, представляемые для госрегистрации, должны быть написаны разборчиво, наименования организаций — полностью, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена, отчества граждан, адреса их мест жительства тоже должны быть указаны полностью (п. 2 ст. 21 закона № 218).
По результату государственной регистрации МФЦ или нотариус либо непосредственно Росреестр выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ст. 28 закона № 218).
Документы для регистрации дарения земельного участка родственнику
Что необходимо приложить к договору для регистрации, указано в п. 2 ст. 18 закона № 218. Обычно требуются следующие документы:
- заявление о госрегистрации;
- паспорта участников;
- нотариально заверенная доверенность на представителя (если документы сдает представитель);
- правоустанавливающий документ дарителя на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т. п.);
- нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если объект является совместной собственностью).
Обратите внимание! Список документов может отличаться в зависимости от места их подачи.
Так, чтобы подарить земельный участок родственнику через МФЦ, потребуется представить правоустанавливающие документы, а вот на личном приеме в Росреестре их не попросят. Читайте какие документы нужны для регистрации дарения земельного участка.
Госпошлина за регистрацию дарения земельного участка
Обратите внимание! Квитанцию об уплате пошлины прикладывать необязательно.
Но госпошлину заплатить нужно максимум в течение 5 дней после подачи документов.
Если этого не сделать, то сведения об уплате не появятся в ГИС о государственных и муниципальных платежах. Росреестр это обнаружит и не будет рассматривать заявление о регистрации, право дарителя на землю останется неоформленным (ст. 25 закона № 218).
Пошлина за регистрацию участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. Итого — 2000 руб. (подп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Важно! При направлении документов в Росреестр почтой необходимо их нотариально заверить (п. 12 ст. 18 закона № 218).
Сдаем документы на регистрацию дарения земельного участка
Чтобы сдать документы в Росреестр, есть несколько способов:
- подать их через нотариуса, но тогда придется оплатить удостоверение договора нотариально.
- отправить по почте.
- сдать самостоятельно в Росреестр и МФЦ
Читайте как подать заявление на регистрацию права собственности.
Нюансы и подводные камни дарения земли
Решая вопрос, как подарить земельный участок родственнику, а также принимая такой подарок, учтите следующее:
- Нельзя включать в договор условие о том, что предмет сделки переходит к одаряемому только после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
- Даритель не может обязать одариваемого выполнить в его интересах какие-либо условия (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
- Если на участке расположены строения, то подарить его можно только вместе с ними (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
- Супруг одаряемого не сможет претендовать на подарок в случае раздела недвижимости при бракоразводном процессе (п. 1 ст. 36 СК РФ).
- Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
- Перед подписанием договора и выражением согласия на принятие дара нужно удостовериться, что объект не находится в споре, не заложен и не арестован (здесь поможет выписка из ЕГРН, полученная не далее чем неделю назад).
- В доверенности на совершение сделки должны быть обязательно указаны Ф. И. О. одаряемого и описание участка, подлежащего передаче. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
- Земельный участок сельхозназначения нельзя подарить родственнику, у которого нет российского гражданства (ст. 3 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
Следует максимально подробно составить договор, предусмотрев в нем все возможные неблагоприятные варианты развития событий.
Рекомендуем дополнить документ сведениями о том, что даритель не поставлен на учет в психоневрологическом, наркологическом диспансере.
Правила дарения доли
Закон допускает нахождение земли в долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Соответственно, долю можно подарить. Процедура дарения доли родственнику соответствует общей схеме, описанной выше. В тексте (в разделе «Предмет договора») обязательно делается указание на факт передачи доли с подробным описанием ее параметров.
Важно! Соглашение о дарении доли земельного участка родственнику требует нотариального заверения.
Исключение — если дарственная составляется от имени всех участников долевой собственности в отношении всех своих долей (ст. 42 закона № 218).
Обратите внимание! Можно подарить долю в праве собственности, а можно — часть территории.
В первом случае сделка оформляется сразу, но тогда пользование будет осуществляться одним участком долевыми собственниками на равных правах. А во втором необходимо сначала выделить часть, которую планируется передать (провести ее межевание, зарегистрировать право собственности на новые участки), а потом только подписывать соглашение. Тогда одаряемый сможет распоряжаться исключительно своей территорией.
Можно оформить дарение доли земельного участка родственнику через МФЦ или Росреестр.
Обратите внимание! Правило о преимущественном праве приобретения доли другими долевыми собственниками в случае дарения не действует (ст. 250 ГК РФ действует только при продаже объекта. На дарение она не распространяется).
Отмена дарения и возврат подаренного участка
Забрать подаренное просто так не получится. Для этого нужны веские причины, предусмотренные ст. 578 ГК РФ. Причем их наличие придется доказывать в суде.
Возможность отменить договор возникает в случае в т. ч.:
- совершения покушения на жизнь дарителя или его близкого родственника;
- использования подарка способом, создающим угрозу его утраты.
Однако если одаряемый просто перестал общаться с дарителем или плохо себя ведет по отношению к нему, вернуть землю не получится.
Так, судом было отказано в возврате участка, несмотря на неподобающее поведение ответчика: наличие задолженности за коммунальные услуги, отсутствие ухода за территорией, злоупотребление спиртным и т. п. (решение Раменского городского суда Московской области от 19.07.2018 по делу № 2-3566/2018).
А вот в другом случае матери, подарившей сыну ½ доли земельного участка и дома, удалось отменить сделку. Хотя она и не смогла доказать угрозу убийством в ее адрес. Зато имелся приговор суда, которым ответчик был признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных п. «в» ч. 2 ст. 115, ч. 1 ст. 119 Уголовного кодекса РФ, в отношении своего брата (решение Ордынского районного суда Новосибирской области от 16.01.2020 по делу № 2-37/2020).
Обратите внимание! В текст договора можно включить условие о возврате подарка, если даритель переживет одаряемого.
Поэтому задумываясь, можно ли подарить земельный участок не родственнику, а просто хорошему человеку, учтите: конечно, можно, но правила отмены всех сделок дарения одинаковые. Просто отобрать участок по своему желанию нельзя.
***
Дарение земельного участка регулируется в основном положениями гражданского, семейного и земельного законодательства, право собственности нуждается в регистрации. Чтобы оформить безвозмездную передачу земли, необходимо составить договор и зарегистрировать переход права собственности. Для этого следует обратиться в Росреестр или МФЦ с установленным пакетом документов. Нотариальное заверение сделки требуется только в случае отчуждения доли. Забрать назад подарок можно будет только при наличии веских причин, например при причинении телесных повреждений дарителю.
Источники:
