Я как-то на смарт-лабе достаточно подробно описывал свои взгляды (кому интересно, могут почитать https://smart-lab.ru/blog/693823.php) и среди прочего писал, что считаю «харды» важной частью капитала, но все-таки решил продать свою инвестиционную однушку.
Причины:
⛔ трудозатраты времени на деятельность рантье оказались больше, чем я думал;
⛔ выхлоп от аренды с учетом коммуналки оказался меньше ожидаемого;
⛔ рано или поздно потребуются капитальные вложения для ремонта;
⛔ рынок аренды давно стагнирует и я сильно сомневаюсь, что ставки на аренду сильно вырастут в обозримом будущем, особенно в регионах, особенно в депрессивных;
⛔ ликвидность недвижимости по сравнению с любой ценной бумагой, обращающейся на организованном рынке ниже на несколько порядков (продажа квартиры требует недель, а не минут/часов);
⛔ рано или поздно (и скорее рано) налоговая дотянется до большинства арендодателей, поэтому придется либо платить НДФЛ, что еще уменьшит доходность, либо взимать плату наличкой, что увеличит временные затраты;
⛔чрезмерная концентрация активов в одном месте.
Сама по себе квартира, если ее рассматривать как актив имеет свои плюсы:
✅- значительно большая защищенность от мошенничества (лишиться квартиры куда труднее, чем денег на счету);
✅ она практически при любом раскладе генерирует какой-то денежный поток от аренды (но увы весьма скромный);
✅ если рассматривать сценарии с гиперинфляцией, она достаточно к ним устойчива и обесцениться до нуля не сможет. Есть, конечно, случаи, когда в результате самых разных обстоятельств она превращается почти в тыкву (кому сейчас нужны квартиры в Донецке, Воркуте или в Карабахе), но это скорее исключения.
В общем решил все-таки от нее избавиться, вот какие получились результаты:
Квартира была куплена в феврале 2018 г. за 1,35 млн. руб., а продана в июне 2021 г. за 1,93 млн. руб., следует учитывать также следующие величины: налоговый вычет 175,5 тыс. руб., ошибка налоговой в мою пользу 47 тыс. руб., услуги риэлторов и затраты на регистрацию 40 тыс. руб., примерный доход от аренды за вычетом коммуналки получился 234 тыс. руб., НДФЛ, который надо будет уплатить в следующем году 75,4 тыс. руб. В общем итоговая прибыль с учетом вот этого всего составила 921 тыс. руб. Посчитал доходность по XIRR, получилось 19,18% годовых в рублях и 10,2% в долларах.
Вроде очень даже неплохо, но тут надо понимать, что в прошлом году государство грубо вмешалось в рыночное ценообразование запустив программу льготной ипотеки, что вызвало неадекватный рост цен. Уверен, что дальше такого роста в среднесрочной перспективе не будет, а вот аренда расти дальше либо не будет. Кроме того, просто повезло по нескольким параметрам (попалось локальное дно рынка, ошибка налоговой) + налоговый вычет на недвижимость можно только раз получить. Если это все отбросить, то результаты будут куда скромней. В общем, в недвижку я больше ни ногой.
Попробуем посчитать, какую доходность я мог получить, если бы я в 2018 году знал про биржу. Доступных инструментов из ETF тогда было немного, рассмотрим 2 из них: FXUS и FXRL. Если б ввалил сразу на всю котлету в FXUS, тогда бы доходность составила 20,7% в рублях и 11,6% годовых в долларах, а для FXRL 22,5% и 13,2% соответственно. Т.е. оба варианта оказываются более доходными, но с другой стороны, пересидеть коронакризис в недвижке было значительно проще, чем в акциях (думаю, я волновался бы куда больше).
Выводы (лично мои, не претендую на истину в последней инстанции):
Квартира, если ее рассматривать как актив, то это актив надежный, достаточно хорошо защищенный, доступен для владения людьми с любым уровнем финансовой грамотности, но в большинстве случаев не слишком доходный и обладает весьма высоким порогом входа + требует некоторых затрат времени на извлечение прибыли.
