Из-за тенденции на снижение процентной ставки Центрального Банка с 17% до 5% за последние шесть лет, а следом за ней и снижения ставок по депозитам, для инвесторов не только закрылись старые возможности по сохранению капитала, но и открылись новые.
Одновременно с этим в России бурно началось развитие онлайн-ритейла, что привело к появлению огромных площадей коммерческой недвижимости, логистических складов, зачастую упакованных в паевые инвестиционные фонды.
Только за 2019 год в Московском регионе было введено 957 000 кв. м. складов, а в 2020 году, за счет пандемии и роста популярности сервисов доставок, отрасли был предан еще больший импульс. Подобные инвестиции могут полноценно удовлетворять потребность инвесторов.
Такие инвестиции логично использовать в том случае, когда инвестору нужен устойчивый инструмент, покрывающий инфляцию и дающий стабильную прибыль. А также если есть потребность защитить деньги от волатильности, свойственной рынку ценных бумаг.
Покупать такие объекты лучше целиком, поскольку меньшее количество участников процесса даст большее количество прибыли, однако зачастую цены на такие объекты колеблются в размере сотен миллионов рублей. Таким образом, удобство за паевыми фондами.
Разница между покупкой целого объекта и покупкой паев фонда заключается в двух вещах – финансовых возможностях инвестора и его желании быть вовлеченным в административные вопросы. С первой частью все понятно: не всем по карману купить объект за сотни миллионов. Со второй частью дело обстоит в следующем: паи фонда – это не только удобство в виде небольших порогов входа в прибыльные объекты недвижимости, но и снятие с себя обязательств по решению вопросов аренды, управления, регистрации, налогов и прочих. Преимущество фондов заключается в том, что управляющие компании берут на себя все эти обязательства, освобождая время инвестора от подобных неудобств.
Основные риски таких инвестиций заключаются в низкой ликвидности и относительно небольшой доходности, например, некоторые фонды дают квартальные дивиденды в размере 6.3% годовых, что несколько выше депозитов.
На конец 2019 года доля свободных площадей в крупнейших городах находилась в диапазоне от 0% до 13%. В погоне за свободными пространствами крупные арендаторы закладывают в договора аренды гарантированные повышения арендных плат на уровень инфляции, что для инвестора может означать увеличение стоимости паев в размере около 5% годовых. Стоит учитывать и рост цены квадратных метров, что также влияет на конечную стоимость объекта. Таким образом, общая доходность может достигать 11-14% годовых.
При выборе объекта инвестирования или паевого фонда стоит обращать внимание на направление, к которому этот объект относится – розничная торговля, офисная, индустриальная и иное. Понимание бизнеса, который рассматривается для покупки, позволяет заранее просчитать тенденции к развитию, а значит, и получению прибыли. Также стоит обратить внимание на расположение объекта, а также на управляющую компанию и качество ее решений организаторских вопросов.
При определении того, какую долю инвестиционного портфеля должна занимать недвижимость, стоит придерживаться классических правил разделения рисков: не более 20% от общего портфеля. Таким образом, инвестиционный портфель будет устойчив к подавляющему количеству рыночных рисков и будет в достаточной мере прибыльным.
Благовестников Роман, старший специалист отдела сопровождения QBF