Задумался тут на досуге, над продолжающимся ростом цен на недвижимость. Ведь кроме объективных причин - льготной ипотеки и общего увеличения цен на строительство, есть еще и непонятно чем подогреваемый ажиотажный спрос, когда люди делают покупки не хорошо все взвесим, а в панике и на эмоциях.
Так почему же, даже несмотря на падающие семь лет подряд доходы населения, недвижимость в большинстве Российских городов раскупают как горячие пирожки?
- Первое, что нужно поставить под сомнение - это пожалуй именно 7 лет подряд падающие доходы населения. Конечно, вот так сразу и быстро, не могу подкрепить свои мысли расчетами, но то что 7 лет народ нищает и сметает при первой панике все квартиры и машины, кажется мне не очень правдоподобным. Либо все большая и большая часть вновь поступающих доходов уводится в тень, либо 7 лет назад мы жили просто роскошно и до сих пор катимся по инерции.
- Разумеется льготная ипотека. Тут даже останавливаться нет смысла, поскольку все уже обсуждено 1000 раз. Когда платеж по ипотеке, при прочих равных, становится меньше, он сразу становится доступным более широкому кругу лиц. Далее это ведет к росту цен, но это уже последствия... На первоначальном этапе это все же сыграло свою роль в массовых покупках квартир. Потом конечно застройщики быстро смекнули, что где то можно срубить не 10%, а скажем 30, и тут же платежи по ипотеки выросли до до льготного уровня, за счет роста цен квартир.
- "Масла в огонь" подлили и горе инвесторы в недвижимость: -"котлованщики", которые считают инвестиции в недвижимость самыми выгодными. Условно, купили за 3 миллиона на стадии котлована, продали за 4. Вроде бы и хорошо, но то что деньги заморожены на несколько лет и упущенные выгоды, никто конечно же не считает. А также, так называемые "рантье" приобретающие недвижимость и сдающие её в аренду. То что приносит такая деятельность, зачастую 4-5% и массу геморроя, обычно никто не задумывается. В общем "БЕТОН FOREVER", говорили они...
- "Инфляция обесценит долги!". Это особый тип людей, которые в любой непонятной ситуации плодят долги. "На дворе кризис, берем кредит, все равно деньги обесценятся". Так и берут, квартиры, машины, потребкредиты, кредитки, а долги все не обесцениваются, точнее их доходы не растут. Потом воют как в стране все плохо.
- Ну и отдельным пунктом можно вынести все таки ажиотаж. Когда застройщики увидели спрос, они начали подогревать его, регулярно повышая цены. Помните МММ? Завтра всегда дороже, чем вчера. Вот это тот же случай. Когда ты много лет копишь на квартиру и тут начинаешь наблюдать, как недвижимость неделю за неделей начинает дорожать, сложно не поддаться панике. И люди поддались, побежали покупать в кредит. Разумеется застройщикам поддакивали и риэлторы, которые уверенно вешали лапшу на уши наивных покупателей о том, что недвижимость всегда будет только дорожать и никогда уже не подешевеет. Ну и конечно свой вклад внесло то, что когда все твои знакомые сломя голову побежали и купили квартиру в ипотеку и хвастаются как им повезло. Многие невольно подумали, что надо брать, а то, чего как лох без ипотеки.
- Ну и в последнюю очередь, пожалуй упомянем эскроу счета, и спекулятивный задерг цен на ресурсы. Касаемо строительства это пока в большей степени металл, но и остальное подтягивается. Тут уже просто цепная реакция, из серии, "а чем мы хуже".
- Добавлю 7 пункт, который я незаслуженно упустил из виду, но в комментариях читатели любезно напомнили:
Конечно же это отрицательные ставки по банковским вкладам (в реальном выражении). Когда за короткий период времени, ставка по вкладам упала с 8-8,5% до 4,4-5%, а только официальная инфляция составила 4-4,5%, когда доходы по вкладам от миллиона рублей начали обкладывать налогами, люди разумеется стали искать альтернативы вложениям в банк. И разумеется, часть средств перетекла в недвижимость, зачастую инвестиционную.
Вот такие причины я вижу в небывалом спросе на недвижимость и роста её цены. Если знаете еще, напишите в комментариях, обсудим.
Теперь о том, когда же это все закончится. А закончится вероятно довольно скоро.
- Начнем с того что резкое снижение ставок и ажиотажный спрос оказали плохую услугу и застройщикам и риэлторам и всей индустрии. Люди, планировавшие купить недвижимость в будущем, вынуждены были сделать это в 2020-2021 году, при чем срочно и дорого. В итоге, был выбран наперед спрос на будущие годы. И это уже отмечают риэлторы.
- Ипотечная ставка все же выросла. Пусть и не на много, но процент по "льготной" ипотеке подняли, а значит кому то не хватило официального дохода для получения заветного кредита.
- Инвесторы в бетон, начинают массово скидывать недвижимость, купленную в 2020 году. Все понимают, что рост на излете и спрос падает, а значит надо срочно избавляться от квадратных метров, пока они не упали в цене. Это в свою очередь давит на застройщиков, которые не могут продать квартиры на котловане, дороже, чем продают уже сданные квартиры инвесторы. Цены приходится снижать.
- Отсутствие спроса на уровне прошлого года, заставляет застройщиков шевелиться, придумывать какие то акции и скидки, чтобы привлечь покупателей. Очень мало компаний, которые умеют в тучные годы резервировать прибыль, а в голодные медленно её расходовать. Многие застройщики уже постепенно снижают цены, хотя повсеместно и кричат что цены будут только дорожать.
- Растут просрочки по кредитам. Не смотря на то, что с момента начала "аттракциона невиданной щедрости" прошло чуть больше года, то как бездумно выдавались кредиты, очень быстро привело к печальным последствиям. Просрочки по ипотечным кредитам растут высокими темпами. В итоге, банки будут вынуждены продавать залоговую недвижимость, что также приведет к падению цен.
Итак, какие выводы можно сделать из всего вышенаписанного:
Цены на недвижимость, под напором охладевающего спроса, вынуждены будут корректироваться. Вероятнее всего, это не будет обвал к допандемийным значениям, но на 10-30% от текущих значений, цены способны скорректироваться в течение ближайших 1-2 лет.
Вот такие мысли. Буду рад если поделитесь своими.
Интересуетесь инвестированием в дивидендные компании, хотите сформировать дополнительный пассивный доход к пенсии? Подписывайтесь на канал Русский Инвестор, чтобы не пропустить новые публикации.
Также буду очень признателен всем, кто поддержит меня и присоединится к каналу в телеграм
