Название заметки, это так, для затравки. Длинный заголовок коробит глаз, и выглядит абракадаброй, поэтому в заголовке я и выделил только одно событие.
Но важных новостей несколько. И все они имеют прямое отношение к тому, что нас ждёт в ближайшем будущем. Я говорю про возможную смену ценников в новостройках.
Самая заметная, конечно, вчерашняя новость о повышении ставки ЦБ РФ, которое произошло вскоре после изменения условий программы льготной ипотеки. Эта важно, потому что касается нас всех, напрямую. Пробежимся по этой новости.
Что посмотрим:
Заявление главы Банка России Эльвиры Набиуллиной о новых условиях льготной ипотеки, о повышении ключевой ставки, и ее же оценку влияния этих решений на строительный рынок.
Первую реакцию на произошедшие события экспертов, опрошенных агентством РБК-Недвижимость, Единым ресурсом застройщиков, и порталом Индикаторы рынка недвижимости.
Итак.
Глава Центробанка заявила: новые условия льготной ипотеки и повышение ставки охладят рынок.
Решение о продлении льготной ипотеки на новых условиях было взвешенным, оно окажет охлаждающий эффект на перегретый рынок, считает глава Банка России Эльвира Набиуллина на брифинге по итогам заседания совета директоров ЦБ, который принял решение о повышении ключевой ставки на 50 б.п., до 5,5% годовых.
«Мы действительно очень долго обсуждали, как трансформировать льготную ипотеку, и то решение, которое сейчас предложено, на наш взгляд, очень взвешенное. Это приведёт, с одной стороны, к тому, что эффект на цены, на ажиотажный спрос будет меньше, будет некоторое охлаждение», — цитирует Набиуллину ИА «Интерфакс».
Мнения специалистов:
* Подорожание жилищных кредитов приведёт к снижению числа ипотечных выдач и охладит спрос на жилье. «В июле-августе, после сворачивания льготной программы в текущем виде, мы увидим спад по выдаче новых кредитов, возможно, процентов на 30–40% к уровням марта-апреля в денежном выражении», — прогнозирует Артём Ямщиков из «Ренессанс Капитала
* В ЦИАН прогнозируют снижение спроса на жилье в ближайшей перспективе до 15%. «Мы вернёмся к показателям по числу сделок конца 2019–2020 годов без эффекта внерыночного стимулирования, который создала льготная ипотека. Если говорить в процентах от текущих уровней, то это идентично спаду на 10–15% от той скорости продаж, которая была в первом квартале 2021-го», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
* Спрос на рынках недвижимости двух столиц и прилегающих к ним областей медленно снижается начиная с мая 2021 года, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова., и принятое решение только подстегнёт этот процесс. «Это означает, что произошло не только улучшение жилищных условий, для кого этот вопрос был насущным, но и инвесторы в основном удовлетворили свой интерес к новостройкам», — считает она.
* В целом рост цен продолжит замедляться — эта тенденция уже наблюдается последние месяцы. Сами застройщики будут более активно предлагать различные скидки, акции, рассрочки, чтобы поддерживать спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
* После повышения ставки, цены на новостройки, в свою очередь, будут зависеть от спроса. «Если ажиотаж в связи с отменой программы льготной ипотеки и параллельным повышением ставки, спадёт, то возможна фиксация цен на текущем уровне. А вот при заметном падении спроса не исключена корректировка цен. Однако изменения коснутся новых проектов, которые могут выходить по более низкой цене на старте. Те квартиры, которые уже есть в экспозиции, скорее всего, дешеветь не будут», — прогнозирует глава «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Зафиксируем первую реакцию специалистов.
После фактического сворачивания программ льготного кредитования (в первую очередь в крупных городах), и произошедшего, вслед за этим, повышения ключевой ставки, они ожидают:
а). небольшого падения продаж.
б). замедления роста цен, фиксации ценников на нынешнем уровне, либо корректировки (небольшого падения) цен.
В свою очередь, глава Центрального банка РФ считает, что произошедшее повышение ставки и изменение условий льготной ипотеки охладят рынок строящейся недвижимости.
Итак, повышение ставок охладит рынок.
А теперь, для пущего эффекта, новость вдогонку, опубликованную в том же пресс-релизе ЦБ РФ, в котором было сообщено о повышении ставки. Читаем, запоминаем, и мотаем себе на ус (даже если усы у вас отсутствуют).
«Повышенное инфляционное давление в условиях завершающегося восстановления экономики может привести к более значительному и продолжительному отклонению инфляции вверх от цели. Это формирует необходимость дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях.
…
Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 23 июля 2021 года». (Конец цитаты)
Вот это да! Вчерашнее повышение ставки приведёт к охлаждению рынка, возможной стагнации, или небольшому падению цен. К чему же, в таком случае, приведёт еще одно возможное повышение ключевой ставки?
Вы поняли, о чем это я? Конечно же поняли, что я еще спрашиваю.
Увеличение ставки приведёт к увеличению стоимости ипотеки, уменьшению спроса на неё, а значит, к уменьшению количества желающих приобрести квартиры.
Речь идёт о падении спроса. Того самого, про который специалисты говорят, что если он упадёт, то упадут и цены.
Будем смотреть. Осталось ждать немного.
См. также статью:
Спор: "Цены на жилье упадут" VS "Не говорите чушь, этого не будет".
Теперь смотрим, что у нас с предложением.
Новости того же дня.
* С ленты новостей ИРН (Индикаторы рынка недвижимости): «В мае 2021 года общий объем экспонирования на рынке первичного жилья в ТиНАО составил 431 тыс. кв. м, что на 35% выше показателей апреля. Это привело к замедлению темпов роста цен на квартиры».
«Объем нового предложения вырос уже в 5,5 раз в апреле относительно марта. В мае рынок ТиНАО пополнился 9 новыми корпусами общей площадью 92 тыс. кв. метров. Это, в частности, объекты ГК «ПИК» и ГК «Самолет». Новое предложение ГК «А101», выведенное на рынок в самом конце месяца, будет учитываться в июне.
Изменение ценовой динамики особенно отчётливо видно на примере 4-комнатных квартир, объем предложения которых в мае 2021 года увеличился более чем в два раза, на 110%, относительно апреля».
«При этом средняя площадь 4-комнатных квартир в экспозиции сократилась на 10 кв. метров. Это существенное изменение, которое должно было привести к росту стоимости квадратного метра в таких лотах. Однако за месяц она, напротив, сократилась на 2%, а средний бюджет покупки – на 13%».
«В целом средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке жилья в ТиНАО в мае 2021 года составил 9,4 млн руб. Это на 29% выше, чем годом ранее, однако по сравнению с апрелем 2021 года этот показатель снизился на 2%».
Чествуете весь цимус этой информации? Предложение на рынке в Новой Москве увеличилось, цены начали (пока немного, но это только пока), снижаться, и при этом стал снижаться средний бюджет покупки.
Застройщики хотели-бы, да не могут больше позволить себе задирать ценники.
Следующая информация.
* Информация с сайта Мосгосстройнадзора: «С начала года в Москве выдано 75 разрешений на строительство 4 млн кв. м жилья, заявил председатель Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко журналистам».
«Всего с начала года оформлено 223 разрешения на строительство 5,6 млн кв. м различной недвижимости, в том числе 75 разрешений на 4 млн кв. м жилья».
По его словам, в этом году выросло число заявок на оформление разрешительной документации.
«За этот же период в прошлом году было оформлено чуть более двухсот разрешений на 3 млн кв. м недвижимости - добавил Войстратенко».
Важнейшая информация (не менее важная, чем повышение ставки). С начала года в Москве выдано на треть больше разрешений на строительство, чем в аналогичный период прошлого года.
Возникает цепочка событий:
Количество строящегося жилья в ближайшее время значительно вырастет – при этом, покупатели предпочитают покупать все меньшую площадь (на большую не осталось денег) – при этом, с 1 июля произойдёт фактическое сворачивание программы льготной ипотеки – при этом, в связи с увеличением ставки ЦБ, произойдёт удорожание ипотеки – при этом, количество ипотечников значительно сократится - при этом, возможно, повышение ставки не последнее.
Как вы думаете, к чему это может привести.
Конечно же, к снижению цен.
Все участники рынка ждали падения спроса и увеличения предложение. Ну так вот они, и то, и другое, уже на носу.
Правда еще, когда рассуждают о невозможности снижения цен, вспоминают про рост стоимости стройматериалов, и про проблемы с рабочей силой, с мигрантами, которых «вымыло» со стройплощадок из-за ковида.
Однако цифры, которые я приводил в заметке Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье»., о колоссальном, и уж никак не рыночном, росте выручки и прибыли застройщиков, произошедшем в последнее время, никак не подтверждают, что эти проблемы хоть как-то отразились на их деятельности. Всем бы так страдать от проблем, как нашим «дорогим» (во всех смыслах) застройщикам.
У застройщиков накопился хороший «жирок», который позволит им поджаться на сжимающимся рынке.
Вот что нас ожидает в ближайшем будущем.
В расчёте на суперприбыли застройщики выбросят на рынок дополнительные площади. И для всего этого добра не найдут нужного количества покупателей.
Затем, когда они увидят, что поток покупателей станет жиже, первое, что они сделают, чтобы их вернуть, они прекратят повышать ценники каждую неделю.
Когда и это не поможет (а это не поможет, потому что уже существующие ценники малоподъемны, а при увеличении стоимости ипотеки, станут не подъёмными совсем), скрепя и чертыхаясь, они начнут их переписывать, понемногу, мелкими шагами, прощупывая уровень, на котором смогут зацепиться за покупателей вновь.
Это будет интересное зрелище. Занимательное. Зрелище, от которого мы отвыкли за последний год. Давайте посмотрим его вместе.
Другие статьи по теме:
* Эскроу, как безопасный секс. Спокойно? Да. Защищено? Да. Но, никакого удовольствия.
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
💲Мои услуги и расценки
Я,
