Добрый день, друзья.
Сегодня хотелось бы поговорить о том, как передать право аренды земельного участка.
Допустим Вам посчастливилось стать правообладателем (арендатором) земельного участка, вид права на который - государственная собственность или муниципальная собственность, через процедуру предварительного согласования предоставления земельного участка (без торгов) или проведения аукциона.
Но планы поменялись и участок Вам больше не нужен. Встает закономерный вопрос - как передать/продать аренду земельного участка иному лицу заинтересованному в его приобретении и возможно ли это сделать.
Разбираемся.
Когда можно без проблем передать аренду земельный участок
По общему правилу (ст. 615 Гражданского кодекса РФ) на передачу прав и обязанностей по договору аренды требуется согласие арендодателя (как правило, собственника).
Но в отношении земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности ситуация немного другая.
Эти особенности описаны в ст. 22 Земельного кодекса РФ:
1. Если срок договора до 5 лет и договором аренды не установлен прямой запрет на передачу прав и обязанностей по договору, то для передачи прав и обязанностей арендатору нужно только направить арендодателю уведомление о передаче прав и обязанностей новому лицу.
В данном уведомлении нужно указать наиболее полно данные нового арендатора, дабы потом между сторонами соглашения не возникало споров по поводу того кто должен платить арендную плату, так как если их недостаточно для идентификации должника (нового арендатора), то уполномоченный орган будет начислять арендную плату старому арендатору.
В противном случае необходимо будет получать согласие арендодателя.
2. Если срок договора более 5 лет, то в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ достаточно направить уведомление о передаче прав и обязанностей. Получать согласие не требуется.
Даже если условие о получении согласия прописано в договоре - оно ничтожно в силу вышеприведенной нормы и его можно не получать. В частности об этом указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010.
Но все это касается случаев когда Вы земельный участок приобрели без торгов по основаниям указанным в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Когда будут проблемы
Вы взяли участок на аукционе.
Дело в том, что, несмотря на разрешение на такую сделку данное в ст. 22 Земельного кодекса РФ, в данном случае будут применяться общие положения Гражданского кодекса РФ.
А п. 7 ст. 447 Гражданского кодекса РФ прямо запрещает такие сделки осуществлять
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Если раньше Росреестр регистрировал переход прав и обязанностей по договору аренды, то сейчас все больше и больше управлений отказывают в регистрации ввиду ничтожности соглашения (п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Но можно попробовать, так как каждый государственный регистратор принимает решение самостоятельно и в отдельных территориальных подразделениях управления Росреестра по субъекту РФ такую сделку еще провести реально.
Что нужно сделать, чтобы передать аренду земельного участка
1. Направить арендодателю уведомление о передаче прав и обязанностей по договору. Образец.
Получить подтверждение получения (достаточно на втором экземпляре поставить штамп канцелярии о получении).
2. Заключить соглашение о передаче (замены стороны) прав и обязанностей по договору аренды.
Лучше до заключения соглашения урегулировать вопрос по оплате арендной платы, если остались долги.
Экземпляров соглашения нужно будет минимум 3. Образец.
3. Оплата государственной пошлины за регистрацию смены арендатора в зависимости от сторон (от 22000 для юридических лиц и от 2000 до 350 для физических) в ЕГРН.
4. Подача заявления о государственной регистрации права нового арендатора, с приложением второго экземпляра уведомления и экземпляров соглашения о замене стороны в обязательства.
5. Через 7-10 дней новый арендатор получает на руки выписку из ЕГРН о том, что он правообладатель земельного участка.
На этом все. Думаю, будет полезно.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить публикации.
Ставьте палец вверх, делитесь в социальных сетях если было полезно.
Напишите о чем Вам будет интересно прочитать на страницах канала.
Для желающих отблагодарить автора за потраченное время ;)
#недвижимость #земля #земельный участок #законы #земельное право
