Сегодня мы продолжим говорить о недвижимости.
Многие Россияне считают, что одним из самых надежных, проверенных временем способов инвестирования является именно недвижимость.
А всё потому, что она "постоянно растет"!
Будем разбираться, так ли это на самом деле?!
Вообще почему у нас любят недвижимость?
Всё таки говоря об этом типе активов, на передний план выступает психология. Это 4 стены, которые можно потрогать. Это то что ты физически ощущаешь. Это подкупает народ, который на себе ощутил все прелести дефолта и "тысячи и одной схемы законного отъема денег".
Я считаю, что именно эти события в жизни Россиян сложили "наше" отношение к инвестициям в недвижимость: "Это надежно, это ощутимо, и это всегда растет."
И если с первым и вторым пунктом можно согласиться, то на счет третьего я бы так не сказал.
Недвижимость действительно является одним из самых надежных инструментов инвестирования. Далеко не самым прибыльным, как многие считают, но надежным!
В финансовом мире есть тонкая грань определяющая надежность и доходность финансовых инструментов, и опытный инвестор точно скажет: то что надежно - имеет небольшую доходность, то что рисково - большую. И есть некая взаимосвязь между уровнем риска и доходностью:
Чем выше риск - тем выше доходность.
Чем выше надежность - тем ниже доходность.
Это справедливо для всего финансового мира, и работает в обе стороны:)
Хватит лирических отступлений, и как я уже сказал, говорить мы будем о том, что "недвижимость всегда растёт".
Смотреть мы будем по Москве.
-Почему?
-Ну во-первых это столица, а во-вторых по ней больше всего объективных данных.
И если посмотреть на данный график, то действительно цены всегда растут.
НО! Если мы посмотрим стоимость недвижимости в валюте:
Ну или нанесем сравнения стоимости недвижимости в разных валютах на один график:
Из графика мы явно видим, что цены на недвижимость в валюте ВДВОЕ ниже цен 2008 г.
- Так всегда ли растет цена на недвижимость?
- Получается, что нет. Или правильно сказать: "Смотря в чём мерить?"
Сергей Гуриев в одном из своих интервью назвал недвижимость -самым рублевым активом. "Даже если вы покупаете её (недвижимость) за доллары. Недвижимость по определению не двигается и зависит от того, как ведет себя рублевая экономика." ©
Над цитатой Гуриева стоит прям задуматься. Почему же это самый рублевый актив? :)
По графику видно, что с 2008 года, цена на недвижимость в Москве растет только в рублях. Это связанно с удешевлением национальной валюты.
Очень сильно на себе эту проблему ощутили те, кто взял ипотеку в валюте. И если еще в 2014 году их платеж по ипотеке составлял 500$ в месяц и в среднем это было 17 500 руб, то уже с 2015 всё те же 500$ в месяц в среднем уже стоили 32 500 руб.
А теперь попробуем посчитать:
Расчет 1
Если бы даже, вместо покупки квартиры в 2008 г. по 170 тыс. руб. Вы бы просто купили доллары. То вот что бы мы получили:
Для просто ты расчетов возьмем площадь 100 кв.м.
170 000 руб. * 100 = 17 000 000 / 24 = 708 333 $
Сейчас: 708 333 $ * 73 = 51 708 309 руб.
Сейчас квартиру с площадью 100 кв.м. можно продать по 230 тыс.руб./кв.м., что составит 23 000 000 руб.
А это более чем в двое меньше, чем обычная покупка валюты.
Просто покупка долларов дала бы прирост нашему капиталу за последние 13 лет: 34 708 309 руб. или в среднем 15,7% годовых.
- 51 708 309 руб. против 23 000 000 руб.
Расчет 2
Но при этом, если в 2000 г. Вы бы сделали тоже самое, купили бы вместо квартиры валюту, то результат был бы другой:
19 000 руб. * 100 = 1 900 000 / 29 = 65 517 $
Сейчас: 65 517 $ * 73 = 4 782 741 руб. - это уже грустно.
Сейчас квартиру с площадью 100 кв.м. можно продать по 230 тыс.руб./кв.м., что составит 23 000 000 руб.
А это более чем в четыре раза больше, чем обычная покупка валюты.
- 4 782 741 руб. против 23 000 000 руб.
Дополнение к расчетам 1 и 2
Логично заметить, что вклад просто в валюту и вклад в недвижимость (актив) немного разные вещи. Поэтому мы сделаем небольшой перерасчет.
Предположим, что данную валюту мы бы просто вложили в индекс S&P500.
Тогда в первом случае мы бы получили 708 333 $ / 1460 (цена индекса в 2008г.) * 4 246 (цена индекса сегодня) = 2 059 987 $ или 150 379 051 руб.
Во втором: 65 517 $ / 1468 (цена индекса в 2000г.) * 4 246 (цена индекса сегодня) =189 499 $ или 13 833 427 руб.
И получаем:
В первом случае покупка индекса выгоднее покупки недвижимости более чем в 6,5 раз.
А во втором покупка недвижимости выгоднее более чем 1,5 раза.
- В первом случае: 150 379 051 руб. против 23 000 000 руб.
- Во втором: 13 833 427руб. против 23 000 000 руб.
Понятное дело, что все подобные расчеты попадают под фразы: "Знал бы прикуп - жил бы в Сочи" и "средняя температура по больнице".
Но, я хочу чтобы сама идея "недвижимость всегда растет" выветрилась из вашей головы. Это обычный актив, и как и любой актив он цикличен. С учетом того, что в настоящее время крупным инвесторам негде парковать свои деньги (процентные ставки по облигациям низкие, акции - рисковый актив) рынок недвижимости тоже "перекуплен". И текущий рост цен, не означает, что так будет всегда.
Более того, ряд экспертов склонны полагать, что рынок недвижимости в скором времени будет падать. И тут речь идет даже не только о России, а о мире в целом.
В любом случае время покажет:)
Многие, после прочтения могут сказать, что автор не учёл, сдачу квартиры (если она приобретается как актив). Оставил эту тему на потом, и так получилась длинная статья. Поговорим об этом в следующий раз:)
Ну и на всякий случай: данная статья является информативной и не несет в себе рекомендаций.
