За последние пару лет мы привыкли жить в условиях неопределенности. Однако окончание 2021 года готовит россиянам вполне определенный, но не очень приятный сюрприз. Этот год станет последним перед переходом на новую систему налогообложения недвижимости.
Теперь налог на недвижимую собственность будет считаться не как раньше, на основе инвентаризационной стоимости, которая была сильно занижена, поскольку не менялась с 1969 года, а с кадастровой, гораздо более приближенной к рыночной стоимости квартир.
Государство дало населению на переход к новой системе пять лет, но такие изменения никогда не бывают своевременными. Ситуацию усугубляет тот факт, что за последний год квартиры ощутимо подорожали, а значит и кадастровая стоимость должна увеличиться.
Давайте разберемся, так ли страшны изменения, которые нас ждут. Если вы собственник обычной квартиры – можете выдохнуть. Налоговая ставка составит всего 0,1%. А вот если вы соблазнились на привлекательную локацию и сервис апартаментов, заплатите в пять раз больше, ставка будет 0,5%.
Новый закон выглядит как попытка сгладить социальное неравенство – владельцы элитных квартир отдадут 2%.
Элитными считаются квартиры стоимостью от 300 миллионов рублей и выше.
Хуже всего придется владельцам коммерческой недвижимости – офисных помещений, торговых центров и общепита. У них есть еще год, пока действует мораторий на переоценку кадастровой стоимости и пониженная ставка налога, но с 2023 года она сравняется со ставкой на элитную жилую недвижимость и составит 2%.
Только представьте размеры площади торговых и офисных центров, налоги на эти объекты могут стать буквально неподъемными для их владельцев. Изменения системы налогообложения планировались еще в 2014 году, задолго до пандемии. А сейчас бизнес и так пострадал от бесконечных карантинов и других коронавирусных ограничений, так еще и цены на недвижимость устремились куда-то в стратосферу.
Очевидно, владельцы коммерческих площадей задумываются о повышении доходности квадратного метра путем перепрофилирования зданий.
Но будет ли успешной такая стратегия? Как можно переделать торговый центр?
При перепрофилировании собственники вынуждены ориентироваться на разрешенное использование площадей. То есть в жилые квартиры торговый или офисный центр перепрофилировать скорее всего не удастся, а вот вариант с апартаментами выглядит гораздо более реалистично.
В России уже были прецеденты переделывания апартаментов из офисов. Эта стратегия кажется более выгодной, поскольку налоговая ставка на единицу площади автоматически снизится, ведь для апартаментов она всего 0,2%.
С другой стороны, такая реконструкция должна быть довольно затратной, вероятно, не каждый собственник сможет позволить себе такие масштабные преобразования. В этом случае остается вариант увеличения арендной платы, но сможет ли ее платить и так пострадавшие от пандемии небольшие магазинчики и кафе?..
Такое чувство что мы бодрым шагом движемся в мир, где только крупные корпорации будут способны выжить.