Предыдущие статьи из цикла :
Street retail -торговые помещения
Отчего зависит цена ? И пара советов
Два всадника неликвидности объекта
На что обратить внимание при проверке документов ?
Когда собственник физ лицо :
Помещение куплено в браке или нет ?
1. Совместно нажитое имущество
Смотрим паспорт продавца , графа семейное положение . Сравниваем дату регистрации брака с датой покупки объекта из выписки . Если помещение куплено после регистрации брака , то это совместно нажитое имущество.При продаже совместно нажитого имущества продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Это согласие потом приобщается к пакету документов и хранится в архиве Росреестра .
Риски : допустим люди разводятся и один из супругов продаёт активы ,чтобы вывести их из под раздела имущества . Если объект продаётся без согласия второго супруга , то тот второй супруг может через суд признать сделку недействительной .Оно вам надо ? Поэтому требуем от продавца необходимый пакет документов или ищем что-то другое.
2.Срок давности 3 года
Общий срок исковой давности 3 года. Если ваш продавец владеет объектом менее трёх лет , то очень внимательно нужно проверить цепочку сделок по объекту . Возможно один из предыдущих собственников как раз оспаривает последующие сделки и ваш продавец срочно пытается избавиться от объекта. Прежде всего смотрим было ли предоставлено на каждой из предыдущих сделок согласие второго супруга. Если согласие не предоставляется об этом кстати делается запись в выписке из росреестра (что-то вроде "права по объекту могут быть оспорены").
3.Наследство
Круг наследников может быть довольно широк . Сроки давности по делам о наследстве законом не ограничены. Наследник должен обратиться в суд спустя 3 года после того как ему стало известно о смерти наследодателя .Спустя десятилетия к вам может прийти наследник и потребовать свою долю в имуществе , которое вы приобрели за свои деньги.
4.Дееспособность продавца
Если есть сомнения в дееспособности продавца -требуем справку .
Собственник юр лицо :
Возможна ситуация , что компания собственник скоро будет банкротом и учредители пытаются скрыть активы от кредиторов путём их продажи .
При покупки у юр.лица рекомендую заказать независимый аудит и обязать продавца этот аудит оплатить .
