В этом уверены аналитики компании «БЕСТ-Новострой», которые исследовали региональные рынки новостроек и нашли города, в которых квартиры дорожают намного быстрее, чем в столице.
Это и может стать причиной того, что инвесторы «развернутся» и устремятся в регионы. Ведь в Москве минимальный порог входа в привлекательные проекты стал очень высоким: теперь уже и обычные студии выходят в продажу по цене от 9 млн рублей! С такой суммой и принимая во внимание тот факт, что в регионах еще год будет действовать льготная ипотека, за пределами Москвы можно инвестировать в несколько квартир сразу.
Напомним, что после 1 июля условия по ипотеке с господдержкой меняются: можно будет приобрести квартиры от застройщика под 7% годовых и с максимальной суммой кредита 3 млн руб. При первоначальном взносе 20%, что является средним уровнем по стране, под эту госпрограмму попадают лоты до 3,75 млн рублей. В Москве на сегодняшний день предложения в таком бюджете нет.
А вот, например, в Краснодаре квартиры до 3,75 млн руб. сейчас составляют около 5% экспозиции, найти их можно в 38 проектах. По данным IT-платформы bnMap.pro, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодара по состоянию на начало июля 2021 года составляет 105 тысяч рублей. Средний рост стоимости лота за весь период реализации в городе составляет 70%, пиковый – 157%. Риски: в городе не работают федеральные девелоперы, необходим анализ надёжности местных компаний; также здесь большая доля (26%) введённых в эксплуатацию корпусов, что создаёт конкуренцию на выходе из проекта. Правда, самих лотов в готовых домах немного – менее 650 штук (4%), но в пересчёте на метр они и самые доступные – по 92,6 тыс. руб. Для сравнения: даже на старте продаж аналогичный показатель 98,6 тыс. руб. Максимум – 88 корпусов или 58% рынка жилья в городе должны получать РВЭ в 2021-2022 гг. Пока для инвестиций оптимальными выглядят новостройки со сроком сдачи в 2024 году – их всего пять, конкуренция на выходе должна быть невелика.
По данным Dombook.ru (мы начали работать в Тюмени с июня 2021 года), средняя стоимость квадратного метра находится у отметки 86,5 тысяч рублей. На старте продаж – около 78,7 тыс. руб., на стадии котлованных работ – порядка 86,4 тыс. руб. Лоты до 3,75 млн рублей можно найти в 42 проектах, из них 14 – на старте продаж либо на ранних стадиях строительной готовности. Сейчас не менее 20% тюменских квартир в экспозиции укладываются в этот бюджет. Необходимо учитывать, что 86% лотов, что сейчас в продаже в Тюмени, реализуются в корпусах с плановым сроком сдачи в 2021-2023 гг., что создаёт риск большого выброса переуступок на рынок в ближайшие годы. Несмотря на то, что выбор доступных и потенциально подходящих под условия льготной ипотеки квартир здесь намного больше, чем в Краснодаре, а также работают федеральные девелоперы («Брусника», «Талан», ПИК) с положительной репутацией, средний рост стоимости квадратного метра составляет лишь 15% за весь срок реализации, 24 проекта в городе находятся выше этого уровня; пиковый показатель – 41%. Таким образом, в Тюмени требуется более тщательный аудит доступных новостроек на предмет инвестиционной ликвидности.
Также сопоставимая с Москвой по относительным темпам прироста населения (+10,1% за 10 лет) Ленинградская область может оттянуть часть инвестиционного спроса на жильё в ближайшие 12 месяцев. Несмотря на то что доля квартир стоимостью до 3,75 млн рублей невелика (около 11%), абсолютная численность их не меньше, чем в Краснодаре и Тюмени вместе взятых. А инвестиционно-привлекательными их делает средний уровень доходности в 34,6% за весь строительный цикл.
