Шутки в сторону. Слово «пузырь на рынке» недвижимости произнесено. Причём, кем! Центральным Банком Российской Федерации.
Вы спросите, где? Где такое сказано. По телевизору такое не услышать. Там все о новых и новых достижениях строителей, о значительном количестве людей, которые решили свои жилищные проблемы, благодаря льготной ставке по ипотеке, субсидируемой государством. Парадно-выходные репортажи. Все как на подбор.
И ведь, возразить нечему. Наблюдается рост объёмов строительства? Безусловно. Большое количество людей получили ипотеку по льготной ставке? Никто не сомневается. Какой ажиотаж был с середины прошлого года, мы все видели.
Однако у парадной картинки есть изнанка. И грамотные, а самое главное, информированные люди о ней знают. Говорят о проблемах, и обсуждают их.
Где говорят?
Ну, хотя бы в документах ЦБ.
Именно там было произнесено это неприятное словосочетание.
А конкретно, вот здесь
Это полугодовой обзор ЦБ экономической ситуации в стране и мире, по состоянию на 1-й квартал 2021 года.
Документ большой, но нас он интересует не весь, а лишь текст со стр.66 по стр.69, который озаглавлен как:
«3.1.3. Риски ценовых «пузырей» на рынке жилья».
О каких таких рисках пишет ЦБ (Цитаты. Коротко и тезисно)?
1. «Кроме того, на первичном рынке ипотеки существенно выросла доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% (с 33% в I квартале 2020 г. до 45% в I квартале 2021 г.), кредитный риск по которым выше»
2. «Ожидание дальнейшего роста цен подогревает спрос, по косвенным признакам растёт количество инвестиционных сделок на рынке жилья (ха-ха, тоже мне открытие! Как будто мы этого не знали).
При этом результатом двузначного роста цен в 2020 г. стало снижение покупательной способности заработных плат в отношении жилой недвижимости. Если на 01.01.2020 на одну среднюю заработную плату можно было приобрести 0,76 м² жилой недвижимости, то по состоянию на 01.01.2021 данный показатель снизился до 0,67 м²».
(Прим: как видно из приведённого графика возможность купить жилье плавно снижается все годы наблюдения, начиная с 2009 года).
3. «На первичном рынке ипотечного кредитования доля кредитов с минимальным первоначальным взносом (15-20%) уже достигла 45% в выдачах банков, что почти вдвое больше значений до пандемии. Дальнейшее наращивание доли выдач кредитов с минимальным первоначальным взносом несёт угрозу для финансовой стабильности, поскольку такие кредиты характеризуются большим уровнем кредитного риска» (Двойной повтор этого тезиса в коротком разделе, свидетельствует о том, что ЦБ оценивает этот риск, как значительный. За попугая, ЦБ, который просто так талдычит об одном много раз, мы уж точно не держим).
4. «Наибольшую опасность для банков представляют собой ипотечные ссуды (7% всего объёма) с первоначальным взносом, оплаченным с помощью потребительского кредитования».
Вкратце.
Дураков на блоге нет. Все прочитали и запомнили, о чем пишет ЦБ.
Но это лишь констатация фактов. Хорошо, что банк нас проинформировал о проблемах. Но что из этого следует? Какие выводы?
А выводы ЦБ делает следующие:
«Дальнейшее увеличение спроса на жилье и повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость».
Вот так! Дальнейшее увеличение спроса на жилье возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость.
На сколько у нас выросли цены на недвижимость за последний год?
На 30-35% в Москве, 40-45% в Санкт-Петербурге, на столько же, в целом, по стране. А где-то и на все 100% (Сочи).
Выросли наши доходы за последний год на 30-100% (по идее должны были больше, речь то ведь идёт именно об опережающем росте доходов)? Если мы не ку-ку, то знаем, что такого роста доходов не наблюдается.
А что со спросом?
Он тоже вырос.
Так что получается, у нас все растёт, кроме доходов населения?
Ну, вроде того!
Что, это означает по мнению ЦБ?
«Угрозу финансовой стабильности».
А как называется раздел, где размещена эта информация?
«Риски ценовых пузырей на рынке жилья».
Итак.
Расставим, теперь, точки над «i».
Документ опубликован по итогам 1-го квартала 2021 года. Прошёл уже и 2-й квартал.
Упал ли спрос? Практически, нет. Выросли ли цены на недвижимость? Конечно, выросли! Не заметить этого не мог только ленивый.
Выросли доходы населения?
Нет!
Ну и что же это означает?
А то же, что и написал ЦБ. Угроза финансовой стабильности (возникновения «ценового пузыря») возросла.
А еще это означает следующее. Я думаю, многие сейчас удивятся такому выводу, который я сделал.
Может государство обеспечить рост доходов населения на 40-50-100% (опережающее по отношению к росту цен на жилье).
Нет!
Значит, чтобы не допустить финансовой катастрофы на рынке жилья (как это было в Америке в 2007 году), государство начнёт «схлопывать» спрос.
(Я не говорю о механизмах, они известны, и уже начали применятся: изменение условий льготной ипотеки, изменение уже произошедшее, и еще планируемое, ставки ЦБ. Введение с 1 августа макропруденциальных надбавок на ипотечные кредиты с низким первым взносом (45% от всех кредитов. И эти кредиты станут теперь дороже, а значит менее востребованные), и т.д.
Так вот, не углубляясь в суть и детали, я говорю о принципе.
Несмотря на литавры и барабанный бой, в связи все с новыми и новыми рекордами строительной отрасли, государство тихо, но очень последовательно, и самое главное очень мощно, как только оно одно и умеет, при этом, не говоря об это в слух (чтобы не было разных неправильных толкований этого процесса), начнёт «убивать» спрос.
Не можешь увеличить доходы населения, «убей» спрос.
И государство своей цели достигнет, будьте уверены. Уж что, что, а «убивать» наше государство умеет.
Так что ждите падения спроса, а с ним, и коррекцию цен на жилье.
P.S.
Эта заметка является частью общей публикации под названием: «Спор: «Цены на жилье упадут» VS «Не говорите чушь, этого не будет». Чья возьмёт?». (см. здесь).
Это одиннадцатая публикация темы под названием:
""Рост цен в новостройках — это спекуляция застройщиков, то есть мыльный пузырь, и скоро он лопнет. А значит, рухнут и цены".
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Как говорится история учит тому, что ничему не учит.
Статья: Все прогнозы про недвижимость - филькина грамота! Мои, тоже.
Судя по тому, что я вижу…будет падение…и очень болезненное…Ну не растут зарплаты господа...совсем замерли и стоят на месте…Причём с 2011 ... примерно (10 лет) , а вот цены , в том числе и на продукты! Ломанулись сильно вверх…С ипотекой вас Набиули , кто хватает по высоким ценам , считая себя успешным и умным- "молодец"!
Я давно утверждаю - на ипотечном рынке сговор банков и застройщиков, с молчаливого одобрения экономических либерастов из правительства. Как цель - загнать в вечную кабалу и превратить в безропотное быдло население страны, чтобы изрядно платили, молчали и боялись потерять работу и как следствие - потерять ипотечное жильё.
Статья: Вы думаете, что эскроу для защиты ваших денег? Неужели вы настолько наивные, что поверили в это?
Могу сказать по своим ощущениям или наблюдениям. Двое моих знакомых продают свои квартиры, одно и двухкомнатную. И вот с мая этого года, просмотры практически прекратились. Я продаю дом, в хорошем районе и по нижней цене. Вот дом ко мне ещё ходят смотреть. Но почему-то свои тревоги или скорее всего надежды, переносят, не думая и на частные дома. Несмотря на то, что этот рынок развивается по-другому. Но факт, что тоже снижение просмотров. Но с частными домами пружина всё равно распрямиться, т.к.цены сейчас на самой нижней планке.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ЭПИЛОГ. НАСТРОЕНИЕ*
ГАЛАТЕЯ СО СФЕРАМИ
1952 год, 64,1х50,2 см, холст, масло.
Сальвадор Дали
Другие заметки на эту тему:
* Спор: «Цены на жилье упадут» VS «Не говорите чушь, этого не будет». Так чья взяла? Итоги.
* Эскроу-счета в новостройках, как все знают — это про то, что если что, то… То, что?
* Недвижимость. «Квадратный» рубль и его девальвация.
* Вы думаете, что эскроу для защиты ваших денег? Неужели вы настолько наивные, что поверили в это?
* Все прогнозы про недвижимость - филькина грамота! Мои, тоже.
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
