Инвестировать в недвижимость в России всегда было популярно: хорошая доходность и высокая надежность. Кто-то вкладывал в жилье на этапе котлована, а потом продавал или сдавал такие квартиры, кто-то инвестировал в апартаменты. Эти стратегии успешно работали и показывали высокую доходность, но сейчас рынок изменился. Так что же, инвестиции в недвижимость больше не выгодны? Нет, выгода осталась, но изменился подход к инвестициям и выбору объектов. О том, что поменялось, выгодно ли инвестировать сейчас и, если да, то куда, мы узнали у экспертов «Макромира»: Надежды Зыряновой из Санкт-Петербурга и Марины Борисенко из Краснодара.
Что изменилось на рынке недвижимости?
Помимо того, что существенно изменились цены на недвижимость (жилье подорожало в среднем по стране на 30%), изменился принцип работы застройщиков. Раньше жилые объекты было выгодно покупать «на котловане», поскольку застройщики давали интересные цены на старте продаж, стремясь привлечь средства от частных лиц. Сейчас деньги покупателя поступают не непосредственно застройщику, как раньше, а размещаются на эскроу-счете. Понятно, что для строительной компании это менее выгодно и удобно, поэтому очень низких цен на квартиры, в том числе на уровне котлована, уже не встретишь. Зато рост цен по мере ограничения предложения (а квартиры, особенно хорошие, раскупаются быстро) идет стабильными темпами.
Из-за роста цен на недвижимость порог входа в инвестиции также значительно вырос. Изменилась и доходность: зарабатывать 150-300% годовых (а раньше мы часто наблюдали такую доходность) уже не получится. Но получать от 15 до 30% - вполне реалистично.
Потенциальным инвесторам стоит присмотреться к новым форматам. О том, как это работает, рассказали эксперты «Макромира».
Гибкий подход к инвестициям
«Многие мои коллеги-риэлторы действительно говорят, что «инвестиции в недвижимость уже не те», но я считаю, что перспективы здесь есть. Кто ищет, тот всегда найдет. Да, сейчас выгодно инвестировать в недвижимость стало сложнее и работает это иначе, но я вижу в этом направлении возможности.» — рассказывает Надежда Зырянова, эксперт по недвижимости из Санкт-Петербурга и партнер «Макромира».
«Прошлый год показал, что нужно более гибко смотреть на вопрос инвестиций и адаптироваться под ситуацию. За прошедший год мы увидели много новых возможностей: парковочные места в районах с плотной застройкой, боксы для хранения вещей, загородная недвижимость, которая «выстрелила», когда за неимением возможности уехать из региона многие задумались о дачном отдыхе.
Один из актуальных вариантов - выкуп «проблемных» квартир для последующей перепродажи. Программа льготной ипотеки с низким первоначальным взносом, пандемия и сопутствующий этому кризис привели к появлению на рынке большого количества ипотечных квартир в продаже. Многие не рассчитали свои силы при покупке недвижимости, либо у них существенно изменились условия и теперь они пытаются продать свои квартиры, чтобы поправить ситуацию. Такие квартиры помимо того, что находятся в залоге, часто имеют и другие проблемы: на покупку использован мат.капитал, есть несовершеннолетние собственники. А нюансов и сложностей в таких сделках хватает. В связи с чем многие собственники готовы существенно снижаться по цене. И это - интересная возможность для инвесторов с живыми деньгами.
В том числе практикуется формат совместных инвестиций, когда несколько инвесторов объединяют свои средства для покупки дорогого объекта с целью дальнейшей перепродажи.
Но, безусловно, в таких сделках крайне важно работать с экспертом по недвижимости, поскольку подводных камней очень много, а безопасность и спокойствие для инвесторов очень важны.»
Инвестиции в коммерцию
Об инвестициях в коммерческую недвижимость, которые сейчас активно набирают обороты, нам рассказала Марина Борисенко, эксперт по коммерческой недвижимости из Краснодара и партнер «Макромира».
«Инвестиции в недвижимость по прежнему остаются самыми надежными и привлекательными. Краснодарский край занимает одну из лидирующих позиций среди инвестиционно привлекательных регионов России, в связи с этим мы наблюдаем значительный рост цен. Если раньше объекты приобретали с окупаемостью до 8-ми лет и они были на продаже, то сейчас из-за дефицита выгодных предложений, инвесторы готовы брать окупаемость 10-12 лет, и думаю в ближайшее время этот срок увеличится, так как наблюдается быстрый рост цен у застройщиков.
Не так давно, одним из видов выгодных инвестиций был выкуп первых этажей в жилых, многоэтажных домах, но к сожалению с этого года условия перевода ужесточили, все меньше желающих заниматься переводом.
Снизился спрос на общепит, офисы, увеличился спрос на земельные участки и складские помещения, т.к. в период пандемии многие предприятия перешли на торговлю в формате онлайн. Один из ярких примеров появления сервиса экспресс-доставки продуктов «Самокат». Также очень активно открываются пункты выдачи популярных платформ OZON, «Яндекс.Маркет» .
Много запросов и от новых, крупноформатных сетей, в том числе с низким тарифом, которые готовы платить 2% со своего денежного оборота, при этом размещаются в станицах, вблизи главных автомагистралей, чтобы обеспечить себе потребительский охват. Предложение интересное, но не типичное. Не все инвесторы готовы к новому формату, приходится переориентировать клиентов, у таких объектов более короткий срок окупаемости, длительные договора аренды от 10 до 15 лет, но не совсем привлекательная внешняя оболочка (как правило, это большие помещения ангарного типа).
Стоимость коммерческой недвижимости сопоставима с ценами на жилые помещения, а сдача принесет на 10-20% больше прибыли, и это не предел. В среднем, «коммерция» окупается за 9-10 лет. Самый лучший вариант – когда вы уже знаете, каким арендаторам сдадите недвижимость. Хорошим кандидатом на покупку будут помещения на первых этажах, наиболее востребованы площади около 50-70 м2.
Порог входа в коммерцию в Краснодаре от 4,5 млн.р. — первые этажи и от 2 млн. — цокольные этажи, которые также сдаются в аренду, пользуются спросом в спальных районах. Как вариант, если у клиента есть собственные средства от 2 млн., есть возможность оформить коммерческую ипотеку, средняя ставка 12,5%, первоначальный взнос 30%, при этом можно приобрести объект, который уже сдан в аренду и ипотека будет перекрываться за счет арендных платежей.
Как специалист с большим опытом, считаю инвестиции в коммерческую недвижимость все еще выгодным, при этом конечно же необходимо обращаться к специалисту, чтобы правильно выбрать объект, с хорошей окупаемостью.»
_______________________________________________________________________________________
Инвестиции в недвижимость — все еще одно из лучших вложений, но старые методы в новых условиях работают не так эффективно, как раньше. Рынок изменился, а вместе с ним и подходы к инвестициям. Какой бы вариант вы для себя ни выбрали, главное, найти надежного помощника, который нивелирует риски и обезопасит ваши инвестиции. А сделать это можно в «Макромире».
